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房产律师 ——父母出资登记在子女名下房屋私下卖出行为有效吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-02


 
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某强向本院提出诉讼请求:1、依法确认李某雨、孙某花所签订的《存量房屋买卖合同》无效;判令孙某花返还房屋并协助办理过户手续;2、本案诉讼费由李某雨、孙某花负担;3、以上由李某雨、孙某花承担连带责任。
事实和理由:我与李某雨是夫妻关系,1998年8月12日登记结婚。孙某花是李某雨的兄弟媳妇。2004年5月份,我和李某雨出资购买了昌平区一号房屋,52.65米,购买时支付房价款10万元。2013年12月31日,李某雨、孙某花在明知该房屋属于我和李某雨的夫妻共同财产的情况下,串通一气,私下达成房屋买卖协议,并于2014年1月2日背着我将房屋过户到李某雨名下。我在2014年12月4日得知李某雨、孙某花买卖房屋一事后,即要求李某雨、孙某花自行解除房屋买卖合同,而李某雨、孙某花虽口头答应,但仍然拒绝过户。我认为,李某雨、孙某花在明知该房屋属于我和李某雨的夫妻共同财产的情况下,私下买卖,其行为严重侵害了我的合法财产权利。因此,根据相关法律规定提起诉讼,请求法院支持我的诉讼请求。
 
被告辩称
李某雨辩称:合同有效,我和张某强都没有出钱买房,买房的钱都是我母亲出的,房屋就不是我俩的共同财产。
孙某花辩称:钱是李某军(李某雨弟弟、孙某花前夫)给房主的,房屋是2004年3月22日购买的,张某强没有参与购买房屋。
 
本院查明
本院经审理查明:张某强与李某雨系夫妻关系,二人于1998年登记结婚。坐落为昌平区一号房屋(以下简称涉案房屋)原登记在李某雨名下。2013年12月31日,李某雨与孙某花签订《存量房屋买卖合同》一份,合同显示李某雨将涉案房屋出售给孙某花,建筑面积52.65平方米,成交价格为42万元等。涉案房屋依据该份《存量房屋买卖合同》转移登记至孙某花名下。现张某强起诉至法院,称涉案房屋系其与李某雨的夫妻共同财产,故其以李某雨与孙某花存在恶意串通、侵害其合法利益为由要求确认该份《存量房屋买卖合同》无效。
李某雨与孙某花主张涉案房屋原系李某雨母亲贾某购买,购买时借用了李某雨的名义,房款支付由李某雨之弟李某军办理,2013年因贾某与李某军换房,故根据贾某与李某军要求将涉案房屋过户给李某军前妻孙某花,故合同是有效的。
对于涉案房屋购买、装修及居住的情况,张某强称2004年4月左右购房,总房款10万元,是用李某雨存款付的,房屋购买后借给贾某和李某军、孙某花一家一起居住,由李某军进行装修。张某强就其主张提交录音、开庭笔录为证。录音显示系张某强与李某雨于2014年1月11日的对话,证明是其母出资购房。
李某雨、孙某花称房款10万元是由贾某出了6万元,向李某雨借款4万元,之后已还给李某雨,房款由李某军支付给卖方,房屋购买后李某军进行了装修,由贾某、李某军、孙某花一家居住。李某雨、孙某花就其所述以《房屋买卖合同》、《收款证明》及证人证言、银行记录、《收条》为证。《房屋买卖合同》显示系温某(甲方、卖方)与李某雨(乙方、买方)于2004年3月22日签订,证人贾某出庭作证,称房子是其凑钱买的,其中借了李某雨4万元,李某军转账付的房款。证人温某出庭作证,称当时卖房合同是其妻子钱某操作的,房款是李某军给的,当时存到银行存折里了,听买方说是给父亲买套房。银行记录显示李某军银行账户于2004年3月21日取款2万元、2004年3月26日取款9万元;温某银行账户于2004年3月21日现金存入2万元、2004年3月26日现金存入8万元。《收条》内容为:“今收到李某军借款40000元。李某雨。2014.1.2。”
 
裁判结果
驳回张某强的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中,原、被告双方均认可涉案房屋购买后由李某军装修、由贾某、李某军、孙某花一家居住。但对于购房出资付款等情况双方陈述不一致,根据银行记录及证人出庭陈述,可确认涉案房屋在购买时,付款事宜经由李某军银行账户办理;张某强虽主张房款全部由李某雨支付,但未能提交证据予以证明,其提交的录音及开庭笔录中李某雨也未有认可其全部出资的陈述。故依据现有证据及房屋的付款、装修、居住等实际情况,法院对李某雨、孙某花主张的借名买房一事予以采信,故李某雨与孙某花签订《存量房屋买卖合同》系基于借名买房的事实办理后续房屋转移登记,并不存在恶意串通,损害张某强利益的情形。因此,张某强主张《存量房屋买卖合同》无效并要求返还房屋、办理过户没有法律依据,法院不予支持。



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