房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起恶意违约的房屋买卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2013年8月19日，王培（甲方、卖方）、吕方（乙方、买方）与中介（丙方、居间人）签订定金协议，约定乙方以520万元的价格购买甲方名下的涉案房屋，此房价不含税；乙方再签署本协议后1个工作日签署《买卖合同》，丙方提供居间服务，乙方在买卖合同签订时支付居间费用125000元。
当日，吕方（买方）与王培（卖方）签订买卖合同，合同中载明卖方应当向买方出示房屋所有权证及其他证明文件；该房屋性质为已购共有住房，买方支付定金30万元，买受人向银行办理抵押贷款，贷款金额206万元。
同日，王培、吕方与中介同时签订《居间服务合同》，约定吕方于该合同签订当日支付中介费。同日，买卖双方与担保公司签订《房屋交易保障服务合同》。当日，买卖双方与中介签订补充协议，约定乙方在2013年8月19日向甲方支付定金30万元。乙方于2013年9月25日前将首付款214万元支付给甲方。如果上述几个协议有约定不一致的，以本协议为准。当日，吕方通过张斐向王培转账10万元定金，并向中介支付居间费用25000元。
2013年8月27日，吕方向中介《通知》，称购买的房屋与提供给其的房屋户型图明显不符，因此于8月21日通知解除所签合同，请转告卖方。
庭审中，吕方提交下列证据：中介提供的户型图，但是房屋实际与户型图不符；2013年8月24日吕方与中介对话录音，中介工作人员承认测量存在误差，王培知道其要求解除合同，但是定金问题没有达成一致；吕方与中介的短信记录，证明王培知道吕方要解除合同；网上下载的图片是涉案房屋的图片，户型图找不到了，出事后中介将图撤回。提供飞机票，证明自己买前未看房。
二、法院审理
一审法院经过审理后认为该房屋买卖合同真实有效，王培没有理由向吕方提供单独的户型图，吕方也无法举证户型图不符是因为王培提供，因此法院无法认定王培存在违约行为，吕方不能行使法定解除权。吕方未在合同约定的时间履行义务，属于合同违约，应当承担违约责任。
一审判决后，吕方不服上诉至二审，要求减少违约金，二审经过审理维持了原判决。
三、法院判决
一审判决：
1、解除吕方与王培签订的房屋买卖合同，解除吕方与王培、中介签订之《买卖定金协议书》及《补充协议》。
2、王培于判决生效后十日内退还吕方定金十万元。
3、吕方于判决生效后十日内给付王培违约金三十万元。
4、驳回吕方的其他诉讼请求。
二审判决：
1、维持一审判决第一项；
2、撤销一审判决第二、三、四项；
3、驳回吕方的其他诉讼请求；
4、驳回王培的全部反诉请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
1.本案争议焦点在于吕方解除合同之行为是否属于行使法定解除权。
吕方主张因中介提供的户型图与实际户型不符，该户型图应当是中介经过王培同意才对外发布的，王培、中介存在违约，不能提供与户型图一致的房屋，致使其不能实现合同目的，因此行使法定解除权解除合同。各方均认可《买卖合同》及《补充协议》中并未明确约定王培需向吕方提供单独的户型图，根据《买卖合同》说明部分的规定，签订该合同前，王培应当向吕方出示房屋所有权证书及其他有关证书和证明文件，房屋所有权证书中载明的户型图方为涉案房屋实际户型图。现吕方无法证明其提交的与房屋实际户型不符之户型图为王培提供，故其述称王培存在根本违约其方行使法定解除权之主张，难以得到支持。在王培未存在约定或法定的违约情形之情况下，吕方未按照《买卖合同》及《补充协议》的约定向王培按期支付购房款，显属违约，应当承担相应的赔偿责任。
就吕方本诉请求，法院逐一认定如下：就其要求解除《买卖合同》、《定金协议》及《补充协议》一节，因出卖人同意解除合同，故法院予以准许；就吕方要求王培退还10万元定金一节，因双方均同意解除与涉案房屋买卖相关的合同，该定金无法转入首付款，王培应当退还吕方定金100000元；就吕方要求解除与中介签订的《居间服务合同》，并要求中介退还已付居间服务费及赔偿解除合同的损失一节，因本案案由系房屋买卖合同纠纷，故就此诉求吕方可另案主张，本案中不予处理；就吕方主张之要求王培与中介赔偿定金利息损失、居间服务费利息损失、误工费与交通费一节，没有事实及法律依据，法院不予支持。
2.本案的另一个争议焦点是涉案违约金数额是否过高，人民法院应否依当事人申请对违约金数额予以调整。
我国《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这表明对于合同中违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围，但是这种自由要受到一定限制。因为违约金是事先约定，它与违约发生后所造成的实际损失不可能完全一致。如果与实际损失相较，当事人约定的违约金数额过低，则难以起到制裁违约行为和补偿受害人损失的作用；如果约定的违约金过高，不仅会使受益人获得不正当利益，在一定程度上恶化违约方的财产状况，而且任由当事人订立数额过高的违约金，等于鼓励当事人依靠不正当的方式取得一定的利益和收入，违反公平和诚实信用原则。
对于违约金的具体认定标准。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。主要从以下几点考量：第一，“违约造成的损失”是衡量违约金是否过高的最基础、最重要标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的实际损失。第二，应考虑合同的履行程度。毋容置疑，一个已经几近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果有着很大区别。第三，还应考虑当事人的过错程度。违约方式是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。总之，在衡量违约金是否过高时，法院应根据合同性质、履行程度、损失大小、违约情况、主观过错及当事人的履约和赔偿能力等因素，予以综合判断，合理调整违约金的数额。
具体到本案而言，当事人双方虽然签订了合同，但吕方在给付王培10万元的购房定金签订合同后，随即发现自己正在购买的房屋户型与理想中的房屋状态有较大不符，马上提出不再继续履行合同，并请求予以解除；在合同的履行程度上，仅属履行开始，实际上该合同并未实际得以履行；在损失认定上，也无充分证据证明出卖人王培因此受到相应的实际经济损失；在主观过错上，由于吕方一方在合同签订前看房时的主观疏忽，未发现涉案房屋的户型问题，属过失违约，缺少主观恶意；同时，还要看到，吕方购买涉案房屋的主要目的是用做婚房，结婚乃人生之大事，基于这种特定的购房要求，吕方由于户型不符，在合同履行之初，即请求解除合同，亦合乎人之常理，作为一个善良合同相对方，王培亦对此应予理解和尊重。在赔偿能力上，吕方是一个刚工作几年的年轻人，属于依靠工资收入工作谋生的工薪一族，其赔偿能力也极为有限。在原审庭审中，吕方也提出了请求法院调整降低的请求，但原审法院未予支持。实际上，就本案实际情况而言，用吕方已经支付给王培的10万元购房定金，来折抵吕方因解除涉案合同的所应承担的违约责任，符合本案客观实际，也更为公平合理；在上述定金和违约金相互折抵后，对于吕方请求返还定金和王培请求给付违约金的反诉请求，本院均不再予以支持。
另，对于吕方要求解除其与中介签订的《居间服务合同》，退还已付居间服务费及赔偿解除合同的损失的请求，原审法院认为因本案系房屋买卖合同纠纷，故在本案中未予处理，并无不当，就此诉求吕方可另案解决。
中国太远公房房地产律师网
太远公房专业律师网是中国首家专业办理“公房纠纷”案件的律师服务团队品牌！由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由全国十佳房地产杰出律师靳双权领导数十名拥有成功办理公房案件经验的专业房产律师组成。团队律师是在成功代理大量公房纠纷案件后，总结代理此类案件的经验，系统整理北京市各级法院审理公房案件的判例及相关的法律法规，掌握法院审判尺度。律师团队秉承“集体研究、群策群力、严谨认真”的工作作风，为客户制定详尽、合理、实用的诉讼方案，切实维护客户的合法权益。
