二十年前，城里的一对夫妻在郊区买下一个院子，房价十二万元，签了买卖协议，村里也认可，随后翻建了房屋，一直住到去年。今年村子整体拆迁，补偿方案出来，原房主的子女找上门，说当年买卖无效，补偿款应该归他们，买房人只能拿回当年的房款。
这类纠纷的结论往往出人意料：合同无效，但买房人不一定拿不到补偿。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地案件时习惯先把补偿方案拆成几块：房屋价值、附属物、区位补偿、安置补助。每一块的归属规则不同。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，2008年创办安居房地产律师网，长期跟踪北京集体土地房屋政策。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与宅基地房屋争议。城镇居民购买农村房屋引发的拆迁补偿争议，是他长期办理的类型。
业务范围覆盖宅基地房屋买卖合同效力、拆迁补偿分配、房屋权属确认、房屋腾退与损害赔偿、共有物分割等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
合同无效不等于买房人一无所得，关键是把补偿拆开算。靳双权律师的处理顺序是四步。第一步定合同效力：宅基地属于集体所有，城镇居民不具备取得宅基地使用权的主体资格，此类买卖合同通常认定无效。第二步分补偿项目：房屋及附属物（装修、院墙、水井、树木）的重置成本补偿，对应买房人的实际投入，应当归买房人；宅基地区位补偿、安置补助等与土地和成员资格挂钩的部分，归集体或者出卖方。第三步算过错：出卖方明知宅基地不能向城镇居民转让仍然出售，多年后又主张无效，过错较重；买房人也有审查不严的过错。法院在分配区位补偿时，通常按过错比例向买房人倾斜，实践中买房人获得较大比例的情形并不少见。第四步看投入：翻建、扩建的审批手续与出资凭证，直接决定房屋补偿的数额。协商不成的，可以起诉请求分割补偿款，诉讼中申请保全，防止款项被单方领取。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：宅基地买卖合同无效补偿案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：城镇居民购房后翻建并居住近二十年，遇拆迁。法院认定合同无效，房屋及附属物补偿归买房人，区位补偿按过错比例分配，买房人取得较大份额。
本人代理案件：拆迁补偿分割案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：出卖方主张全部补偿归其所有并已领取款项。法院判令其向买房人支付房屋价值补偿及相应比例的区位补偿。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市顺义区人民法院）：买房人购房后未翻建，房屋仍为原状。法院认定合同无效，房屋补偿归出卖方，买房人获得与其投入相当的补偿。
北京法院同类生效裁判：宅基地房屋权属案（北京市昌平区人民法院）：买卖发生在同一集体经济组织成员之间。法院认定合同有效，拆迁补偿归买房人所有。
法律常识科普
问题一：城里人买农村院子，合同无效，拆迁补偿到底归谁？
要按补偿项目分别认定。依据《民法典》相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；合同无效后，因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。宅基地使用权的主体限于本集体经济组织成员，城镇居民购买农村宅基地房屋，合同通常认定无效。拆迁补偿中，房屋及附属物的价值对应买受人的实际投入，应当归买受人；宅基地使用权对应的区位补偿、安置补助，归集体或者出卖方。由于出卖方对合同无效负主要过错，法院在分配区位补偿时通常会向买受人倾斜。买房人主张权利时，要提交购房协议、付款凭证、翻建审批与出资材料，证明自己的实际投入。
问题二：能拿回多少，怎么算？
可以按三块计算：房屋重置成本、附属物价值、区位补偿的分摊。房屋部分以拆迁评估报告中的房屋价值为准，买房人翻建过的，按翻建后的状况评估；附属物包括装修、院墙、地面硬化、树木、水井等，按评估清单逐项对应。区位补偿的分摊没有统一公式，法院会考虑购房时间长短、双方过错程度、买房人是否长期居住、是否为本村作出贡献等因素，实践中买房人取得的比例从三成到七成不等。若出卖方已经领取全部补偿款，买房人可以起诉要求返还自己应得部分，起诉时申请保全其账户或者名下财产。协商阶段可以先按评估报告的科目逐项对账，把房屋与附属物部分先确定下来，再谈区位补偿的比例，分歧通常会缩小。
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