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北京律师——父母出资登记子女名下房屋产权归属于谁

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-06


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某强、赵某军向本院提出诉讼请求:l、孙某洪将位于北京市昌平区一号房屋过户给赵母、赵父的继承人赵某强、赵某军、赵某真、赵某虎、孙某洪。对于该套房屋五人为按份共有,具体份额为赵某强23.95%、赵某军23.95%、赵某真23.95%、赵某虎23.95%、孙某洪4.2%。2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:赵父与赵母婚后生育三子二女,即长女赵某真、二子赵某强、三子赵某军、四子赵某龙、小女赵某虎,赵某龙的配偶为孙某洪。赵父与赵母名下有一套房屋,位于朝阳区某房屋。为生活方便,2005年下半年,赵父因三子赵某龙有购买经济适用房的指标,便决定以赵某龙的名义购买了位于昌平区一号房屋,即涉案房屋。购房款48.24万元,赵父先行支付5.7万元外,剩余购房款由赵某强垫付2.8万元,赵某龙垫付31.74万元,赵某虎垫付8万元。赵父承诺在原房屋卖出后再将子女垫付的购房款返还给他们。2006年初赵父将其他房屋出卖后如数返还赵某强、赵某龙、赵某虎前述垫付款。
赵父和赵母一直在涉案房屋中居住直至去世。2013年3月10日,赵母去世。2016年4月7日赵某龙去世,同年10月15日赵父去世。赵父去世后,原告要求就房屋按照老人生前遗产均分该房屋房产。但赵某真、赵某虎不认可赵父的房屋由五子女均分继承。提出曾在2012年时赵父考虑到房屋性质为经济适用房,且当时有政策可以转为商品房,为了后续房屋处置方便,赵父决定将房屋通过由赵某龙名下转到其配偶孙某洪名下的方式,完成从经济适用房到商品房的性质转换。
在该房屋从经济适用房转商品房之前赵父曾把赵某真、赵某龙和赵某虎叫到一起并说其去世后该房屋由上述三人均分继承,因此过户发生的费用137241.06元,由赵某真、赵某龙和赵某虎三人平均承担,故此应由三人继承均分此套房屋。但原告二人对此事均不知情,也从未听赵父说过。之后赵某龙的配偶孙某洪将房屋更换钥匙并占为己有,不再认可房屋是赵父实际所有,不同意均分继承,而是主张房屋归其一人所有。
2017年12月,原告起诉至昌平区人民法院,要求确认涉案房屋为赵父的遗产。2018年12月20日,昌平区人民法院判决确认借名买房成立,涉案房屋为赵父的遗产。被告孙某洪提起上诉,北京市第一中级人民法院判决认为该房产属于赵父与赵母的共同财产,故撤销一审判决,驳回了原告的诉讼请求。由此原告提起本案诉讼,要求确认涉案房屋为赵父与赵母的遗产,并请求法院依法按照法定继承将此房屋分割给继承人。请法院查明事实,公正审理,望判如所请。
 
被告辩称
赵某虎、赵某真辩称:我方同意原一审法院对赵父借名买房事实成立的认定,同意二审法院对该房产为赵父和赵母共同遗产的认定。在整个诉讼过程中,孙某洪及律师除房产证外只提供了两份与本案有关的证据,其一是第一次交物业费和孙某洪最后一次交物业费的凭证。其二是孙某洪提取赵父存折内款项的银行票据。对这两份证据,我方认为:一、物业费的证据。第一次交纳物业费需要户主本人开户,所以只能由赵某龙办理和交纳。赵父去世后,孙某洪跟大姐赵某真提出该房产归她一人所有,这时房屋产权成了悬念。赵家兄弟姐妹再也没有交纳物业费和取暖费了。除此之外,该房屋购买后其余时间都是赵父夫妇交纳的,这完全说明赵父与赵母为该房产的实际所有人。
二、银行取款凭证。事实是赵父委托赵某龙买房并办理一切买房手续。购房费用明细实际上就是交纳房款的收据,具有借名买房契约的属性。综上,赵父、赵母借赵某龙名义买房是不可争辩的事实。关于房产分割,我们的意见是赵父生前确实说过房产留给赵某真、赵某虎和赵某龙三人平分。三人平摊“经转商”税费的事实间接证明这一点。因此如果法院能够支持房产由赵某真、赵某虎和赵某龙三人平均继承最好。如果法院不支持,按照法律规定继承我们也可以接受。我们坚决反对该房产归(赵某龙)孙某洪一人所有。
孙某洪辩称:一、诉争房屋系赵某龙、赵某强、赵某虎集资购买,之后赵某龙将其他二人集资款退还,房屋所有权归赵某龙、孙某洪夫妻所有。2005年10月18日,赵某龙、孙某洪获得北京市经济适用房购买资格。10月31日与诉争房屋的原房主签订购房协议。因赵某龙、孙某洪按照当时的经适房规定价格准备了35万元购房款,但不足以支付该房屋的全部款项,遂向赵某强、赵某虎分别集资2.8万元和8万元。11月15日,赵某龙、孙某洪支付了全部房款及土地出让金、契税等相关税费,合计475831.72元。
房屋所有人为赵某龙。2007年2月春节,赵某龙、赵某强、赵某虎对账,三人协商由赵某龙分别退还赵某强、赵某虎全部购房集资款,诉争房屋归赵某龙、孙某洪夫妻所有。二、赵父、赵母赠与赵某龙、孙某洪现金并搬入诉争房屋。2006年3月15日,赵父、赵母得知赵某龙、孙某洪购房后,手头拮据便将半年以前已到期的5.7万元定期存单赠与赵某龙、孙某洪贴补家用。同日赵某龙将转为活期存款的5.7万元及利息取出。
2006年下半年,赵父、赵母看到诉争房屋后很喜欢,认为比他们居住的二号房屋宽敞明亮。遂与赵某龙、孙某洪商议,如赵某龙、孙某洪同意他们一直居住在诉争房屋,则可以将之前承诺留给赵某龙、孙某洪的二号房屋出售,将购房款赠与赵某龙、孙某洪提前兑现承诺。在获得赵某龙、孙某洪同意后,赵父、赵母于2006年12月12日将二号房屋出售,并要求购房人将房款42万元直接给了赵某龙。赵父、赵母于2006年12月26日搬入诉争房屋。
三、诉争房屋经转商之后,赵某龙、赵某真、赵某虎分摊相关税费的缘由。2012年12月20日,赵某龙、孙某洪采取夫妻间买卖过户的方式,将诉争房屋转为商品房,获得新的房产证。经转商共计支出相关税费137241.06元。二人养女周某于2011年底赴美留学,曾表示希望留美工作生活。赵某龙、孙某洪由此考虑到今后的养老问题。希望赵某虎、赵某真的儿子们当赵某龙需要时,可以协助照顾赵某龙。作为回馈赵某龙、孙某洪承诺将来可以将诉争房屋分由养女和赵某龙的外甥们共同继承。赵某真、赵某虎也赞同,并愿意各承担诉争房屋经转商税费的1/3作为日后兑现的凭据,故于2013年3月17日分别转付孙某洪45747元。四、本案的其他相关事实。赵父、赵母从未提出购买诉争房屋的要求。综上,答辩人认为,诉争房屋为赵某龙、孙某洪夫妻共同财产。鉴于赵某龙先于父亲赵父去世,且赵某强、赵某军、赵某真、赵某虎等为赵父的继承人。各方可以按以下份额持有诉争房屋产权:孙某洪70%、周某20%、赵某强、赵某军、赵某真赵某虎应各2.5%。
周某述称,同孙某洪的答辩意见。
 
本院查明
赵父、赵母夫妻婚后育有三子二女,即赵某真、赵某强、赵某军、赵某龙、赵某虎。赵某龙的配偶为孙某洪,周某为二人养女。赵母于2013年3月10日去世。赵某龙于2016年4月7日去世,赵父于2016年10月15日去世。赵母、赵父生前未留遗嘱。
2005年10月31日赵某龙作为买受人与出卖人刘某签订《居间中保合同》。该合同约定赵某龙以46万元的价格购买北京市昌平区一号房屋(以下简称诉争房屋)。该房屋性质为经济适用房。赵某龙为购房还支付了其他税费。2005年12月7日,赵某龙取得诉争房屋所有权证。2012年12月,诉争房屋具备转为商品房的条件,赵某龙与孙某洪以房屋买卖的形式将诉争房屋所有权变更至孙某洪名下,房屋性质变更成商品房,但赵某龙与孙某洪之间并未有真实的房款交易。孙某洪为过户交纳了土地出让金、契税、印花税、房屋登记费等共计137241.06元。现诉争房屋登记所有权人为孙某洪。
关于诉争房屋的真实购买人,赵某强、赵某军、赵某虎、赵某真称该房系其父母赵父、赵母出资购买,因该房是经济适用房,而赵某龙有经济适用房指标,所以就以赵某龙的名义签合同,并登记在赵某龙名下。由于赵父当时需要卖掉其在朝阳区二号的房屋,才有资金购买诉争房屋,所以购买房屋采用了子女集资(借款)形式,后赵父购房款加税费加购买家具物品等共计482371.72元,其中赵某强出资2.8万,赵某虎出资8万,赵某龙出资37.44万元。后赵父于2006年12月12日把北苑房屋卖掉偿还了购买诉争房屋的子女借款。孙某洪称诉争房屋系其与赵某龙购买,并非赵父、赵母购买。赵父、赵母给他们卖房所得的42万元再加上之前给他们的5.7万元(存款本金)系赠与,并非还款。
为证明自己的主张,赵某虎、赵某真提交了两份内容完全一致的孙某洪手书的“算账明细”。孙某洪称,以上明细书写时间是2007年春节。因为孙某洪、赵某龙购买诉争房屋时钱款不够,故计划与赵某强、赵某虎一起集资购房。后来因为父母赠与了款项,故偿还了赵某强、赵某虎的出资款。此明细的性质是对账单,是为了列明退款给赵某强、赵某虎数额的。
另查,赵某龙将房屋性质变更为商品房并转移登记至孙某洪名下的过程中所发生的税费,实际是由孙某洪、赵某真、赵某虎三人均摊。孙某洪解释原因是因为周某打算在美国生活,赵某龙想让赵某真和赵某虎的孩子将来帮助赵某龙养老,如果他们尽了扶助义务,这房子可以将来给他们一部分作为对他们的回报。这个想法征得了赵某真、赵某虎的同意,三人约定平摊税费以作为赡养约定的凭据。现赵某龙已经去世,赠送房屋的约定没有了前提条件,故失效。
赵某真、赵某虎不认可孙某洪的说法,二人称赵父生前曾说在自己去世之后,诉争房子归赵某龙、赵某虎、赵某真三人所有。所以三人才平摊了经济适用房转商品房的税费,又因赵某龙与孙某洪之间夫妻过户费用最少,所以过户到孙某洪名下,而不是赵父名下。赵某强、赵某军称对于将诉争房屋在赵父去世后由赵某龙、赵某虎、赵某真继承的说法不清楚。再查,赵母、赵父生前最后一段时间一直居住在诉争房屋。关于入住的时间,赵某强、赵某军、赵某虎、赵某真称是2006年10月1日,孙某洪称是2006年12月26日。
 
裁判结果
一、被告孙某洪于本判决生效之日起20日内配合赵某强、赵某军、赵某真、赵某虎、周某将北京市昌平区一号房屋所有权转移登记至赵某强、赵某军、赵某真、赵某虎、孙某洪、周某名下,其中赵某强、赵某军、赵某真、赵某虎名下所有权份额均为20.27%、孙某洪名下所有权份额为5.56%、周某名下所有权份额为13.36%;
二、驳回赵某强、赵某军的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点在于赵父、赵母与赵某龙、孙某洪之间是否存在前者借用后者名字购买房屋的事实,进而确定该房屋是否是赵父、赵母的遗产。法院将从以下四方面论述:一、本案认定案件性质的核心证据是孙某洪书写的“算账明细”。而“算账明细”中最重要的词语就是“集资”。集资的含义显然与借款不同。一般集资是为了获取收益或获取新的物权。而本案基于集资主体的兄弟姐妹关系,在此处的“集资”也可能是共同出资为父母购房。被告孙某洪辩称的向赵某强、赵某虎借款并还款的说法与自书的“集资”的含义并不相符,法院对该说法不予采信。二、孙某洪辩称赵父转给赵某龙的42万元售房款为赠与,因数额巨大,其有义务就其说法提供证据。现并无证据证明赵父有赠与卖房款的意思表示,故法院对孙某洪的辩解不予采信。三、如“算账明细”为退还借款的凭据,则其上事无巨细的罗列名目并无必要,也没有必要抄写两份,因为普通的出借人并不关心这个,而更关心借款的偿还时间和金额。因此,“算账明细”更符合为家庭记账,为父母记账的事实。四、赵父、赵母生前长期居住在诉争房屋并负担各项花费的事实以及诉争房屋“经转商”的花费由赵父、赵母的几个子女平摊的事实也佐证了赵某龙、孙某洪并非是购房的主体,真正的购房人是赵父、赵母。综上,赵父、赵母与赵某龙、孙某洪之间存在借名买房的法律关系。
诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,按北京市相关政策属于“老经济适用住房”,该房屋已经符合上市交易的条件,且房产性质已经变更为商品房,故赵父、赵母与赵某龙、孙某洪之间口头的借名买房约定不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。赵父、赵母有权随时要求赵某龙、孙某洪办理诉争房屋的过户手续。现赵父、赵母已经去世,其继承人有权要求孙某洪办理诉争房屋的过户手续。关于各继承人继承的份额,因赵父、赵母生前未留遗嘱,故各继承人均有权继承,并平均分配。赵母去世后,赵某龙继承赵母的份额属于夫妻共同财产,其中一半属于孙某洪,另一半在赵某龙去世后,由赵某龙的继承人赵父、孙某洪、周某继承。赵某龙先于赵父去世,赵父的份额赵某龙应继承的部分由他的女儿周某代位继承。原告第一项诉讼请求中计算的继承份额有误,法院据实予以支持。



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