房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起提前还贷引起的房产纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
位于北京市昌平区1201号房屋为恒通公司开发。2008年1月4日，李芳与恒通公司签订北京市商品房预售合同。2008年7月25日，银行（贷款人、抵押权人）与李芳（借款人、抵押人）、恒通公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》。约定李芳贷款80万元，贷款期限30年，借款人可以申请提前还贷，但是应当提前一个月向银行提出申请并获得贷款人同意。同日，银行出具借据，该借据在汪勇处保存。
2009年2月13日，李芳（卖方）和汪勇（买方）签订房屋买卖合同，约定李芳将其名下的一套房屋以成交价格215万元出卖给汪勇，买方在签订本合同之日交付定金2万元，该房屋上设有抵押，抵押权人为银行，卖方应当在2009年10月1日前办理注销手续。同日，李芳、汪勇、中介三方签订《补充协议》，约定买方在签约当日向卖方支付2万元定金并在之后作为首付款的一部分，李芳开具收据。甲方在2009年10月1日前向银行预约提前还款，在银行通知的时间内一次性付清。买方应当在2009年2月16日前向甲方支付30万元首付款，2009年2月24日前向卖方支付120万元，在2009年3月9日前向卖方支付50万元，第四笔房款于房屋过户当日支付，上述款项打入卖方账号（张康），卖方出具收据，丙方见证该过程。卖方提前还贷后办理解抵押手续，取得房产证后3个工作日内协助买方办理过户手续。开发商交房之日卖方、买方、中介一起收房，当日进行物业交割。
签约当日，三方签订《过户、按揭代理合同》，约定买卖双方将过户所需资料全部交给中介，中介向买卖双方发出要求到场办理事项的通知确定时间内，双方必须到场配合。买方在房产证下发之日15天内办理抵押。
二、法院查明
一审法院经过审理后查明：
2009年2月16日，李芳出具收款证明载有其收到首付款30万元。
2009年2月19日，中介公司员工王琴出具收条载明收到李芳房款发票、个人购房借款、担保合同、个人贷款借款借据80万元。
2009年2月20日，中介出具收条载明收到除了上述协议外，还有商品房预售合同副本。
2009年2月26日，李芳出具收条收到房款120万元，现共收到150万元购房款。
2009年3月9日，李芳出具收条载明收到第三笔购房款50万元，现共收到200万元购房款。
2010年7月20日，涉案房屋登记在李芳名下，现涉案房屋上仍存在抵押。
双方认可交房时间为2009年5月30日。被告明确表示同意配合原告办理提前还款、解抵押、将房屋过户给原告。但李芳表示现在无能力一次性偿还剩余贷款。汪勇称愿意替李芳先还贷款，再有李芳偿还其贷款。庭审中，汪勇主张李芳应当承担逾期办理解抵押手续违约金43万元，李芳否认其有违约行为，提供了银行备忘录，称如果提前还款需要提供借款合同和本人身份证明，但是个人购房借款和担保合同都在汪勇手中，而房产证于2012年8月16日才下发，因此无法办理提前还贷手续。且补充协议约定的是向银行预约还款，与房屋买卖合同约定的办理完解抵押手续存在矛盾。同时李芳认为违约金过高，要求减少。
另查，许周曾诉李芳、汪勇、中介公司，要求确认其签订的房屋买卖合同无效。法院作出判决驳回了其诉讼请求。在诉讼过程中，汪勇向法院提出财产保全措施。
三、法院判决
1、汪勇于本判决生效后七日内将涉案房屋在银行的抵押贷款偿还完毕，李芳予以配合协助；
2、李芳于上述第一项判决内容履行完毕后七日内配合协助汪勇办理涉案房屋的抵押权注销手续；
3、李芳于上述第二项判决内容履行完毕后七日内持相关手续前往房屋权属登记机关，将涉案房屋所有权转移登记至汪勇名下；
4、李芳于上述第一项判决内容履行完毕后七日内给付汪勇代为清偿的贷款款项（以上代为清偿款项数额以汪勇实际偿还贷款数额为准，并扣除汪勇应当给付李芳的购房尾款十五万元）；
5、李芳于本判决生效后七日内给付汪勇迟延办理抵押登记注销手续的违约金二十九万五千元；
6、驳回汪勇的其他诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、给付违约金或者赔偿损失等违约责任。具体至本案中：
第一，双方当事人均明确表示同意由原告（汪勇）先行至贷款银行偿还贷款完毕，双方办理贷款提前清偿手续后，双方至房地产交易管理部门办理抵押注销手续，后被告（李芳）将房屋所有权登记过户变更至原告名下。双方上述约定均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，法院对此不持异议。
第二，被告称因办理贷款原因，其实际于2012年8月底才拿到诉争房屋的产权证书。且至银行办理提前还贷，需要进行申请，但办理申请的贷款合同现在原告处。基于以上原因其未进行提前还贷。但被告上述答辩意见不能成立。
首先，合同的违约行为的认定存在无因性。双方合同及协议中明确约定了提前一次性偿还贷款的时间，被告未在该时间前进行提前还贷，已经构成违约。其实际拿到房屋产权证的时间并不能成为其行为合理性与否的理由。
其次，贷款合同虽在原告处掌握，但是被告现并未提供有效证据证实其曾在双方约定的提前还贷的时间前或具备还贷条件后的合理期间内向原告主张过使用该贷款合同，或向原告主张配合办理提前还贷手续。
最后，即使双方对于进行提前还贷及办理贷款解押手续的约定时间早于被告取得房屋所有权证书的时间，被告亦未在原告采用诉讼等方式向被告主张权利后的合理期间内履行上述义务。综上，被告上述答辩意见并无事实及法律依据，法院无法采纳。因此被告应当认定为迟延履行合同义务的违约方。
第三，对于原告请求判令被告给付其占用已付合同款利息的诉讼请求，因原告该主张并非被告的违约行为导致原告的必然损失，因此对于原告该项诉求，法院不予支持。对于原告请求被告给付其违约金的诉讼请求，因被告确实存在逾期办理提前还贷手续及抵押登记注销手续的违约行为，故被告应当按照合同约定支付原告违约金。对于被告提出的原告请求的违约金数额过高，合同约定的违约金标准过高，从而请求法院予以减少的意见，我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院综合被告收取购房款的时间、数额为判断依据，结合本案中当事人履行合同各项义务的情况、被告一方违约行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。
中国太远公房房地产律师网
太远公房专业律师网是中国首家专业办理“公房纠纷”案件的律师服务团队品牌！由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由全国十佳房地产杰出律师靳双权领导数十名拥有成功办理公房案件经验的专业房产律师组成。团队律师是在成功代理大量公房纠纷案件后，总结代理此类案件的经验，系统整理北京市各级法院审理公房案件的判例及相关的法律法规，掌握法院审判尺度。律师团队秉承“集体研究、群策群力、严谨认真”的工作作风，为客户制定详尽、合理、实用的诉讼方案，切实维护客户的合法权益。
