房产律师 ：购买同村老年人的房产引合同效力纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告成先生起诉称：2014年10月12日，被告成某甲将自己所有的三间瓦房及三间边房以15万元的价格卖给我，并约定了我翻建楼房后留一间给被告居住(被告是单身一人)，我和被告双方商定后，一起到A村村委会由村干部马先生代写了协议书，双方按了手印。被告将房屋土地使用权证交给我，我将15万元购房款交给了被告。为了维护我的合法权益，请求法院判令：1.确认我和被告双方的房屋买卖合同成立并有效;2.由被告承担本案的诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告成某甲答辩：1、我和原告双方签订的房屋买卖合同违反国家的强制性规定，且约定的主要内容尚不明确，亦与双方签字时的约定相左，应属无效合同;2、原告明知我系孤寡老人、文盲且只有涉案房屋的一处房产，却仍然骗取我在不知合同具体内容的情况下签字卖房，显然有违情理及公序良俗之原则;3原告在没有取得房屋所有权且在我仍然居住在房屋内的情形下，擅自拆除房屋，严重侵犯了我的财产权利，并对我的人身权利造成了较为恶劣的影响。为此我和原告双方对此房屋一直存有争议，也没有办理产权变更登记。综上，不论从法理还是情理的角度，涉案的房屋买卖合同均应属无效合同，故请法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　被告成某甲将其所有的位于A县C镇A村的三间瓦房及三间边屋以15万元价格卖给同村村民成先生，2014年10月12日，原被告双方找到C镇A村村干部马先生，马先生为原被告双方书写《证明》一份，该证明内容为：“证明，今有A村七组成某甲三间瓦房及边屋三间卖给A村六组成先生，价格为150000(大写拾伍万元整)，等成先生盖楼房时留一间给成某甲住(边房开门朝外)，经双方同意签字生效。卖房人：成某甲(捺印)，买房人：成先生(捺印)，2014.10.12。2014年10月13日,原告成先生将15万元购房款交付给被告成某甲，被告成某甲侄媳妇代成某甲书写证明一份，证明收到原告所付购房款，并由被告成某甲在证明上捺印。另查，被告成某甲在书写上述买卖房屋证明之前已将涉案房屋土地的《集体土地建设用地使用证》交付给原告。

　　四、法院判决

　　成先生与成某甲于2014年10月12日签订的房屋买卖合同成立且有效。

　　五、律师点评

　　房产专业律师靳双权认为：被告成某甲依据《江苏省土地管理条例》第三十五条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定辩称双方的房屋买卖合同违反国家强制性规定，应属无效合同。然原告成先生有一子已成年且结婚生子，符合分户条件，原告成先生购房符合《江苏省土地管理条例》第三十五条相关规定，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规和行政规章为依据，被告的上述抗辩亦不符合法律规定。结合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条全文来看，该条系管理性强制性规定，规范的是相关机关在农村村民住宅用地审批上的事项，而非对农村村民间宅基地流转作出的效力性强制性规定。被告成某甲依据上述两则条款抗辩原被告间房屋买卖合同属无效合同，显然是法律理解错误。在原被告双方请村干部马先生代写的《证明》中有买卖双方、标的、数量、价款等合同基本要件，双方的权利义务关系明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原被告双方的买卖合同依法成立并生效。合同有书面形式、口头形式、其他形式等，除法律、行政法规规定应当采用书面形式的以外，当事双方有权选用任一形式订立合同，原被告双方均系农村村民，限于其能力所限，强制性要求双方签订正式书面合同既无法律依据，也不符合农村实际情况。被告辩称原告在其不知情的情况下签字卖房，有违公序良俗，然庭审中被告亦述称其系因膝下无子女很生气才卖的房，村干部书写卖房证明以及被告侄媳书写收款证明时，被告成某甲均在场且按手印确认，亦是其亲自将涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》交付给原告，故其辩称其在不知情的情况下签字卖房并不符合实际，被告侄媳为原告书写收款证明，亦说明被告其他近亲属对于被告卖房一事知情;被告也未向法庭提交证据证明原告存在有违公序良俗的情形。被告辩称其房屋一旦卖出，其将面临建房期间无处居住、终老之后无法办理丧事等问题，然原告已足额支付被告15万房款，正常情况下，上述款项足够被告支付各项生活开销，况原被告双方已对被告的日后居处作出妥善安排;被告终老之后的丧事问题与买卖合同无任何关系。被告成某甲并未提供证据证明双方曾口头约定由成某甲居住堂屋而不是偏房，况成先生花大笔钱款购买成某甲房屋，翻建后仍由成某甲居住堂屋自己一家居住偏房，明显违背常理。

　　依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村宅基地使用权以户为单位，属于农村村民家庭共有，成先生家庭拥有的一处宅基地虽登记在成先生名下，亦非成先生个人之财产，也并不能因此而否定成先生作为涉案房屋买卖合同当事人的资格，其完全可以在购得他处房屋后将原家庭所有的房屋及宅地基分立给其他符合申请宅基地条件的家庭成员。被告成某甲并未提出反诉，亦未向法庭提交证据证明原告侵犯了其财产权利，故其要求原告成先生赔偿的请求不予理涉。