房改房案件人民法院是否受理
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1987年年，程淑芳所在单位建筑公司将一套住房分配给她。2008年4月，建筑公司与程淑芳之间签订了《交房协议》，载明为解决老职工住房问题，建筑公司拿出新家属区一套两居室与程淑芳的涉案旧房进行置换出售。双方约定：1、程淑芳选址为新家属区房屋；2、程淑芳向建筑公司交回涉案旧房；3、对交回的原住房按成本价进行计算；4、程淑芳交保证金5万元，自取得新住宅钥匙后30天交出涉案房屋时由建筑公司退还程淑芳。同日，双方签订《房屋买卖契约》约定：建筑公司将新房出售给程淑芳。程淑芳领取新房钥匙后拒绝交回涉案房屋。于是，建筑公司诉请程淑芳履行交房协议，将涉案房屋交回建筑公司。程淑芳辩称，其于2006年三次向法院起诉建筑公司，但法院均以该案不属于法院受理案件为由未予受理。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，人民法院不应受理本案，请求驳回建材的诉讼请求。建筑公司制定的合同不合理，并趁其住院期间胁迫其就范，交房协议显失公证，应为无效合同。因为新家属区环境差，交通不便利，不利于治疗养病。
二、法院审理
一审法院审理认为：建筑公司与程淑芳签订的《房屋买卖契约》与《交房协议》，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。程淑芳主张收到建筑公司的胁迫签订协议，但并未提交任何证据证明，理由不能成立。因此程淑芳在选定新房后应将涉案房屋交回建筑公司。
二审法院审理认为：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》明确规定：“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”本案中，建筑公司将涉案房屋分配给职工程淑芳，程淑芳以成本价购买，后双方签订《交房协议》，在履行过程中双方发生争议，应属因建筑公司单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围。一审法院对建筑公司的起诉予以受理，并作出实体判决的做法不当。
三、法院判决
一审判决：
程淑芳于判决生效后7日内，履行交房协议，向建筑公司交回涉案房屋。
二审裁定：
1、撤销一审民事判决；
2、驳回建筑公司的起诉。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
1、单位与职工之间的公有房屋纠纷
在房地产审判实践中，关于单位与职工之间的房地产纠纷可归纳为五类：（1）职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷；（2）职工的配偶单位另购住房后引起的占房、腾房纠纷；（3）单位职工因租房而引起的纠纷；（4）单位内部建房、分房而引起的纠纷；（5）单位实行住房制度改革和机构改革而引起的纠纷。
上述第一类纠纷实质上是职工调离单位后发生的原物返还民事法律关系。首先，职工调离单位后，双方已解除工作关系，不再是管理与被管理的不平等关系，而是平等的而民事法律关系主体。其次，职工调离单位时，应将其占有、使用的单位房屋返还给单位，否则，单位作为房屋的所有权人完全可以起诉职工返还房屋。这类纠纷应属法院受理范围。第二类纠纷属于职工违反政策而引起的而房屋侵权民事法律关系。在此类房屋纠纷中，双方在诉讼中是平等的主体。单位按照政策应落实职工住房，但并不等于职工可以对房屋福利政策重复享受。职工违反政策是判断侵权的依据，并不是决定案件性质的依据，法院对这类纠纷应依法受理。第三类纠纷纯属租赁合同关系，法院应依法受理。因为单位与职工是在自愿平等的基础上签订租房协议，在房屋租赁关系中双方是平等民事主体，因履行租赁合同而发生的纠纷，法院应予受理。第四类，是真正意义上的单位内部房地产纠纷，不属于人民法院主管和受理的范围。最高人民法院1992年11月25日《关于房地产案件问题的通知》第三条确定了单位内部房地产纠纷不属于法院主管的原则。主要包括单位因建房须拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷；因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等）不服而引起的占房、腾房纠纷等。
本案涉及的另一个争议焦点是“显失公平”。显失公平是指一方当事人在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利合同的行为。《民通意见》第72条规定：“乙方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”显失公平的构成要件为：合同一般是有偿合同，无偿合同一般不会发生显失公平的问题；合同内容明显违反公平原则；这种显失公平的结果是由于一方当事人没有经验或者情况紧迫所致。显失公平的合同，属于当事人可以依法行使撤销权的合同。《合同法》第54条固定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。”
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