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北京房产律师 解析一起父母出资购房登记在子女名下被出售引发的纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2021-09-30


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某强、张某君向本院提出诉讼请求:判令张某林赔偿二原告600万元。事实与理由:二原告系夫妻,张某林系我们的女儿。2005年,我们出资购买了位于北京市昌平区一号房屋,登记在张某林名下。购房款系我们出资,且我们一直在上述房屋内居住,并承担房屋的各项费用。2012年10月4日,我们与张某林签订《协议书》,确认上述房屋系由我们出资购买,且一直由我们居住使用,张某林承诺五年后将房屋过户给张某强。不料,2015年,张某林趁我们回东北老家之时,将房屋出售,导致我们无法取得房屋,无家可归。我们曾诉至法院,经一、二审审理,最终判定我们与张某林于2012年10月4日签订的《协议书》合法有效。我们认为,张某林将房屋出售违反了上述协议书的约定,严重违约。故诉至法院。
 
被告辩称
被告张某林辩称,不同意二原告的诉讼请求。理由如下:
第一、我与二原告之前有个房屋买卖合同纠纷,二原告起诉我要求确认双方之间就诉争房屋有借名买房的法律关系,要求我将房屋过户给二原告,我主张,协议书中括号中的内容是张某强自行添加的。
但之前的生效判决确认该协议有效,但是否认了二原告与我之间就诉争房屋系借名买房的法律关系。所以,我们认为,判决已经确认双方不存在借名买房关系,现原告又提出要求我承担因出售诉争房屋,赔偿自己对房屋损失的要求,我认为其主张诉争房屋的基础是对房屋享有所有权。但房屋登记在张某林名下,原告却主张自己享有所有权。二原告现依据同样的法律关系提起诉讼,系重复诉讼,有违一事不再理,应予驳回。
  • 原被告双方于2012年10月4日签订的协议书中,括号里的内容约定:2005年7月,张某林办好了购买该房的手续,父母及其哥哥凑齐了50万元交购房款,张某林许诺该房五年后过户给母亲。即使该约定是原被告双方的真实意思表示,二原告也应当提供证据证明其按照约定真实的履行了出资义务。生效判决对二原告是否实际购房出资未做事实认定。二原告应当对本案中提出的购房出资的主张举证证明。实际上,二原告根本没有对张某林购房有任何出资。协议中关于二原告出资的约定与事实根本不符。首先,购买诉争房屋的款项全部是张某林自己刷卡支付。其次,购房款的金额是446181元,而不是50万元。二原告在双方的房屋买卖合同纠纷中主张是先由张某林刷卡付款后,自己再将筹到的购房款分为35万元人民币和33130.67美元转账给了我,但这两笔款项合计超过60万人民币,而不是协议中约定的50万。而且在二原告提供给原审法院的汇款凭证上,35万元的汇款用途写的是生活,美元汇款写的是个人汇款,与二原告主张的汇款是购房款的性质也不相同。
  • 在原被告双方之前的房屋买卖合同纠纷一审诉讼中,原告张某强向法院陈述双方之间没有其他经济往来,事实上有频繁的经济往来,仅2004年12月7日至2005年6月3日,我就向二原告转账57.3875万元,买房后的2006年3月7日又汇款13万元,2008年5月10日,我又向二原告转账了20万元。生效判决并没有认定二原告主张的两笔汇款是购房款,因此,二原告在本案中又提出自己支付了购房款,应当对该主张举证证明。我有证据证明是自己直接支付的购房款,证明协议约定的内容与事实情况相反,因此,在二原告根本没有对购房有出资的情况下,要求张某林承担过户不能的(违约)责任,没有事实和法律依据。
  • 2016年8月,二原告诉我房屋买卖合同纠纷诉讼二审第一次开庭后,二原告找我谈话,在双方谈话中,二原告多次提及要求我向其转让房屋,自己会支付我250万元对价的事实。而且在二审开庭过程中,二原告也陈述其曾提出过向张某林支付180万元转让房屋的要求,我不同意。这一切说明,协议书中“张某林许诺该房五年后过户给母亲”,是有偿过户,需要二原告支付过户当时诉争房屋的市场价格。2015年,我出售诉争房屋的价款是265万元,与该出售价相比,250万元过户诉争房屋的对价并不明显低于市场价格。“张某林许诺该房五年后过户给母亲”就是一个五年后会和母亲签订房屋买卖合同的意思表示。张某林违反了该约定,应当承担的是缔约过失责任。而事实上,二原告作为非京籍退休干部,自2010年北京市开始房屋限购政策开始,已经没有资格和可能在北京市范围内购房,“张某林许诺该房五年后过户给母亲”即使张某林不出售诉争房屋亦不可能实现。因此,张某林的违约并没有给二原告方造成任何损失。二原告要求被告张某林赔偿没有事实和法律依据。
  • 根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第二款的规定:当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。我们认为,现在生效判决已经驳回了二原告要求确认双方借名买房法律关系的诉讼请求,如果二原告有证据证明对我购买房屋存在出资关系,应向我要求出资债权,而不是违约责任。
 
本院查明
二原告系夫妻,被告张某林系二原告之女。2005年7月12日,张某林与M公司签订《商品房买卖合同》,约定张某林购买M公司开发建设的位于北京市昌平区一号房屋(以下简称诉争房屋),房屋总价款为446181元。该房屋性质系经济适用房。张某林分别于2005年7月8日和7月12日刷卡支付了上述费用。2005年7月18日,张某强向张某林转账支付35万元。2005年8月9日,张某强又向张某林转账支付33130.67美元。
2012年10月11日,张某林为与案外人赵六签订《存量房屋买卖合同》,将诉争房屋所有权变更为赵六。2012年10月24日,张某林与赵六登记结婚。2012年10月26日,诉争房屋登记所有权人又由赵六变更为张某林。
2015年8月5日,张某林与案外人任某冰签订《存量房屋买卖合同》,双方约定张某林将诉争房屋出卖给任某冰。2015年8月6日,任某冰取得诉争房屋的所有权。张某林自述获得卖房款265万元。
二原告称,张某林上述卖房行为违反了双方之间将房屋过户给张某强的约定,并要求其承担违约赔偿责任。其与张某林曾就诉争房屋于2012年10月4日签订了《协议书》,内容为:“张某林名下的一号房屋2006年开始,张某林父母一直在该房屋居住,张某林保证该房屋转商后在父母有生之年不出售此房屋,一直让父母居住。(2005年7月,张某林办好了购买该房的手续,父母及其哥哥凑齐了50万元交购房款,张某林许诺该房五年后过户给母亲)。”庭审中,张某林认可该协议内容括号之外的部分,是各方当时协议的内容,称括号内的部分是二原告自行添加的。
另,二原告曾因张某林将诉争房屋出售予案外人任某冰,认为张某林的行为构成违约,并将其诉至北京市昌平区人民法院,要求将诉争房屋登记过户至张某强名下,确认二原告与张某林之间形成了借名买房的法律关系;要求确认双方于2012年10月4日签订的《协议书》有效。北京市昌平区人民法院于2016年5月9日作出民事判决书,判决确认了二原告与被告之间存在借名买房法律关系,同时认定双方于2012年10月4日签订的《协议书》有效。后,张某林不服,提起上诉,北京市第一中级人民法院经审理作出民事判决书,认为双方于2012年10月4日签订的《协议书》有效,但因协议书未约定张某林仅作为出名人,对房屋无实际权益,也未约定房屋权益归张某君、张某强所有,仅凭双方关于出资的约定不能认定双方之间存在借名买房法律关系,故一审法院认定部分事实错误,适用法律错误。
 
裁判结果
一、被告张某林于本判决生效后十五日内支付原告张某强、张某君五十万元补偿款;
二、驳回原告张某强、张某君的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同自成立时生效。本案中,二原告与被告于2012年10月4日签订的《协议书》经生效判决认定有效。该协议内容主要有两层含义:一是张某林承诺其名下的诉争房屋转商后在其父母有生之年不出售以保证父母居住;二是张某林承诺在协议签订五年后将诉争房屋过户给其母亲。依据第一层含义,张某林承诺不出售诉争房屋之主要目的是保证张某林父母有生之年在京有相对稳定的居所。根据已查明事实,张某林在出售诉争房屋后,其父母虽未能在原有房屋中居住,但其在京时间居住在张某林名下位于北京市朝阳区二号房屋中。也即,一方面,张某林违背承诺,但保障其父母在京享受稳定居所之目的未遭到根本破坏。另一方面,二原告虽在京仍有居所,但居住环境与诉争房屋出售前有显著差别,如之前二原告可独居,但诉争房屋出售后,只得与张某林一家共居,这在一定程度上造成了二原告的不满和不稳定之感。依据第二层含义,张某林承诺将诉争房屋五年后过户给其母亲张某强。要兑现此承诺,不仅需要张某林的配合,客观上也需要张某强具备当时政策所及的过户条件。且不考虑张某强是否在五年后可具备过户条件的因素,因张某林已将房屋出售,可以认定其违背承诺在先。但需要指出的是,各方并未在协议中就五年后是否系有偿过户进行明确约定。协议内容也未约定违约责任的承担方式。
因二原告与张某林之间并未就违约责任和是否有偿过户进行明确约定,法院综合考虑张某林违反协议内容的事实以及诉争房屋出售后,二原告与张某林一家共居对二原告居住环境造成的影响,结合二原告的情况,和未来二原告另行租房可能发生的支出等因素,酌定张某林向二原告支付50万元的补偿。对二原告提出的其他诉讼请求,无依据,法院不予支持。
需要指出的是,本案中,二原告均已年近八旬,本该享受天伦之乐,过着父慈子孝、儿孙绕膝的幸福生活,如今却因金钱利益屡次与女儿对簿公堂,实为不幸,令人惋惜。希望当事人各方均能通过此次诉讼抛开世俗、眷顾亲情,珍惜今生父母子女情缘,回归生活本质,共建和谐美满的家庭生活。



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