房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起恶意违约引起的房屋买卖纠纷，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
东城区1201号房屋（即涉案房屋）登记在李慧名下。一、李慧与案外人王铁军系夫妻关系，王铁军原为某企业副经理，2001年7月6日因贪污被捕。2003年10月25日，法院作出刑事判决，判决中载明在案扣押物品变价后予以发还，不足部分继续追缴发还中油企业。后在执行过程中，李慧与该公司于2008年11月23日签订《协议书》，约定王铁军名下的两套房屋归李慧所有；李慧名下的两套房屋都属于王铁军的财产，由法院追缴后发还给该公司，李慧协助该公司过户。该公司对于王铁军名下的属于李慧的两处房产不再主张权利。该协议签订后，李慧并未将上述两套房产过户给公司。
2012年5月1日，李慧（出卖人）与刘艳（买受人）签订房屋买卖合同，约定刘艳以460万元的价格购买涉案房屋，装饰、装修及配套设施作价100万元。同日，双方签订补充协议，约定签约当日刘艳向李慧支付定金1万元，并于2012年6月14日前将首付款10万元支付给李慧，剩余房款540万元，在过户时支付。关于过户，双方约定在2012年10月30日前共同前去办理过户。关于房屋交割，双方约定李慧收到首付款交房，费用过户当日结清，刘艳留存10万元作为保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日支付给李慧。
2012年5月20日，刘艳（甲方）与该公司代理人张伟（乙方）签订协议书，约定涉案房产经法院判决系公司所有，公司有权处置和拍卖，在房产过户过程中，出现任何纠纷由乙方承担，甲方不承担任何责任。因李慧原因造成违约，由乙方承担违约责任，返还定金并赔偿110万元，在10个工作日内交给甲方。
协议签订后，2012年5月23日刘艳向张伟转账10万元，2012年5月25日，张伟为刘艳开具10万元订金收据。2012年6月4日，该公司（甲方）与李慧（乙方）签订补充协议，为保证李慧、中介、刘艳合同顺利进行，依据2008年11月23日签订的合同，双方签订补充协议甲乙双方在中介一同到指定银行办理银行卡开户手续，办理转款手续必须三方到场，因为乙方的原因导致房屋无法顺利过户，导致乙方和甲方签订的协议内容无法履行，乙方承担违约责任。2012年6月7日，刘艳获得了涉案房屋的钥匙。2012年6月28日，李慧、刘艳办理网签。但是合同约定的期限届至，刘艳未能筹到款项，李慧未能协助刘艳办理房屋转移登记。
2013年1月16日，李慧、刘艳签订新的补充协议，约定合同签订之日起3个工作日内，支付定金20万元，届时未支付视为放弃购买该房屋。乙方再2013年3月20日前备齐剩余购房款，之后房屋办理过户。甲方有权解除2012年5月1日签订的房屋买卖合同计补充协议。如有其他协议与该协议不一致的，以本协议为准。李慧与中油企业销毁与刘艳沟通的全部视频。2013年1月18日，刘艳向中油企业账户支付定金20万元。2013年3月9日至15日期间，刘艳与中油企业工作人员联系，征询贷款事宜。2013年3月24日，刘艳再次通过短信征询中油企业意见，中油企业员工回复称如果刘艳可以一次性支付首付款300万元，并办理网签和贷款，可以考虑配合做房贷。刘艳要求中油企业与中介沟通，确定好后付款。中油企业通过短信询问何时能收到首付款，改网签请刘艳联系中介，在3月20日前刘艳能够支付530万元配合过户。事实上，刘艳在2013年1月18日后，没有再向李慧支付款项。
2013年5月5日，李慧向刘艳发出《解除买卖合同通知书》。2013年5月18日，刘艳获得银行220万元的批贷函，因李慧和中油企业不配合，刘艳未能获得贷款。
李慧要求刘艳支付房屋租金损失，提交了网上下载资料以证明涉案房屋所在地区的房屋租金水平和房屋交易均价，刘艳不认可该证据。法院调解时，李慧表示如果刘艳支付剩余房款，可继续履行合同。刘艳称法院判决后再支付剩余房款，双方未能达成一致意见。
二、法院审理
一审法院经过审理认为李慧、刘艳之间签订的房屋买卖合同有效，在先前的合同未能成功履行的情况下，买卖双方签订了新的合同，但是在后期的履行过程中，约定刘艳向李慧支付300万元的首付款后双方一起办理贷款，因为刘艳没有支付首付款，因此李慧无违约行为，在调解过程中，李慧表示如果刘艳有全款能力可以继续履行合同，但是刘艳并没有提供证据证明自己有全款能力，因此法院判处解除合同。因为刘艳曾获得批贷函，非恶意违约，因此判决刘艳向李慧支付10万元的违约金。
一审判决后，刘艳不服，上诉至二审，二审法院经过审理后维持了原判。
三、法院判决
一审判决：
1、解除李慧与刘艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
2、自判决生效之日起三十日内，刘艳将涉案房屋腾空交李慧收回；
3、自判决生效之日起三十日内，刘艳给付李慧违约金十万元；
4、驳回李慧其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
李慧与刘艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，李慧、刘艳在2012年5月1日签订的买卖合同及补充协议中约定刘艳应于2012年10月29日双方办理房屋产权过户手续时支付剩余购房款，但该期限届至后，刘艳未能筹集到剩余房款，李慧亦未办理产权转移登记手续。
双方于2013年1月16日达成的《补充协议》，对购房款的给付及办理转移登记的时间重新作出约定，该约定为双方当事人对此前合同相关内容的变更，变更后的内容双方应严格执行，1月16日《补充协议》中明确约定刘艳应在2013年3月20日备齐房款，该期限届满前，双方曾就刘艳贷款支付部分剩余房款的问题进行过协商，李慧同意配合刘艳办理贷款的前提条件是刘艳应当支付首付款300余万元，根据该短信记录可以确认就剩余购房款的给付双方再次进行了约定，李慧提出刘艳支付300万元首付款是其配合刘艳办理贷款手续的前提条件，通过双方合同的履行情况，刘艳并未向李慧支付300万元首付款，故李慧配合刘艳办理贷款的条件未成就，李慧不构成违约，刘艳既未依据1月16《补充协议》筹齐房款，亦未在双方短信沟通后成就李慧协助其办理贷款所附的条件，李慧在此过程中，并无违约行为，刘艳不能依约支付剩余房款，构成根本违约，刘艳虽坚持履行合同，但在本案诉讼中，仍不能提存购房款，法院认为刘艳目前不具有履行合同的能力，对李慧要求解除买卖合同、补充协议的请求，法院予以支持，刘艳在合同解除后，应将涉案房屋交还李慧收回。
刘艳在履行合同过程中，不能及时支付剩余购房款，构成违约，李慧依据约定要求刘艳支付违约金的请求正当，应予支持。但考虑到，
其一、李慧与中油企业之间关于刑事判决追赃退赔问题达成的协议，导致涉案房屋产权不清晰：李慧与中油企业之间的产权置换未办理过户手续，出卖人虽为李慧，但实际主导买卖过程、进行决策以及收款人却为中油企业，而办理房屋买卖过程的手续又需要以李慧的名义进行实施，中油企业又以自己的名义与刘艳签订协议，以上情形的存在导致法律关系的复杂、沟通协调与彼此信任的成本增加；
其二、合同履行过程中李慧、中油企业之间存在利益纷争的隐患：中油企业与李慧之间的协议约定了李慧配合出售涉案房屋的义务及相应的违约责任，如果本案买卖合同房款支付方式为贷款，那么直接接收贷款方应为李慧，而不是中油企业，所以中油企业与李慧不倾向于选择贷款方式支付房款，促使原刘艳就办理贷款的问题难于达成协议，同时导致涉案房屋买卖合同不能正常履行的风险增大；
其三、刘艳曾获得批贷函，并非恶意毁约；
其四、违约金的数额应考虑守约方的实际损失，李慧针对其实际损失提交了网上下载的资料，刘艳对此不予认可，房屋是否贬值与本市房地产市场行情密切相关，且需要专业人员进行评估，李慧对此的举证不能充分证明李慧房屋贬值的损失。法院根据李慧的实际损失情况、双方合同履行情况、当事人过错程度等因素综合考虑，酌情将违约金数额确定为10万元。李慧虽将涉案房屋交付刘艳使用，但该交付行为系双方达成合意，双方交付房屋时并未就刘艳使用该房屋需支付租金进行约定，故李慧要求刘艳支付租金的请求，依据不足。法院2015年1月20日为刘艳开具反诉费交款通知书，并明确告知刘艳须在7日内交纳反诉费，刘艳至今未交纳反诉费，法院对刘艳的反诉不予处理。
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