房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起未能提前还贷引起的房产纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
涉案房屋登记在方宇名下。2012年1月1日，方宇出具了售房委托书给宋明，委托宋明处理涉案房屋买卖中涉及房屋的各类交易合同，收取房屋交易的购房定金。
2012年2月20日，刘慧与方宇签订房屋买卖合同，约定刘慧以1150万元的价格购买涉案房屋，签约当日支付5万元定金，剩余45万元定金于2012年3月30日前支付，方宇应当在2012年2月20日前向抵押权人申请提前偿还贷款，在取得还款结清证明后10日内申请办理解押手续，方宇自行偿还该贷款，方宇按抵押权人确定的偿还日期将钱款支付至抵押权人指定账户（银行贷款额由方宇银行卡中扣除220万元）。甲乙双方应当在2012年3月19日办理申请贷款手续，刘慧贷款220万元。刘慧在房屋交税、过户前支付购房款880万元给刘慧；方宇在2012年4 月1日前交付房屋。现在房屋仍然由方宇占有使用。
合同中方宇签字处为宋明代理签字，同日，刘慧（乙方、买方）与方宇（甲方、卖方）签订补充协议，但是上述协议中均没有约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限。合同签订后，刘慧于2012年2月20日支付5万元，于2012年2月26日支付45万元给方宇的代理人宋明，方宇未于2012年4月1日前将房屋交付给刘慧。
银行于2012年6月7日出具结清证明，载明借款人方宇在2012年6月4日提前结清220万元的贷款。2012年7月1日，宋明向刘慧出具解除房屋买卖合同通知书，称方宇已经按照合同约定提前还贷，但是刘慧并未依约向方宇支付一部分房款，刘慧称自己无钱支付，为了减少损失，因此提出解除合同。刘慧称宋明无权提出解除合同。
刘慧称其依约支付了50万元定金，但是方宇没有及时申请偿还银行贷款也没有还清银行贷款，导致双方无法办理按揭手续，也没有交付房屋，双方之所以不能继续履行合同的原因在于方宇的单方违约行为。方宇称其已经在2012年2月20前申请提前还贷，并在2012年3月2日时向银行预约了提前还贷，因为银行业务繁忙，而刘慧也曾说过要代替方宇偿还银行贷款，刘慧无力还贷所以才一直拖到2012年6月4日才实际偿还银行贷款。方宇申请中介公司工作人员出庭作证，称方宇额店里人宋明在签约后的两三天就申请了提前偿还贷款，但对于刘慧是否承诺替方宇偿还银行贷款，时间太长不记得了。
方宇提交7份录音证据证明刘慧存在违约行为，刘慧对于该证据不认可，但是不申请鉴定。方宇称上述录音是2012年5月份后宋明、刘慧、中介、刘慧丈夫交涉的录音。经查，该录音大多不完整，无法反映录音的具体日期，但却能够反映出方宇在2012年5月银行通知其提前还贷时无钱偿还要求刘慧代为偿还，刘慧为筹集全部房款将其另外房屋出售，但是尚未出卖，对于方宇另行联系其他买家的行为没有异议。买卖双方以及中介就解除买卖合同、撤销网签等事宜进行过协商，但是未能协商一致。
二、法院查明
一审法院经过审理认为房屋买卖合同系双方真实的意思表示，合同真实有效，但在双方均同意解除合同，根据合同约定，方宇未在约定时间内办理贷款及交付房屋，尽管方宇提交了录音证据，但是该证据不能够证明刘慧违约在先，因此认定方宇构成违约，应当双倍返还定金给刘慧，方宇违约，无权单方解除合同，驳回其反诉请求。
一审法院判决后，方宇不服上诉至二审，称自己已经履行了提前还贷义务，且刘慧口头承诺还贷，但是因为其无力还贷，才导致自己提前还贷延误，因此应当认定刘慧违约。二审法院经过审理后作出不同的判决。
三、法院判决
一审判决
1、解除刘慧与方宇于二〇一二年二月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
2、方宇于判决生效后七日内双倍返还刘慧定金共一百万元；
3、驳回方宇的全部反诉诉讼请求。
二审判决
1、维持一审判决第一项、第三项；
2、撤销一审判决第二项；
3、方宇于本判决生效后七日内返还刘慧定金五十万元及相应利息（以五十万元为基数，按照中国人民银行同期定期存款利率计算，自二○一二年二月二十七日起至实际给付之日止）；
4、驳回刘慧的其他诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条
《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，法院不持异议。
根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。即定金罚则适用于单方违约情形。本案中，合同中明确约定方宇应于2012年2月20日之前向银行申请提前还贷，且由方宇偿还该笔银行贷款，并于2012年4月1日前将房屋交给刘慧，但并无充分的证据证明方宇已经于2012年2月20日之前向银行申请提前还贷，亦无充分证据证明在签订合同之后曾与刘慧达成口头协议由刘慧代为偿还银行贷款，且方宇亦未按照合同约定于2012年4月1日前将房屋交给刘慧，却于2012年7月1日提出解除买卖合同，故方宇的上述行为已经违反合同约定。同时，刘慧亦没有在2012年3月19日之前提交其应当提交的办理申请银行贷款的相关手续，因其自身原因也没有筹齐足够房款，也没有催促方宇交付房屋，且明确同意方宇将房屋另卖他人，也没有再积极推动双方买卖合同的履行。
另外，双方的买卖合同中并没有明确约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限，双方应当进一步协商明确履行期限，而双方对于合同的履行均持消极态度，最终均同意解除合同。故本案中的合同解除并非刘慧或方宇单方的原因所致，不应适用定金罚则。合同解除后，方宇应当将收取的定金全额返还给刘慧。同时，考虑到方宇收取刘慧的50万元定金已达三年之久，而利息作为50万元的法定孳息亦被方宇占用收益，故方宇在返还刘慧50万元本金的同时亦应当返还相应利息。
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