房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2008年10月19日，恒居公司作为出卖人与买受人刘海签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人以130万元的价格向出卖人购买涉案房屋，付款方式为贷款，买受人同意出卖人办理过户。2011年5月13日，刘海（出卖人）与张平（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定张平购买刘海的房屋，出卖人通过贷款方式向开发单位付款，尚欠贷款70万元。该房屋目前无房产证，房产证的取得额时间预计在2011年9月，房屋总价款为150万元，签订合同当日，张平支付定金2万元，次日支付房款18万元，2011年6月13日前支付剩余首付款60万元，剩余向银行申请贷款。双方同意取得房产证之日起20日内，双方办理过户。签订合同之日起15日内，出卖人将房屋交付给买受人使用，出卖人应当在买受人支付定金和房款达90万元时出卖人将贷款还清。合同签订当日，张平支付定金2万元，2011年5月15日，张平支付首付款18万元，2011年6月29日，支付首付款60万元。刘海向张平交付了房屋。后刘海称张平未依约支付60万元的首付款，逾期付款时间已经超过15日，属于根本违约，应当解除合同。张平称刘海当时不在北京，无法给付房款，并提交来往短信。2011年6月26日，，刘海向张平发消息要求其支付付款。经查，刘海在诉前就已经就该款项的延误向张平提起过主张。法院向恒居公司询问房产证的办理事宜，2012年6月10日，恒居公司称刘海已经办好了所有的材料，只需要等待办理过户就可以。2012年6月11日，房屋登记在了刘海名下。庭审中，刘海称于2012年6月17日收到通知其领取产权证的信息。张平主张刘海故意拖延过户时间，并提交了刘海之子的公积金贷款合同，证明已经办理了房产证。刘海称其子急于购买其他房屋，所以向开发商交纳了相关费用后自行申请并另行交纳费用后才办理下属权属证书。截止2012年10月2日，刘海前银行60万元。张平表示可以代替刘海偿还剩余贷款。
二、法院审理
一审法院经过审理后认为双方之间签订房屋买卖合同有效，双方应当按照合同约定履行义务，关于最后一笔房款，之所以延误是因为刘海未将银行账号给张平，而张平在知道账号后第3天将房款打进刘海的账号，因此法院认为张平的行为不属于违约。因此判决继续履行合同，张平代刘海偿还贷款，刘海协助张平过户该涉案房屋。
张平不服，认为刘海应当承担违约责任，认为刘海逾期办理房产证的行为明显属于恶意违约行为。涉案房屋早就可以办理房产证，但是刘海没有提交相关材料，因此没有办理房产证。刘海以向开发商收房时提交相关办理房产证材料为由主张没有拖延履行合同没有依据，违约责任是无过错责任，存在违约行为即要承担违约责任。张平提供一份录音谈话，用以证明刘海存在恶意违约行为，但是对于谈话中人员的身份和姓名不能确定。刘海对上述证据不予认可。
三、法院判决
一审判决：
1、张平于本判决生效后十日内代刘海向银行偿还被告（反诉原告）刘海与银行签订的《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款，以消灭银行对涉案房屋的抵押权。张平于上述抵押权消灭当日向刘海支付剩余房款（以七十万元减去向银行偿还的贷款）。
2、刘海于张平履行完上述义务后十五日内协助张平将涉案房屋过户至原告张平名下。
3、驳回原告（反诉被告）张平的其他诉讼请求。
4、驳回被告（反诉原告）刘海的反诉请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，张平与刘海签订的《房屋买卖合同》内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方均应依约履行。张平向刘海支付了定金和首付款共计80万元，最后一笔首付款的支付时间晚于合同约定，但根据双方短信记录，刘海是在2011年6月26日才告知了张平银行账户，张平亦在知晓该账户3天后向刘海支付了剩余购房款，结合收款后刘海亦没有向张平主张逾期支付款项的违约金或者解除合同，故认定该笔逾期付款并非张平原因所致，刘海亦以其行为表明继续履行该合同，故对于刘海提出的解除合同并要求张平支付违约金的反诉请求，不予支持。
关于涉案房屋转移登记至刘海名下的问题，根据刘海与开发商签订商品房预售合同约定，刘海已依照该合同约定向开发商支付了代办费用、相关税费，并已提交完全部材料。虽×号房屋取得权属证书早于涉案房屋，但并没有证据证明刘海怠于履行义务，且涉案房屋取得权属证书于诉讼中，刘海亦未隐瞒该情况，未有明显怠于履行义务行为。张平主张逾期办理转移登记至其名下的违约金请求，没有事实法律依据，不予支持。诉讼中，房屋所有权证办理至刘海名下，张平主张的税费损失，尚未实际发生，不予支持。
关于双方约定如非因当事人原因致使本合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，双方同意终止合同的条款，双方买卖标的是涉案房屋，将涉案房屋交付并转移登记至买方名下系出卖人即刘海的义务。双方签订合同时，双方预计房屋所有权证于2011年9月取得，虽并非刘海恶意拖延，但房屋所有权证实际办理至刘海名下时间远远超出双方签订合同时之预期。现买受人张平要求继续履行合同，并同意一次性支付剩余房款并代偿刘海所欠贷款，银行对此不持异议，故依法判令合同继续履行，张平对于刘海所欠贷款予以代偿，代偿部分应视为向刘海支付了剩余房款。
张平与刘海双方的争议在于违约责任承担与否问题。张平提交证据并非原审法院审理期间基于客观原因无法调查及提供的证据材料，且为张平委托代理人在原审法院审理后的谈话录音，刘海对张平提供该材料作为新的证据亦不予认可，故不应确认属于新的证据。张平上诉提出刘海存在恶意违约行为，主张刘海承担违约责任并支付违约金，张平所述内容并无相应证据能够予以证明，亦无相应证据可予表明张平所述即为相应事实情况，不能表明刘海存在恶意违约行为及原判认定事实及适用法律错误，不能表明张平据所称内容提出的上诉主张成立。已有事实和证据不能表明张平所提上诉主张成立，刘海表示不同意张平所称意见及要求，故对张平所提上诉请求，法院不予支持。
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