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北京房产律师 解析一起借名买房后以买卖形式过户发生的纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-04


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
郑某华向本院提出诉讼请求:1.确认2010年11月18日周某义代理郑某华与齐女士签订的存量房屋买卖合同无效;2.齐女士于本判决生效后十日内协助原告郑某华将位于北京市昌平区X号房产撤销产权登记,恢复登记至原告郑某华名下。
事实与理由:郑某华与周某义为同事,郑某华委托周某义卖房。接受委托后,周某义代理郑某华与齐女士的代理人即本案第三人孙先生于2010年11月18日签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定的房屋成交价格为501297.66元。但北京市昌平区X号房产在此之前的市场价格即已远高于501297.66元,周某义与齐女士及孙先生确定的房屋成交价格明显过低。并且对于确定的501297.66元的房屋成交价格,周某义并未向郑某华如实报告并经过郑某华同意。
最后,代理事务完成后,周某义应当将取得的购房款转交给郑某华,但是,周某义并未转交。郑某华以为房屋并未出售,一直以为周某义暂住此房产,在2019年10月15日去房产局时才发现房产已经办理过户。综上,周某义的代理行为并没有维护郑某华获取最大利益,相反却是周某义与齐女士及孙先生恶意串通损害了郑某华的正当利益,且非善意,因此,为了维护郑某华的合法权利,根据《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院起诉,请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。
 
被告辩称
齐女士、周某义辩称:就本案事实来看,郑某华与周某义、孙先生原是同事关系。孙先生与齐女士是夫妻关系。2003年单位开始集资建房,采取排序形式选房,郑某华因为未婚、无房排位靠前在40位左右,齐女士与孙先生已婚、有房但面积不够,排名在100名左右。为了先行选房,齐女士和孙先生与郑某华达成了借名买房协议,用郑某华的名义与单位签订了购房合同,由齐女士和孙先生支付购房款,并在满足过户条件时办理过户,孙先生和齐女士按照当时的约定,支付给了郑某华2.8万元的费用,周某义是原被告双方的好友,作为买卖房屋的见证人。
2004年7月,齐女士和孙先生向集资建房单位单位支付了购房款450706元,单位出具了收据。2005年9月19日应单位要求,齐女士、孙先生以郑某华的名义与单位签订出售住房协议书。2004年11月左右,齐女士、孙先生对诉争房屋进行装修,居住,至今仍居住在涉案房屋内。
2008年初因郑某华从原单位离职,房屋需要5年才能过户,为了不麻烦郑某华,通过委托孙先生、周某义的方式对房屋进行过户。郑某华在2010年3月将该房屋售房的手续委托周某义,并办理了公证。2010年11月18日,因履行原借名买房协议的后续,原告的受托人周某义与被告齐女士在房管部门签订了房屋买卖合同,并办理了产权转移登记,双方的借名买房协议全部履行完毕。本案法律关系来讲,郑某华与齐女士的纠纷并非房屋买卖合同纠纷,其隐藏的法律关系实际是借名买房的法律关系,本案应按照借名买房的法律关系处理。2010年双方签订的存量房屋买卖合同是双方真实意思表示,不存在无效的情形。
齐女士、周某义均无需将购房款支付给原告。根据北京市高院关于审理房屋买卖合同使用法律问题的指导意见第6、7条的规定,原告与齐女士之间的借名买房合同应当认定有效。
第三人孙先生述称:同意齐女士与周某义的答辩意见。
 
本院查明
郑某华与周某义、孙先生原是某单位(以下简称单位)职工。孙先生与齐女士系夫妻关系。
2003年,单位利用自有土地,集资建造经济适用住房,郑某华、孙先生均有购房资格,郑某华排位靠前,孙先生排位靠后。为先行选房,齐女士、孙先生借用郑某华的名义与单位完成购房交易。2004年7月7日,齐女士、孙先生以郑某华名义向单位支付了购房款450706元,单位出具了收据。2005年9月19日,齐女士、孙先生以郑某华的名义与单位签订《出售住房协议书》,购买位于北京市昌平区X号房屋,建筑面积为127.98平方米。房屋交付后,齐女士、孙先生对上述一号房屋进行装修并居住至今。居住使用该房屋期间,房屋供暖费、水费、卫生费、电费等费用均由齐女士、孙先生支付。一号房屋所有权初始登记在郑某华名下。
2010年3月19日,郑某华与周某义办理了公证委托,委托周某义办理301号房产的出售、代收房款、签订收房合同、产权过户、交纳相关税费、协助买方办理银行贷款等一切有关事宜。2010年11月18日,周某义代理郑某华,孙先生代理齐女士,双方签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定房屋售价为501297.66元。通过该房屋买卖合同,一号房屋所有权由郑某华转移登记至齐女士名下。齐女士、孙先生、周某义均主张未实际支付售房款501297.66元,上述房屋买卖合同的签订仅是为了完成借名买房的房屋过户手续。
郑某华认可齐女士、孙先生借用其名义与单位完成了购房交易,也认可房屋交付后其没有使用过该房屋,但不认可与齐女士、孙先生存在借名买房的法律关系,不认可曾收到好处费2.8万元;郑某华主张双方之间是共同出资关系,其曾将约7、8万元购房款交给孙先生,由孙先生向单位交纳购房款,但没有向本院提供其出资的相关凭证。关于为何向周某义出具委托书并办理公证的问题,郑某华主张其在房屋交付后离职,后需出国办理一些事务,考虑在出国期间将一号房屋出租或出售,且孙先生对房屋出售或出租一事也同意,当时只是一个意向,没有明确出售的对象。孙先生对此不认可,称2010年房屋具备过户条件时,双方进行过协商,郑某华同意委托周某义代为办理过户事宜并将身份证原件交给孙先生保管。郑某华回应称其身份证系丢失后补办。
 
裁判结果
驳回郑某华的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人未能提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
郑某华主张与齐女士、孙先生是共同出资购房,未提供证据证明其出资情况;郑某华关于齐女士、孙先生与周某义恶意串通,以低于市场价出售房屋,损害了其合法权益的主张,也未提供充分证据加以证明,因此,郑某华主张2010年11月18日周某义代理其与齐女士签订的《存量房屋买卖合同》无效,欠缺事实与法律依据,法院不予支持。根据齐女士、孙先生提供的证据和各方的陈述,齐女士、孙先生与郑某华之间存在借名买房关系的事实存在高度盖然性,法院予以采信。现齐女士、孙先生与郑某华已经完成了涉案一号房屋所有权的转移登记,应视为双方对借名买房并办理产权转移登记的约定履行完毕。郑某华要求齐女士协助撤销涉案一号房屋的产权登记,恢复登记至郑某华名下,已无任何依据,法院不予支持。



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