房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起限贷政策引起的房屋纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2009年3月15日，恒居公司（卖方）与文芳（买方）签订《商品房预售合同》，约定文芳以466万元的价格购买恒居公司开发的1201号房屋，先支付总房款的40%，剩余房款可以采取商业贷款的方式支付。定金10万元，于2009年3月15日支付。在买受人签署该商品房预售合同前支付首付款177万元，剩余房款279万元在卖方发出办理贷款手续的书面通知之日起60日内支付。由于贷款政策调整或买受人个人等原因需要提高首付比例时，提高的首付款必须在申请贷款前付清。若买受人获得的贷款金额少于申请额时，差额部分应于接到出卖人或相关部门通知后3日内支付。出卖人应当在2011年5月29日前向买受人交付房屋。出卖人在2013年6月29日前骂道房产证。商品房交付使用后，买受人同意委托律所办理房屋过户。同日，双方还签订了《商品房预售合同》补充协议，如果贷款未能获得批准，买受人应当在付款期限届满前一次性支付剩余房款。合同签订后，恒居公司于2011年3月15日向文芳开具发票，确认文芳已经支付了定金和首付款共200万元。
2010年10月3日，恒居公司向文芳发出《催款通知书》，要求文芳支付剩余房款和违约金。恒居公司提交《商品房预售合同》以及补充协议，文芳认可上述证据，但不认可证明目的。恒居公司提交《办理贷款通知书》及快递单证明其在2010年5月15日发出该通知，对方应在2010年7月15日之前将剩余房款打给恒居公司，但是对方至今未付。文芳不认可该证据。恒居公司提交《催款通知书》，文芳称未见过该通知书。
文芳称其严格按照合同约定履行义务。文芳提交其身份证，证明其不属于北京户口，在限购政策出台后，不符合商业贷款条件。恒居公司认可该证据，但是对于证明目的不予认可。文芳提交房产证，证明2007年1月19日，其获得该房屋的所有权，由于限购政策，其身份不属于北京户籍，且已经购买了一套房屋，所以不能像申请贷款，无法按照合同约定以商业贷款的形式支付剩余贷款。文芳提交双方协商的电子邮件，证明双方一直在协商是分期付款还是延期付款，并非恶意拖欠，对方许可其在2011年5月29日之前支付剩余房款，其承诺2011年8月29日之前交清所有款项，对方表示需要请示上级，但是没有下文。后收到对方的起诉书。文芳为证明其积极付款，提交二手房买卖合同证明自己为了符合购房资格将自己原有的一套房屋出卖，现在具备支付剩余房款的能力。恒居公司认可该证据真实性，不认可证明目的。
二、法院审理
一审法院经过审理认为，双方签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示。根据现有事实可知，合同签订后，文芳已经履行了自己的合同义务，但是限购政策出台后，文芳作为外地户籍且已经在京拥有一套住房，不具备办理贷款的能力。双方协商过程中，恒居公司给予文芳一定的筹款时间公平合理，文芳提交的证据证明其虽然在超出时间内付款，但是一直积极筹款，现在具备了一次性支付剩余房款的能力，而房屋现在也可以进行过户，因此法院支持双方继续履行合同。但是文芳毕竟超出了合同约定的履行期限，因此应当承担违约责任。
一审判决后，恒居公司不服，上诉至二审，二审法院经过审理认为双方签订的合同真实有效，虽然前期双方都按照合同约定履行义务，但是后期文芳由于限购政策，无法办理商业贷款。在恒居公司给予合理期限后仍然不能在约定时间内支付剩余房款，已构成根本违约。因此，恒居公司有权解除合同，考虑到实际情况，酌情减少文芳应当支付的违约金。
二审判决后，文芳不服申请再审，称其由于限购政策不能申请商业贷款。自己出售已有房产，筹集购房款。一审因为违约金没能协调好，二审直接改判对其造成重大损失。其已经出卖房产，现解除合同，对其损失重大；合同解除，根据限购政策，其不再具备在京购房资格，对其生活造成巨大影响。
法院后查明，2012年6月24日，恒居公司以二审法院的判决为依据，逐项了网签，将房屋出卖给海天公司，售价600万元。恒居公司称，由于该房屋出于预售房转现房过程中，所以没有网签。2012年7月27日，文芳申请查封涉案房屋。 2012年10月1日，法院咨询房屋权属登记中心。该中心人员答复，如法院判决合同继续履行的，注销的网签合同可以恢复，并可以办理产权登记手续，不受现行限购政策的影响。
三、法院判决
一审判决：
1、文芳继续履行《商品房预售合同》，文芳于判决生效之日起十日内向北京恒居开发有限公司支付剩余购房款279万元。
2、文芳于判决生效之日起十日内向恒居公司支付违约金5万。
3、恒居公司继续履行《商品房预售合同》，恒居公司于判决生效之日起三十日内向文芳交付涉案房屋，并协助配合文芳办理该房屋的产权登记手续。
4、驳回北京恒居开发有限公司的其他诉讼请求。
二审判决：
1、一审判决；
2、解除恒居公司与文芳签订的《商品房预售合同》及补充协议；
3、文芳于本判决生效之日起十日内向恒居公司支付违约金二万元；
4、恒居公司于本判决生效之日起十日内返还文芳购房款及定金人民币一187万元；
5、驳回恒居公司的其他诉讼请求；
6、驳回文芳的反诉请求。
再审申请
1、撤销一审、二审民事判决；
2、文芳继续履行《商品房预售合同》，文芳于本判决生效之日起三十日内向恒居公司支付剩余购房款279万元；
3、文芳于本判决生效之日起三十日内向恒居公司支付违约金20万元；
4、恒居公司继续履行《商品房预售合同》，恒居公司于本判决生效之日起四十日内向文芳交付涉案房屋，并协助配合文芳办理该房屋的产权登记手续；
5、驳回北京恒居开发有限公司的其他诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
现本案争议焦点在于恒居公司与文芳签订的《商品房预售合同》是否应当继续履行。
本案双方对所签订的《商品房预售合同》效力不存争议，且合同不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应按约定的内容履行。合同履行中，文芳在恒居公司发出《办理贷款通知书》后没有按期办理贷款或直接支付剩余购房款，其行为客观上已经构成违约。但导致合同没有正常履行的关键因素是政府出台购房限贷政策导致文芳无法继续办理贷款，该情况应属于合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，文芳并非恶意违约。在此情况下，对于合同是否应继续履行的问题，应当根据公平原则作出判断。
本案事实证明，在购房限贷政策出台后，双方一直希望合同可以得到继续履行，并不断进行协商，文芳一直在积极筹款，直至原一审期间出售了其在北京市的自有住房一套，才筹措齐购房余款，并已经具备履行付款义务的条件，如继续履行，合同目的完全可以实现，且合同继续履行不会对双方造成显失公平。文芳户籍不在北京市，自有一处住房已经为筹款出卖，如果解除合同，文芳不仅要承受因市场上房价上涨给其增加的支出负担，而且根据限购政策还丧失了在京购房机会，这种结果对文芳是不公平的。故，原二审判决解除合同的处理欠妥，法院予以纠正。对于文芳应承担的违约金数额，法院基于对本案的整体考虑予以调整。
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