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在拆迁安置房继承纠纷中，“产权变更承诺的法律效力” 与 “拆迁利益归属认定” 是核心争议点。近日，北京市大兴区人民法院审理的一起案件中，母亲赵慧（原告）起诉儿子李军（被告一）、儿媳刘燕（被告二）、孙子李明（被告三）、孙女李娜（被告四）等，要求确认两套拆迁安置房归自己所有并给予子女补偿，最终法院认定 “产权变更承诺有效”“孙辈已享有房屋权利”，驳回赵慧全部诉求。本文结合案件细节，解析拆迁中产权变更承诺与遗产认定的裁判规则。
一、案情梳理
1. 家庭关系与房产背景
赵慧（原告）与李德贵（已故，2012 年去世）系夫妻，育有三子二女：长子李刚（已故，2024 年去世，子李伟）、次子李军（被告一）、三子李聪（被告五）、长女李红（被告六）、次女李兰（被告七）。李军与刘燕（被告二）系夫妻，育有一子李明（被告三）、一女李娜（被告四）。
赵慧与李德贵原有 “一号宅院”（大兴区），1985 年建北房 9 间，2004 年村庄规划分为 “二号宅院”（西院，北房 4 间，由李军一家居住）与 “三号宅院”（东院，北房 5 间，由赵慧、李德贵及李聪一家居住）。2010 年，“二号宅院” 因土地一级开发项目被腾退，按分院原则分为两户：李军户（“二号宅院 - 1”）与赵慧户（“二号宅院”）。
2. 拆迁与产权变更细节
2010 年 6 月，赵慧作为被腾退人与甲公司签订《拆迁补偿协议》及补充协议，获两套安置房：“四号房屋”与 “五号房屋”，并签订《拆迁安置房买卖合同》。
2010 年 8 月 20 日，赵慧与李德贵（承诺人）、李明（产权人）共同出具《房屋产权变更申请承诺书》，约定将 “四号房屋” 产权变更为李明；同日，与李娜（产权人）出具相同承诺书，将 “五号房屋” 产权变更为李娜，甲公司盖章确认。后 “四号房屋” 于 2016 年交付李明居住，“五号房屋” 虽未交房，但水电燃气信息已登记至李娜名下。
3. 诉讼主张与争议焦点
赵慧起诉称：“四号房屋”“五号房屋” 系其与李德贵夫妻共同财产，李德贵去世后，一半归其所有，另一半为遗产，应按法定继承分割，请求确认两套房屋归自己所有，按子女份额给予补偿。
李军、刘燕、李明、李娜辩称：1. 赵慧系 “背户”，“二号宅院” 实际归李军一家所有，拆迁利益应归其；2. 《房屋产权变更申请承诺书》系赵慧与李德贵真实意思表示，非赠与，李明、李娜已享有房屋权利；3. 赵慧此前起诉要求撤销承诺被驳回，现主张继承无依据。
李聪同意赵慧诉求；李红、李兰放弃继承；李伟未出庭亦未答辩。
4. 关键事实查明
产权变更有效性：2021 年赵慧以 “赠与” 为由起诉要求撤销两份承诺书，法院两审均判决 “承诺书非赠与合同，撤销诉求无依据”；2022 年李明、李娜起诉要求赵慧配合过户，法院以 “需先分家析产” 驳回，二审维持；
宅院归属：“二号宅院” 北房 4 间虽为赵慧、李德贵 1985 年所建，但 1988 年李军结婚后与父母口头分家，单独居住该院，后续南房、门道等由李军夫妻建设，拆迁档案中李军户单独签约并获补偿；
背户事实：赵慧户籍在 “三号宅院”，参与 “二号宅院” 分院是为帮助李军最大化拆迁利益，其已在 “三号宅院” 享受拆迁利益（两套安置房）。
二、案件分析
本案核心争议为 **“四号房屋”“五号房屋” 是否为李德贵遗产 **“《房屋产权变更申请承诺书》是否有效”，法院最终支持我方（李明、李娜等）核心主张，逻辑如下：
1. 产权变更承诺有效，赵慧与李德贵已处分房屋权利
根据《民法典》第二百九十七条（共有）、第五百零二条（合同生效）：
承诺非赠与，系权利变更：两份《房屋产权变更申请承诺书》明确约定 “将房屋产权变更为李明、李娜”，甲公司盖章确认，此前法院生效判决已认定 “非赠与合同”，而是对《拆迁安置房买卖合同》买受人的变更，具备合同效力；
李德贵生前已同意：承诺书签订于 2010 年 8 月，李德贵 2012 年去世，其作为承诺人签字捺印，表明生前已同意将房屋权利变更给孙辈，不存在 “遗产未处分” 情形；
赵慧无权反悔：赵慧虽主张 “受欺骗”，但未提交证据，且生效判决已驳回其撤销诉求，根据 “一事不再理” 原则，其主张不成立。
2. “二号宅院” 拆迁利益归李军一家，赵慧系背户，无实质权益
根据《民法典》第六条（公平原则）及拆迁政策：
分家事实成立：1988 年李军结婚后与父母口头分家，单独居住 “二号宅院”，建设附属房屋，拆迁时单独作为 “二号宅院 - 1” 户签约，符合农村分家习惯，赵慧未举证反驳；
背户无权益：赵慧户籍在 “三号宅院”，参与 “二号宅院” 分院仅为帮助李军多获指标，其未实际居住该院，亦未出资建设后续房屋，且已在 “三号宅院” 获拆迁利益，无权主张 “二号宅院” 安置房；
利益不重复享有：赵慧主张 “两套房屋系夫妻共同财产”，但未举证对 “二号宅院” 有实质产权贡献，且其在 “三号宅院” 已获足够居住保障，重复主张不符合公平原则。
3. 房屋非李德贵遗产，赵慧继承主张无依据
根据《民法典》第一千一百二十二条（遗产定义）：
遗产是死亡时遗留的财产：李德贵 2012 年去世前，已通过《房屋产权变更申请承诺书》将 “四号房屋”“五号房屋” 权利变更给李明、李娜，去世时已无该部分财产权益，故不构成遗产；
生效判决已确权：此前法院判决已认定承诺书有效，李明、李娜对房屋享有期待权（“四号房屋” 已实际居住，“五号房屋” 已登记相关信息），赵慧以 “继承” 为由主张权利，与生效判决冲突，法院不予支持。
三、裁判结果
赵慧与甲公司 2010 年 8 月签订的《拆迁安置房买卖合同》项下 “四号房屋” 的权利义务归李明享有，赵慧于判决生效后十日内协助李明办理入住手续，在具备产权登记条件时协助将房屋登记至李明名下；
赵慧与甲公司 2010 年 8 月签订的《拆迁安置房买卖合同》项下 “五号房屋” 的权利义务归李娜享有，赵慧于判决生效后十日内协助李娜办理入住手续，在具备产权登记条件时协助将房屋登记至李娜名下；
驳回赵慧的全部诉讼请求。
四、案件启示
结合本案裁判要点，为拆迁安置房纠纷（涉及产权变更、背户）提供三点核心建议：
1. 产权变更需签订书面承诺，留存官方确认证据
明确变更内容：签订《房屋产权变更申请承诺书》时，需明确 “产权变更对象”“权利义务转移范围”，由所有权利人签字，并要求拆迁人（如甲公司）盖章确认，增强法律效力；
避免 “赠与” 表述：若为分家或权利确认，避免使用 “赠与”“无偿给予” 等词汇，防止后续被认定为赠与合同，增加撤销风险；
留存履行证据：房屋交付后，及时办理入住、水电燃气登记，保留缴费凭证，证明实际享有权利，如本案中李明居住 “四号房屋”、李娜登记 “五号房屋” 信息，均成为关键证据。
2. 背户需明确利益约定，避免事后争议
书面约定背户性质：若以 “背户” 方式帮助他人多获拆迁利益，需签订协议明确 “背户不享有实质权益”“拆迁利益归属实际权利人”，避免后续主张分割；
区分 “形式签约” 与 “实质权益”：背户人虽可能作为被腾退人签约，但需通过分家协议、出资证明、居住事实等证据，证明实际权利人，如本案中李军一家的分家居住、建设房屋证据，反驳背户人的权益主张。
3. 应对生效判决，避免重复诉讼
尊重生效裁判：若此前诉讼中法院已对产权变更、利益归属作出判决，需依据判决结果主张权利，避免重复起诉，如本案中赵慧多次起诉被驳回，最终因与生效判决冲突，诉求不被支持；
及时固定证据：面对他人反悔，需收集生效判决、产权变更承诺、履行证据等，形成完整证据链，证明自身权利，如本案中李明、李娜提交的承诺书、生效判决、居住缴费证据，均成为胜诉关键。
本案判决充分体现 “尊重书面承诺、维护生效裁判、兼顾实质公平” 的原则，明确了拆迁中产权变更承诺的法律效力与利益归属认定标准。在类似纠纷中，签订规范的书面文件、留存履行证据、尊重司法裁判，是维护自身合法权益的核心。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
