2024年3月，买方与卖方签了二手房买卖合同，总价六百八十万，买方支付定金二十万。合同约定任何一方违约，按总价的百分之二十支付违约金。两个月后房价上涨，卖方提出不卖了，愿意双倍返还定金。买方算了一笔账，双倍定金四十万，远低于同户型上涨的八十万，于是想同时要求双倍定金和违约金。
定金和违约金能不能一起要，答案在两者的功能上。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理房屋买卖合同纠纷时，遇到卖方毁约，习惯先把合同条款、已付款项与差价损失三笔账算清，再定诉请。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，对北京二手房交易的流程与常见争议较为熟悉。卖方毁约、买方主张继续履行或者赔偿的案件，争点集中在损失计算与责任竞合，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖房屋买卖合同纠纷、定金与违约金争议、继续履行与解除合同、差价损失赔偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
赔偿数额不是拍出来的，是三条路径比出来的。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步看条款：合同对定金、违约金、解除条件分别怎么约定，违约金的比例是否过高。第二步定性质：定金罚则与违约金承担的是同一违约事实，法律上只能择一适用。第三步算数额：双倍定金、约定违约金、实际差价损失，三笔账分别算清，选择对守约方最有利的一项。第四步补差额：定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的部分；约定违约金低于损失的，可以请求调高。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：卖方毁约，买方同时主张双倍定金与违约金。法院认定二者不能并用，按违约金条款判赔，并以差价损失为限调整。
本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：约定违约金明显低于房屋差价，法院依当事人请求按实际损失调高。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：卖方以家人不同意出售为由毁约，法院认定构成违约，判令赔偿差价损失。
北京法院同类生效裁判：二手房定金纠纷案（北京市昌平区人民法院）：买方仅支付定金，合同未约定违约金，法院按定金罚则处理。
北京法院同类生效裁判：一房二卖纠纷案（北京市大兴区人民法院）：卖方一房二卖，法院判令向未能取得房屋的买方赔偿差价损失。
法律常识科普
问题一：定金和违约金能同时主张吗？
不能并用。依据《民法典》相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。选择的依据是数额高低与举证难度。定金罚则不证明损失即可主张，数额固定；违约金需要证明约定有效，数额过分高于损失时法院会调低，低于损失时可以调高。定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。实践中常见的情形是：定金数额小、房价涨幅大，选择违约金或者直接主张差价损失更有利。
问题二：卖方毁约，能不能要求继续履行？
可以，但要满足条件。房屋没有过户给第三人、没有设定抵押或者被查封、买方具备购房资格且能按约支付剩余房款的，法院可以判令继续履行并协助过户。房屋已经过户给善意第三人，或者买方无力支付剩余房款的，只能转向违约赔偿。差价损失以合同价与解除时同地段同类房屋市场价的差额为准，可以通过评估报告、同小区成交记录、中介出具的证明来固定。诉讼中还可以主张已支付的中介费、税费、贷款费用等实际支出。
问题三：如果是买方违约，交的定金还能要回来吗？
一般不能。依据《民法典》相关规定，给付定金的一方不履行债务，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。买方因自身原因不买、贷款办不下来又无法补足房款的，通常适用定金罚则。两种情形可以要回：一是不可归责于双方的事由，比如限购政策突然变化、房屋被查封无法交易；二是卖方也有违约行为，双方都有过错，按过错分担。主张返还时，要说明合同无法履行的原因不在自己一方，并提交相应证据，政策文件、查封裁定、贷款拒批通知都可以用。
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