房产纠纷律师 ：部分继承人擅自出售父母遗留的房产引纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告邱甲、邱乙、邱丙起诉称：我三人与被告邱丁、邱小姐系姐弟关系。2007年9月29日、2015年4月7日父母邱大叔和倪大娘分病故，留有位于A村7组33号平房三间、辅房二间遗产，被告邱丁、邱小姐未经我三人同意，擅自将上述房屋作价2万元卖给了被告刘某甲。因该遗产尚未分割，两被告无权处分该遗产。所以请求法院判令：1、被告邱丁、邱小姐与被告刘某甲于2015年7月24日签订的房屋买卖协议无效;2、诉讼费用由三被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告邱丁答辩称：义务和权利是对等的，母亲倪大娘的赡养问题，三原告3年都没有履行赡养义务，所以三原告对该母亲遗留的房屋也没有份额。赡养母亲是我和被告邱小姐赡养的，卖的房子也是归还了赡养母亲时的债务，具体是否有多余的钱我们还没有结算，实际上也不是债务，本来应该5个人共同赡养母亲，但现在就我们两姊妹在承担赡养义务，所以卖房子的钱应该先扣除我们多承担的那一份赡养费用。卖房款也是用在母亲身上的，所以我认为协议是有效的。我卖这个房子时三原告是不知道的。

　　被告邱小姐答辩称：母亲的生活费不够时，都是我跟被告邱丁两人垫付的，所以卖房子的钱款应该先归还我和邱丁垫付的生活费。赡养母亲是我和被告邱丁赡养的，三原告没有履行赡养义务，所以我认为三原告也没有权利分这个房产。这个卖房协议是有效的，三原告没有尽赡养义务，所以他们没有权利主张协议无效。卖房是被告邱丁和我以及倪大娘的弟弟商量卖的。

　　被告刘某甲未作答辩。

　　三、法院查明

　　邱大叔、倪大娘系夫妻，共生育了五个子女，分别是邱甲、邱乙、邱丙、邱丁、邱小姐。邱大叔、倪大娘分别于2007年9月29日、2015年4月7日去世，两人去世后留有A村7组房屋尚未分割。邱丁、邱小姐(甲方)在未经邱甲、邱乙、邱丙同意的情况下，私下与刘某甲(乙方)签订了《房屋买卖协议(合同)》一份，将邱大叔、倪大娘遗留的房屋出售给了刘某甲，合同的主要内容为：甲方自愿将坐落在甲市A镇A村的房产转让(出售)给乙方，房屋成交价格为人民币贰万元，一次性交清。双方另对违约情形、责任等作出了约定。邱丁、邱小姐、刘某甲及刘某乙均在合同上签名、捺印。2015年7月24日邱丁、邱小姐出具收条一份，载明“今收到刘大叔代儿子刘某甲房子款现金贰万元(20000.00)，特此收条为据。”邱小姐、邱丁在收条下方收款人一栏签名，刘某乙在证人一栏签名，并均按手印。邱小姐、邱丁称《房屋买卖协议(合同)》签订之日与收条出具之日系同一天。邱甲、邱乙、邱丙、邱丁、邱小姐因为卖房问题于2015年9月17日、18日发生纠纷并报警，A镇派出所出警后告知通过村委或法律途径解决。倪大娘在世时曾于2010年因赡养费问题起诉其五名子女，后经法院调解达成协议并作出民事调解书。2011年5月，倪大娘认为其子邱丙未按调解书内容支付赡养费，向法院申请强制执行。另查，刘某甲不是A村村民。

　　四、法院判决

　　确认本案中所涉的邱丁、邱小姐与刘某甲签订的《房屋买卖协议(合同)》无效。

　　五、律师点评

　　房地产纠纷律师靳双权认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中房屋买卖协议所涉房屋的权属并不明确，其中可能涉及到邱大叔、倪大娘的遗产继承问题，在所涉房屋权属尚不明确的情况下，两被告是否属于有权处分尚不确定。但本案房屋买卖是农村房屋买卖，农村房屋买卖必须符合国家相关法律规定，《X省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，从所在村无偿分配取得此权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，取得宅基地使用权的主体应当具备宅基地所在村村民的身份。另外，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，符和法定用地条件，方能取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，农村村民可通过行政审批获得住宅用地。同时，因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。本案中邱丁、邱小姐将诉争房屋在未经任何部门批准同意的情况下出售给不是本村集体经济组织成员的刘某甲，不符合申请建房用地条件，且双方的房屋买卖并未经政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意，事后也未得到相关政府部门的追认，故靳律师认为仍应确认邱丁、邱小姐与刘某甲签订的房屋买卖协议无效。被告刘某甲经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告刘某甲自行承担。