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房产律师——没有借名买房协议子女帮助贷款购买的房屋所有权归谁

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-02


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
张某强、李某洪向本院提出诉讼请求:1.判令张某军协助张某强、李某洪将北京市东城区一号房屋(以下简称涉诉房屋)转移登记至张某强、李某洪名下;2.诉讼费由张某军负担。
事实和理由:张某军系张某强之父。张某强与李某洪1997年登记结婚,二人婚后一直名下无房。张某军名下有二套房屋,且其长期居住于张某强姐姐名下位于北京市朝阳区二号房屋。2001年,张某军名下位于北京市东城区三号房屋拆迁。由于张某军有多处房产,且无经济能力购买涉诉房屋,同时为了解决张某强与李某洪的居住问题,张某军自愿将拆迁安置的购房指标转让给张某强及李某洪,由二人出资购买涉诉房屋。
2003年10月6日,张某军与北京市东城区住宅发展中心(以下简称东城区住宅发展中心)签订《就地安置合同书》。该合同约定,由张某军购买涉诉房屋,总价款140178元。张某强和李某洪于2001年12月19日支付首付款40178元,并用李某洪的公积金账户贷款10万元,后李某洪按月偿还贷款。2003年10月11日,张某强和李某洪缴纳了涉诉房屋的维修基金、印花税等费用,并办理了入住手续。2004年6月16日,张某强和李某洪取得了涉诉房屋产权登记证书,房屋登记在张某军名下,但张某军实际居住于张某强姐姐的房屋内。2018年3月,张某军以看病方便为由搬入涉诉房屋。2018年,张某强和李某洪要求张某军按照借名买房的约定将涉诉房屋转移登记至张某强和李某洪的名下,遭到张某军的拒绝。为维护自身合法权益,张某强和李某洪提起诉讼。
 
被告辩称
张某军辩称,不同意张某强、李某洪的诉讼请求。理由如下:张某强、李某洪与张某军之间并不存在借名买房的法律关系。涉诉房屋系原张某军所有的北京市东城区一号房屋拆迁置换取得。张某军在购买涉诉房屋时,首先根据自身的工龄,取得了购房优惠。随后,张某军以现金方式支付了涉诉房屋的首付款。关于贷款,因为张某军当时年龄大不符合贷款条件,才以李某洪的名义贷款,李某洪只是共同借款人。张某强、李某洪参与了贷款不能作为二人借名买房的依据。2018年7月3日,张某军将剩余的6万余元贷款一次性还清。张某军取得涉诉房屋后将房屋借予张某强、李某洪居住使用,二人理应缴纳涉诉房屋的相关费用。
 
本院查明
张某军在原北京市东城区×号有产权房屋一间。因此地进行危旧房改造工程,2001年11月28日,张某军与东城区住宅发展中心签订了《×危改区就地安置合同书》,约定张某军购买一号房屋,购房款156516元。因该房屋采光不充足,2003年双方协商对房屋进行调整。因此,东城区住宅发展中心(甲方)与张某军(乙方)于2003年10月6日签订《×危改区就地安置合同》。该合同约定,乙方在×地区内(原住房地址×号)有正式房屋1间,建筑面积14.1平方米;应安置人口4人,分别是:张某军、赵某丽、张某强、张某;乙方选择就地安置方式,放弃其他安置方式;乙方自愿购买甲方在×地区建设的就地安置住房,其住房为×号住房,建筑面积71.7平方米,该安置住房的用途为普通住宅;双方同意安置住房房价款合计为人民币140178元;甲方交付乙方安置住房的日期为2003年10月8日,交付地点为本合同标的物所在地。2003年10月11日,东城区住宅发展中心(甲方)与张某军(乙方)签订《补充协议书》。该协议约定,乙方购买楼号为×号(即本案涉诉房屋),乙方按照产权登记面积71.18平方米交纳公共维修基金,金额为2114元。
2001年12月19日,张某军向东城区住宅发展中心交付购房款53386元。2001年12月25日,张某军、李某洪(甲方、借款人还是丙方、担保人)与银行(乙方,贷款人)签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》。合同约定,贷款金额为10万元,贷款期限自2001年12月25日至2031年12月24日,等额还款月还本息512.05元;抵押物为北京市东城区一号房屋。
前述借款合同签订后,银行依约发放了贷款,李某洪依约履行还款义务,至2018年6月其共还款97667.7元。2018年7月3日,张某军通过银行向北京住房公积金管理中心的账户转账60329.6元,将涉诉房屋的贷款全部还清。
2003年10月,东城区住宅发展中心退还张某军购房款18938元。2003年12月,张某强、李某洪及二人之女张某入住涉诉房屋。2004年6月16日,涉诉房屋登记至张某军名下。
庭审中,张某强与李某洪表示涉诉房屋系二人借用张某军的名义购买,二人支付了购房的首付款,购房的贷款由李某洪每月偿还。张某军则称,其与张某强、李某洪之间没有借名买房的约定,购房首付款是其以现金支付;李某洪偿还部分贷款,是因为涉诉房屋由张某强和李某洪使用,李某洪以交纳房屋贷款的形式折抵房屋租金,理所应当。张某强、李某洪不认可张某军所述。
 
裁判结果
驳回张某强、李某洪的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
公民的合法权益受法律保护。当事人对自己的主张有责任提供证据,没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,张某强、李某洪要求张某军将涉诉房屋转移登记至二人名下,理由为二人与张某军之间存在借名买房的合同关系。然而,张某强、李某洪与张某军之间没有借名购房的书面协议。张某强、李某洪主张与张某军之间存在口头的借名买房约定,但张某军不予认可。张某强、李某洪出示的涉诉房屋首付款收据、银行还贷记录、生活缴费凭证等证据,可以证明涉诉房屋的部分房款由张某强、李某洪支付,但不足以证明二人与张某军之间存在借名买房的合同关系。张某强、李某洪的诉讼请求,因证据不足,法院不予支持。



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