北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某君向本院提出诉讼请求：判令不得对昌平区一号房屋执行，立即解除对涉案房屋的查封。
事实与理由：原告于2004年经朋友介绍与被告李某霞达成了借名买房的口头协议，被告李某霞同意原告借用其名义购买位于昌平区一号房屋，并承诺在符合过户条件时将涉案房屋过户给原告。原告支付了涉案房屋的购房款项，涉案房屋的所有相关产权证书原件均由原告持有，原告于2004年12月28日验收涉案房屋后实际占有并使用至今。原告作为涉案房屋的实际所有权人，在涉案房屋已具备上市交易过户的条件后多次要求被告李某霞将房屋过户至原告名下。
后原告从被告李某霞处了解到因被告李某霞未履行昌平法院就工商银行与李某霞、赵某钱、孙某洪及M公司借款合同纠纷一案作出的民事判决书，执行裁定书，查封了涉案房屋。基于涉案房屋实际系原告所有，原告才是涉案房屋的所有权人，原告于2017年5月26日向昌平法院提起执行异议申请，申请解除对涉案房屋的查封，昌平法院执行裁定书，以应当按照不动产登记薄判断权利人为由裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，现有证据能够证明不动产登记薄登记的涉案房屋的权利人与实际不符，在登记与实际相分离的情况下，法院应予查明，故原告诉至法院。
被告辩称
被告工商银行辩称,不同意原告的诉讼请求，根据本案现有证据无法认定原告与被告李某霞之间存在借名买房的事实，原告无法提供与被告李某霞就借名买房达成的协议，房屋买卖是生活中的重大事项，就算正常情况下商品房买卖双方也都会签订购房合同，在借名买房存在较大的风险的情况双方没有签订任何协议，不符合常理。原告提供的商品房买卖合同、凭证、产权证及购房贷款等相关的书面证据只能证明本案争议房产由被告李某霞购买，产权人是被告李某霞。即使原告所述的借名买房的事实存在，本案争议的房产是经济适用房，原告借名买房的行为违反相关的规定，也应认定无效。
根据法律规定，案外人主张解除房产查封应同时满足3个条件即支付全部价款、实际占有、无过错，原告提供的证据很难证明原告已经支付了全部价款并实际占有房屋，而且争议房产很早就取得了房屋所有权证，房屋的查封是在2016年，从具备过户条件到法院依法查封相隔多年，原告对房屋未过户存在过错，故原告的诉讼请求不成立。
被告李某霞辩称，被告没有跟原告签订过任何协议，也不认识原告，并没有跟原告协商过借名买房的事情。被告曾与案外人齐某亮协商，由齐某亮出资购买房屋并由其居住15年，期间不得强行清退房屋。被告将房屋的相关材料交给了齐某亮，并不清楚这些材料为什么在原告手里，被告与齐某亮也不存在借名买房关系。
本院查明
经审理查明：2004年10月28日，李某霞（买方）与S公司（卖方）签订《商品房买卖合同》，李某霞购买位于昌平区一号房屋，总金额为262986元，该房屋为经济适用房。2005年11月17日，涉案房屋取得房屋所有权证。
2003年8月14日，李某霞从工商银行借款99.75万元用于购车，借款期限为2003年8月14日至2006年8月13日，赵某钱承诺共同还款，孙某洪、M公司同意承担连带责任。由于李某霞未按约定偿还全部借款，工商银行于2007年将李某霞、赵某钱、孙某洪、M公司诉至我院，我院于2007年12月20日作出民事判决书，判决：李某霞、赵某钱返还工商银行借款本金599725.6元、支付约定期限内利息28252.54元、支付截止到2007年4月12日的罚息76089.21元及2007年4月13日起至本息付清之日止的罚息（按日万分之二点一计算），孙某洪、M公司承担连带责任。判决生效后，工商银行申请执行，我院于2014年3月26日裁定查封李某霞名下的上述房屋。2017年5月，张某君向我院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封、中止对上述房屋的执行，我院于2017年8月10日作出执行裁定书，驳回张某君的异议请求。
本案中，张某君主张与李某霞就上述房屋存在借名买房的合同关系，但双方并未就借名买房一事签订任何书面合同。庭审中，李某霞主张与案外人齐某亮就购房一事进行协商，但并非借名买房，李某霞认可上述房屋的购房款、贷款、装修款等房屋产生的相关费用均由齐某亮支付，其并未出资。张某君主张其与齐某亮原系男女朋友关系，上述房屋的相关权利由其享有。张某君主张多次要求李某霞履行过户手续，但未提交证据证明其主张。
裁判结果
驳回原告张某君的诉讼请求。
律师点评
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，张某君主张与李某霞之间存在借名买房的法律关系，但双方并未签订任何书面合同，李某霞对此不予认可，张某君提交的证据亦不能证明非因其自身原因导致未办理房屋过户登记，故张某君以其与李某霞之间存在借名买房关系为由要求停止对上述房屋的执行及解除对上述房屋的查封，于法无据，法院不予支持。第三人赵某钱、孙某洪、M公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。
