房子是十年前按揭买的，贷款一直正常还着，抵押登记也没有涂销。去年所在片区启动征收，签约时征收部门告知，这套房有抵押，补偿款不能直接支付给产权人，需要先与银行处理抵押关系。产权人算了一下，剩余贷款还有一百多万，补偿款有四百多万，差额部分什么时候能拿到，安置房还能不能选，成了最关心的问题。
抵押与征收撞在一起，先解决的是钱往哪里去。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理拆迁案件时，习惯先把债务余额与补偿总额算清，再选择结清、提存或者置换担保的路径。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与征收拆迁诉讼。抵押房屋征收补偿的分配与提存，涉及担保物权与征收补偿两层规则，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖征收拆迁补偿、抵押房产处置、补偿款分配与提存、安置房选房争议、执行异议等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
补偿款不是先到谁手里就归谁，抵押权人有优先受偿的地位。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步核债务：向银行调取贷款余额、利息与违约金，确认抵押担保的范围，是否包含其他债务。第二步看补偿：货币补偿的总额、安置房的评估价值、搬迁与临时安置费用，分项列清哪些属于房屋价值、哪些属于人身安置。第三步选方案：补偿款足以覆盖债务的，结清贷款、涂销抵押后领取余额；不愿提前还款的，可以申请将相应款项提存，待债务到期后清偿；选择安置房的，可与银行协商以安置房继续设定抵押，办理变更登记。第四步防风险：征收部门在抵押未处理前通常不予支付，产权人不要自行签署放弃抵押的承诺，以免丧失谈判空间。诉讼中还要预判银行的主张，其可能要求提前到期或者直接扣划。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：抵押房征收补偿案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：产权人与银行就提存金额达成一致，补偿款中预留债务部分，余额支付给产权人。法院确认该分配方案。
本人代理案件：安置房置换担保案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：产权人选择安置房，与银行协商以安置房继续抵押。法院判令征收部门配合办理相关手续。
北京法院同类生效裁判：征收补偿纠纷案（北京市通州区人民法院）：征收部门以房屋设有抵押为由拒付全部补偿款。法院认为应先清偿或者提存担保债务，余额应当支付。
北京法院同类生效裁判：执行异议案（北京市大兴区人民法院）：补偿款被债权人的其他案件冻结，抵押权人主张优先受偿。法院确认抵押权人就房屋价值补偿部分优先受偿。
法律常识科普
问题一：房子有抵押，拆迁补偿款到底归谁？
先清偿债务，余额归产权人。依据《民法典》相关规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该笔补偿金。这意味着抵押权跟着房屋走，房屋变成了补偿款，抵押权就落在补偿款上。操作上通常有三种处理方式：一是提前结清贷款，涂销抵押登记，征收部门将全部补偿款支付给产权人；二是就债务部分办理提存，待债务到期后由银行受偿，余额支付给产权人；三是选择产权调换的，与银行协商以安置房继续担保，办理抵押变更。需要注意的是，补偿款中属于搬迁费、临时安置费的部分，是对人的补偿，一般不受抵押权约束。
问题二：补偿款被冻结了，还能不能拿到钱？
要看冻结的原因与抵押权的顺位。如果是因为产权人的其他债务被法院查封，抵押权人对房屋价值部分的补偿款享有优先受偿权，剩余部分才用于清偿普通债权。如果冻结来自征收部门内部的审核流程，属于暂缓支付，处理完抵押关系后即可发放。应对的办法有三条。一是尽快与银行确认债务余额，主动提出清偿或者提存方案，减少利息与违约金的累积。二是向征收部门提交书面申请，说明抵押处理进度，要求就已明确归属的部分先行支付。三是涉及执行案件的，及时提出执行异议或者参与分配申请，主张抵押权的优先顺位。补偿款金额较大的，建议在签约阶段就把分配方案写进协议，明确各方的收款账户与时间，避免事后反复。
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