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北京律师——单位集资建房借名购买具有法律效力吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-06


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某强向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原被告于2009年4月8日签订的关于北京市通州区一号房屋的买卖“协议书”,并要求被告腾退该房屋;2.被告承担本案诉讼费用。
事实和理由:原被告于2009年4月8日签订的关于北京市通州区一号房屋的买卖“协议书”。该协议书第一条约定“如果在交钥匙之日起到十年过不了户,张某强应无条件把房屋全款和转让费148000元全部退还给郑某华,不包括装修费,不包括全款利息。”因该房屋系单位集资建房,无法办理相关过户手续,按照协议约定原被告双方之间的协议符合解除的条件。为了维护原告的合法权益,特提起诉讼。
 
被告辩称
被告郑某华辩称:我不同意原告的诉讼请求,协议书并未约定解除的条件,且原告主张没有法律依据。本案为房屋买卖合同纠纷,被告全部义务就是支付房屋款项,原告应积极配合被告办理过户手续,但是因为房价大幅度上涨,原告违背了诚实信用原则,要求解除合同,属于违约方。违约方是没有权利解除合同的,因此本案从事实及法律上都应驳回原告诉讼请求。本案合同约定在交钥匙起十年内办理过户手续,被告可以不追究原告违约责任,钥匙交纳时间是2011年9月,至今未超过10年,故被告一直督促原告配合办理过户手续,并未提起诉讼,被告认为原告不仅不配合被告办理过户手续,还因房价上涨起诉法院要求解除合同,是违反诚实信用原则的行为。根据合同法司法解释三第三条规定,解除权在买受方,并非出售方,即便过错解除,原告作为过错方也应按照房屋市场价400万给予被告赔偿和补偿,根据合同法125条规定,双方签订协议的第一条就约定了原告的违约责任及违约金计算方式,该条款没有任何文字表示在无法过户的情况下被告需要交付钥匙并腾房,原告也没有任何证据证明合同解除的条件,
综上,原被告没有约定解除的条件,原告作为违约方也不符合解除合同的条件,根据公平信用原则和合同精神,应当驳回原告诉讼请求。另外,原被告之间的房屋买卖协议实际上是借名买房,房款分成了房款和转让费,被告的给付义务已经完毕,原告已经把转让资格转给了被告,被告是涉案房屋的实际权利人。
第三人述称,如果原告的诉讼请求合理合法,我方认同。
 
本院查明
2007年3月20日,第三人(甲方)与张某强(乙方、认购人)签订《认购职工住宅协议书》,主要约定:本职工住宅项目要求乙方不准出售,不准出租;如确因实际困难需要出售已购住宅,应在成本价格的基础上,合理确定出售价格交由北京市A公司回购。乙方同意由基建办公室统一组织装修,自愿从备选的高、中、低三个装修方案中选择一个,并签订装修协议。装修费用自理。合同还约定了其他内容。
另查,2009年4月8日,原告张某强(甲方)与被告郑某华(乙方)签订《协议书》,主要约定:张某强自愿转让北京A公司物流储运公司集资建房自愿转入郑某华名下,集资建房款由郑某华本人负责,具体条件如下:关于房屋过户问题,在单位交房钥匙之日起转让人张某强无条件协助郑某华把房屋过户至郑某华的名下,过户费由郑某华承担,郑某华不承担其它费用,如果在交钥匙之日起到十年过不了户,张某强应无条件把房屋全款和转让费148000元全部退还给郑某华,不包括装修费、不包括全款利息。
关于房屋的福利问题,在交房款共计三次28万元前归张某强所有,第三次房款之后由郑某华所有。本房屋在交款之日起,不管房屋涨价还是降价与张某强没有任何关系,甲方应无条件协助乙方过户。证人处有赵某、古某等人签字。《协议书》还约定了其他内容。《协议书》签订后双方即开始履行。郑某华先后向张某强交付房款等费用共计813600元。涉案房屋由被告郑某华一直居住使用至今。
2019年5月14日,A公司出具《证明》,内容为:张某强系我单位在职职工,在我单位集资建房认购中,认购了位于北京市通州区一号房屋(以下简称一号房屋),全款已交。特此证明。
再查,x号楼未办理不动产权证。
庭审中,关于《协议书》能否继续履行,张某强称《协议书》不能继续履行,合同约定的十年不能过户是无条件退还,涉案房屋所在的土地性质是工业划拨用地,基于现在的条件不可能办理相关手续。郑某华辩称我方同意继续履行,本案是借名买房的合同,我方是实际所有人,只是没有办理相应的过户手续。我方不同意解除合同,我方买房是居住使用,没有任何文件显示是不能办理过户,即使现在不能办理过户,我方也不要求解除合同,不影响居住使用,过户只是时间的问题。双方各执一词。
关于张某强交付涉案房屋钥匙的具体时间,张某强称其于2009年六七月份左右交的钥匙,但未提交证据予以证明。郑某华称张某强交付钥匙的时间是2011年9月份,亦未提交证据予以证明,郑某华还称2011年3月份最后一次交房款时,涉案房屋还没有盖完。
上述事实,有《协议书》、《证明》、《国有土地使用证》转账记录、收条及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
 
裁判结果
驳回原告张某强的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自解除合同。依法成立的合同,受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案第三人经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案中,原告张某强与被告郑某华签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规和社会公共利益,合法有效,双方均应严格遵守。合同签订后,郑某华已向张某强支付了《协议书》约定的涉案房屋的各项费用,且涉案房屋至今一直由郑某华居住使用,同时,张某强作为涉案房屋的转让人,其应严格遵守诚实信用原则,现郑某华明确表示涉案房屋虽未办理相应过户手续,但不影响其居住使用,且同意继续履行《协议书》,故张某强的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。



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