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北京房产律师 解析一起公司间借名买房被出售后分割纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-04


原告诉称
F公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告返还不当得利款项775万元,以及按照中国人民银行同行业拆借中心公布的利率支付占用期间的利息;2.判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由:1998年6月15日,原告与被告协商由原告借名被告购买了位于北京市海淀区一号、二号两套房产,(两房房产证由原告持有),所购房屋一直由原告占有,为原告在京办事住宿、餐饮使用。由于北京政策等原因至今未能过户至原告名下,但由于原告担心被告法定代表人变更造成公司新的负责人不知情致使原告资产流失,所以被告于2014年9月28日向原告出具了《关于代购北京房产的说明》,书面确认上述两套房屋虽然在被告名下,但缺系原告出资购买并占有使用的事实,且原告的“北京办事处固定资产明细账”也佐证了上述事实。
2016年12月20日,被告提出购买原告上述两套房产的意向,并出具《关于北京H公司收购北京市海淀区一号/二号两套房屋的意向书》,在随后的时间里,原告与被告就房产处置事宜多次协商,双方没有达成决议,目前从被告得知,被告已出售了上述房产获取不当利益。被告的行为完全符合不当得利的法律规定,为维护原告的合法权利,诉至法院。
 
被告辩称
H公司辩称,不同意F公司的诉讼请求,理由如下:一、本案为合同纠纷,将案由确定为不当得利纠纷是错误的。被告出售自己名下的房屋,取得利益并非没有法律依据;原告欲主张被告出售涉案房屋利益受到损害,则须证明对涉案房屋享有权利,但原告没有这样的证据。本案的争议焦点是原告对于被告出售自己名下的房屋是否享有所有权,而原告是否对该房屋享有所有权取决于借名买房合同的效力,本案系借名买房发生的纠纷,属于合同纠纷,并非不当得利。
  • 因原告不符合购买条件,借名买房合同无效,原告对房屋不享有权利。因依据《城市私有房屋管理条例》、《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》(1998年1月1日起执行)以及《北京市房屋买卖管理暂行规定》,原告不能取得前述法规、政策规定的政府部门批准,才借用被告的名义购买房屋,违反了前述规定,借名买房合同无效,不能取得对房屋的所有权。李某军出具的说明显示购买房屋的资金是原告提供,但涉案房屋归属的法律判断不以原告的记账和李某军认识为依据。
  • 借用被告名义购买房屋的同时,原告与被告约定房屋使用后由被告原价回购,即使借名买房合同有效,被告出售涉案房屋也不侵害原告的利益。
  • 原告使用房屋期间,被告对房屋进行了管理,缴纳了房屋相关税费,应从被告应付款项中扣除。五、被告向原告支付2500000元,被告向原告支付的款项已经超过房屋价款。
 
本院查明
1998年6月15日,H公司作为甲方(购买方),北京市西城区住宅建设开发公司作为乙方(销售方)双方签订《商品房购销合同》,约定甲方购买乙方位于北京市海淀区一号、二号房屋,购房款1307170元。上述房屋于2000年7月7日登记至H公司名下,房屋产权证明由李某军领取。
2014年9月28日,H公司出具《关于为F公司代购北京房产的说明》,其中载明:“1998年06月15日,我公司接受F公司的委托,以北京H公司名义为F公司购买了北京市西城区住宅建设开发公司出售的房产,该房产为海淀区一号、二号房两套,共194㎡。在2000年办理房产证时,因购房合同是以‘北京H公司’名义签订的,签订合同的是公司法定代表人李某军,同时由于政策原因,房产证就办成了北京H公司的产权人。所购房屋一直是F公司占有、使用,作为单位的北京办事处使用。房产证办好后,我公司也及时交给了F公司。为明确产权,避免纠纷,现郑重说明,房屋为F公司所有,双方没有任何争议。”上述说明由H公司盖章并由李某军签字。
2016年12月9日,H公司以不动产权证遗失为由,申请进行海淀区一号、二号房屋的不动产权证补证登记。
2016年12月20日,H公司向F公司发送《关于北京H公司收购北京市海淀区一号、二号两套房屋的意向书》,表示H公司以450万左右的总价一次性购买上述两套房屋,并希望F公司就此意向进行答复。
2018年12月5日,H公司向北京市海淀区不动产登记事务中心申请对海淀区一号、二号房屋的产权证进行换证,申请换发为两个不动产权证。
2019年8月12日,H公司作为出卖人,周某作为买受人,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定出卖人将海淀区一号号房屋以2300000元出售给买受人。
2020年5月22日,H公司作为出卖人,曲某作为买受人,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定出卖人将海淀区二号号房屋以2300000元出售给买受人。
2020年5月29日,李某军以其银行账户向F公司转款2500000元,转款银行摘要为“李某军汇房款”。
另查,一、庭审中,F公司为证明房产系其出资并使用,提交京房权证原件以及F公司北京办事处固定资产明细。H公司认可房屋所有权证的真实性,但认为F公司在未取得房屋产权的情况下不应将房屋计入固定资产。
  • 庭审中,H公司提交银行转账凭证,证明其为保证公司正常经营缴纳的企业所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税共计537039.73元。
  • 庭审中,H公司为证明关于涉案房屋购买、回购以及房屋管理事宜,物资经销社中心申请郑某以及李某军出庭作证,其中郑某称:“……北京卖房不允许卖给北京以外的单位,所以找了李某军,他给我们进行了推荐。房产证由原告持有,由被告公共出具说明具备过户条件,如果不能过户,原价回购。F公司对于郑某陈述的购房过程认可,但对于涉案房屋不作为其公司固定资产报税与事实不符,且证明F公司出资购买房屋是房屋的产权人;李某军系H公司原法定代表人,现H公司的法定代表人是李某军的子女,存在利害关系,且其表述存在前后矛盾之处,但对于李某军所称的房屋实际出售价格予以认可;
再查,H公司成立于1995年11月16日,由李某军担任理事长,后于2018年5月29日李某军成为H公司的执行董事、经理。
 
裁判结果
一、自本判决生效之日起七日内,北京H公司返还F公司不当得利款7750000元,并支付自二〇二〇年五月三十日起至实际支付之日止的利息(以7750000元为基数,按照中国人民银行同期存款利率计算)。
二、驳回F公司的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案中,F公司主张其与H公司之间存在借名买房合同关系,依据双方当事人陈述、在案证据显示,1998年H公司购买海淀区一号、二号房屋,而上述两套房屋由F公司实际出资,购买后2014年H公司及涉案房屋的购买经办人出具《关于为F公司代购北京房产的说明》,且上述两套房屋的房屋所有权证原件由F公司持有,故法院对F公司作为借名人主张其与H公司之间存在借名买房合同关系,法院予以采信。本案争议焦点如下:一、F公司与H公司之间的借名买房合同是否存在无效情形;二、H公司出售涉案房屋是否构成不当得利;三、如H公司出售涉案房屋构成不当得利,不当得利款项金额的确定,法院将就上述问题逐项分析。
一、F公司与H公司之间的借名买房合同是否存在无效情形。H公司主张双方之间的借名买房合同因违反《城市私有房屋管理条例》、《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》而归于无效。但应当指出,F公司借用H公司名义进行涉案房屋购买,正是基于其无法取得相应行政审批进行购买,但上述行政法规及地方性规定性文件中的关于购买房屋的限制应属管理性规定,并非强制效力性规定,且国务院1983年颁布施行的《城市私有房屋管理条例》已于2008年1月15日废止,故F公司与H公司之间的借名买房合同应属有效合同。
二、H公司出售涉案房屋并取得售房款的行为是否构成不当得利。
因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。H公司主张其与F公司之间系借名买房合同关系,故不构成不当得利。F公司本案所主张的标的并非依照双方之间的借名买房合同约定,要求H公司对涉案房屋办理转移登记,而是基于涉案房屋被H公司出售后,就出售房屋所得款项要求进行返还。H公司虽称其所出售房屋系登记于其名下,但通过H公司所出具的说明以及购买房屋的实际款项出资可知,F公司为涉案房屋的实际权利人,故H公司在未经F公司同意的情况下对涉案房屋进行出售,H公司取得上述房屋销售款项缺乏法律依据,并造成了F公司应取得的款项未能取得,故法院认为H公司的行为构成不当得利。
H公司称双方存在原价回购的意思表示,但H公司未提交书面意见予以佐证,证人证言不足以证明H公司的上述主张;H公司虽于2016年12月20日向F公司发出购房意向书,但未有证据证明F公司表示同意或双方达成房屋买卖的合意,故H公司取得涉案房屋销售款项仍缺乏依据。
三、不当得利款项金额的确定。
庭审中,涉案房屋的经办人李某军作为证人出庭表示涉案两套房屋的实际成交总价款为11100000元,F公司予以认可,H公司虽对两套房屋各自款项构成与李某军陈述不一致,但两套房屋成交总价一致。又因,F公司认可其收到2500000元,且H公司出售上述两套房屋税费共计支出428792.34元,补交供暖费692.40元,法院认为上述费用应当在返还款项内予以折抵。本案中,F公司要求H公司返还不当得利款7750000元,法院不持异议。H公司辩称其因涉案房屋还缴纳了其他的企业所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等税费,但H公司所提交证据不足以证明系因涉案房屋所发生,且F公司对此亦不予认可,故法院对该部分支出为因涉案房屋发生亦不予采信。对于F公司要求H公司支付自2020年5月30日起的利息,法院认为,H公司未经F公司同意对涉案房屋进行出售,并持有涉案房屋售房款,故H公司应当将其所取得款项的孳息予以返还;F公司主张按照中国人民银行同行业拆借中心公布贷款利率计算利息,因双方未有合同约定,法院认为应当按照中国人民银行同期存款利率计算为宜。
综上所述,H公司返还F公司不当得利款7750000元,并支付F公司自2020年5月30日起的利息。



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