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北京律师——政府定向安置房借名购买行为法律认可吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-06


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
张某金向本院提出诉讼请求:1、三被告协助原告办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权证书至原告名下;2、诉讼费由三被告承担。
事实与理由:原告于1999年返京。于1999年11月9日与北京市S公司(以下简称S公司)签署了《购房协议书》,约定原告购买一号房屋,建筑面积82.81平米,房价149058元,其中F公司应付60000元、原告个人应付89058元,当日原告交纳了购房款项89058元,被告也出具了票据。后于2000年3月15日签署了《自选房源购房申请书》,2001年7月签署《关于撤销北京市S公司的决定》,约定S公司经营活动中产生的所有经济、法律责任及一切遗留问题、债权债务均由北京k公司承担,该单位目前处于吊销状态,故未在本案中列明。后三被告向原告交付了涉案房屋,但至今未给办理房产证。
 
被告辩称
K公司辩称,办证的义务应由F公司来履行,且F公司一直在履行办证义务,我方也配合办证,我方同意办证,不同意承担诉讼费。我方认为原告和第三人之间的借名买房的协议违反合同法第52条,应属于无效。
F公司辩称,参照本市康居住房有关政策,个人负担三分之一,政府负担三分之二,由市政府拨款解决。超出部分由个人负担。张某金获得政府补贴款60000元,个人支付89058元。因上述房屋不在单位指定的房源范围内,张某金在2000年3月15日向单位提交了购买自选房源申请书,并于2000年3月16日审批通过。张某金同意购房后的物业费、供暖费、房产交易费税由本人承担。
2005年10月张某金所购房屋为白选房源,该房屋产权性质为商品房,不属于单位2005年7月确定的办证范围,我公司只协助其办理产权转移。按照商品房办理房产证所要求提供文件要求,涉及到我公司协助办理的项目只有一项,就是提供政府补贴款发票复印件加盖我公司公章,并提供情况说明。
这主要是因商品房办理产权转移时需要购房人提供全额房款发票原件,购房人所持的发票原件只有个人交款部分,政府补贴款部分的发票原件我公司已经入账,我公司与税务管理部门沟通后商定,由我公司将发票入账页复印后加盖公章并附情况说明即可。
第三人周某强针对张某金的诉求,述称,从房屋过户履行的角度讲,我方同意三被告先将房屋产权证办理登记至原告名下,但之后应由原告协助将房屋过户至我方名下。
周某强向本院提出诉讼请求:1、三被告协助原告将北京市大兴区一号房屋不动产产权证书办理至原告名下;2、在第一项办理完毕后,原告协助周某强将北京市大兴区一号房屋过户登记至周某强名下;3、案件受理费由原告承担。事实和理由:一、周某强与张某金达成借名买房口头合同的背景。周某强与张某金是同事,当年,张某金经济无力购房,由于周某强女儿在北京读书。张某金的姐姐张某霞便打电话询问周某强是否要借此机会在北京购房。
周某强确有在京购房打算,便与张某金达成买房口头协议,约定周某强给付张某金2万元购买张某金的优惠指标,张某金将6万元补贴指标让给周某强,由周某强向开发商缴纳剩余购房款。房屋归周某强所有。二、借名买房合同的履行情况。双方达成合意后,周某强给付张某金现金2万元。张某金将单位开具的购房证明交给周某强。1999年11月9日,周某强以张某金的名义与S公司签订了《购房协议》,周某强个人共计缴纳购房款89058元。购房款缴纳后,将房屋交付给周某强。周某强对房屋进行了验收,装修后居住至今。房屋的供暖费、物业费、水电费全部由周某强支付。上述所有购房手续均由周某强办理。
三、双方存在借名买房关系。周某强与张某金之间存在借名买房关系,一是周某强给付张某金2万元借名费,并实际支付了全部购房费用;二是周某强长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的物业费、供暖费等费用;三是购房协议、购房款收据等所有与购房有关的原始材料均为周某强签署,并保存在周某强处。四是20年间,张某金对上述房屋及与房屋有关的任何事宜从未过问。现因北京房价相较于20年前有大幅上涨,张某金见利忘义,违反诚实信用原则,背着周某强起诉兴集公司,妄图将房屋过户至其名下。四、周某强系房屋实际买受人即《购房协议书》合同相对人。
张某金针对第三人周某强的诉讼请求及事实理由辩称,不同意第三人的诉求,涉案房屋属于定向安置单位政策性住房,涉案房屋买卖双方的主体也是原告,涉案房款确系由第三人支付了89058元,但购房指标以及原告享有的购房补贴款项6万元属于原告购房支付的对价及先置条件,当时因为钱不够,而与第三人协商,由第三人出资剩余房款,由第三人居住使用,待能够办理房产证后,将涉案房屋出售所得利益一方一半。
K公司针对第三人周某强的诉讼请求及事实理由辩称,服从法院判决,对他们之间的事儿我方不参与,法院判决我方给谁办证就给谁办,但我方还是认为他们之间的协议无效。
F公司称,我方只是协助,原告本身要携带合同原件和相关手续自行去办理。
 
本院查明
1999年11月9日,张某金(买方)与S公司(卖方)签署了《购房协议书》,约定张某金购买一号房屋,建筑面积82.81平米,房价149058元,其中F公司应付60000元,张某金应付89058元。2000年3月15日,张某金签署《自选房源购房申请书》。单位于2000年3月16日审批同意。
本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房,周某强主张:我支付了全部购房款,且用了2万元购买了原告的购房指标,我是实际购房人,双方不存在合伙买房的合意,房屋应属于我。张某金主张:我只认可是合伙买房,不是借名买房,或者法院确认房屋比例也行。我不认可周某强向我支付过购房指标款2万元。买房行为是原告的买房行为,但认可周某强是属于部分出资。周某强提交证据如下:证据1、购房协议书。证明1999年11月9日周某强以原告的名义与S公司签订了购房协议。证据2、收据。证明1999年11月9日,周某强向F公司缴纳3万元购房款。证据3、专用发票。证明1999年11月9日,周某强向S公司缴纳59058元购房款。证据4、自选房源购房申请书。证明周某强支付2万元购买了原告的购房指标。证据5、物业结清证明。证明周某强为涉案房屋的业主,周某强自从办理房屋验收后居住至今,因居住产生的物业费、供暖费均由周某强缴纳。
对上述证据,张某金的质证意见:证据1-4真实性认可,证明目的不认可。涉案房屋是定向安置单位子女的房屋,原告享有购房指标资格及6万元的购房补贴,涉案房屋总房款为149058元,周某强仅支付了89058元,差额6万元系原告享受的政府款项支付,涉案购房合同主体也是原告。对于证据1周某强称系其以原告的名义签的购房协议,对此我不认可。证据2周某强向F公司缴纳的3万元购房款的事实予以认可,确实是他交的。证据3周某强向兴集公司缴纳的59058元购房款也认可系其所交。证据4周某强称支付2万元购买购房指标,我不认可,没有收到这2万元。原告的购房指标资格以及政府的补贴6万元也占到了房屋价格的一半,故当年约定房屋由周某强居住使用,票据等原件由其保管,待能够办证之后出售涉案房屋,利益各一半,但2019年原告找到周某强要求办理涉案房屋的产权证及出售房屋,周某强不同意,所以产生本案的纠纷。
证据5没有异议,因为双方约定就是由周某强居住,也认可一直由周某强在居住,物业费、供暖费也是其缴纳的,但这都是当时商量好的,在出售及分割房屋之前,均由周某强居住使用并缴纳相应费用。
 
裁判结果
一、于本判决生效后十日内,第三开发公司协助周某强、张某金到房地产管理部门办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权登记手续,将该房屋的不动产权登记至张某金名下;
二、于本判决第一项履行完毕后十日内,张某金协助周某强到房地产管理部门办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权过户登记手续,将该房屋过户登记至周某强名下;
三、驳回张某金的其他诉讼请求;
四、驳回周某强的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房,周某强主张其支付了全部购房款,且用了2万元购买了张某金的购房指标,是实际购房人,双方不存在合伙买房的合意。而张某金主张双方是合伙买房,认可周某强是属于部分出资,但不认可周某强支付过购房指标款2万元。对此争议,根据双方当庭提交的证据和相关陈述,可以认定涉案房屋的购房款个人应支付部分确系周某强交纳,涉案房屋亦多年来一直由周某强居住使用并由其交纳物业费、供暖费,张某金虽主张其与周某强属于合伙买房,但未提交证据予以证明,应承担举证不力的法律后果,故,法院综合考虑,依法采信周某强的主张,认定存在借名买房的客观事实,并据此对周某强的诉讼请求予以支持。



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