首先明确一点，“烂尾” 通常指开发商停工超过半年，且无明确复工计划，导致房屋无法按期交付。这种情况下，购房者并非只能被动等待。
根据最高院的司法解释，开发商逾期交房超过 90 天，购房者就有权解除合同。但烂尾案件中，关键是要证明开发商根本违约 —— 比如资金链断裂、项目被查封，施工方正在起诉索要工程款，银行正在起诉要求偿还贷款，项目已经停工，已无履约可能。
解除合同有两种途径：一是发书面催告函，要求开发商在 30 天内履约，逾期则正式发出解除合同通知；二是直接向法院起诉，同时申请财产保全，冻结开发商账户或未售房产，避免赢了官司却拿不到钱。
这里要注意，办理按揭贷款的购房者需一并起诉解除贷款合同，否则即使成功退房，银行仍会继续追讨月供。此外，保留好购房合同、付款凭证、催告记录等证据，是维权成功的关键。
最后提醒大家，退房诉讼周期通常在一年以上。若开发商已进入破产程序，要及时申报债权，参与破产清算分配。
