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北京房产律师 解析一起亲属间互换房屋引发的拆迁安置纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2021-09-30


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告李某晓、王某君向本院提出诉讼请求:1、确认二原告借被告赵某利之名购买北京市东城区一号房屋(以下简称一号房屋)的合同有效;2、判令被告配合二原告办理上述房屋偿还贷款手续,贷款由二原告承担;3、判令被告配合二原告将上述房屋过户登记至二原告名下;4、诉讼费由被告承担。
事实和理由:原告李某晓与王某君系夫妻关系,被告赵某利与王某安系夫妻关系,被告王某安与原告王某君系姐妹关系。1989年广安门外地区拆迁,王某君与王某安被安置到丰台区二号房屋共同居住。原告王某君对该房屋有一半的使用权。1990年,被告赵某利从单位分得东城区三号房屋为公房一间。因房屋年久失修,使用面积仅9.9平方米,二被告赵某利、王某安始终未居住过。1991年4月,二原告与二被告两家人经口头商定,两家换房。丰台区二号房屋全部面积归二被告,东城区三号房屋平房全部归二原告。2002年5月,东城区平房拆迁改造,二原告考虑孩子在附近上学,选择原地回迁安置。因承租人的名字仍然是被告赵某利,按当时政策,原告购买回迁房需要借用赵某利之名,于是二原告与二被告口头商定,原告借被告赵某利之名购买回迁房,二被告配合二原告办理相关回迁购房手续,待银行贷款还清后,赵某利再配合原告办理将房屋过户登记至原告名下的相关手续。
此后,二原告经拆迁谈判后,自行选定了一号房屋,房屋建筑面积78.05平方米。二原告在赵某利的协助下,借赵某利之名对外签订相关合同,二被告积极配合原告办理了相关购房合同、银行贷款等手续。为便于原告购房,二被告还将赵某利的户口簿及二人印章交由原告持有使用。购房款总额为406945元,其中206945元为现金由原告支付,另20万元向银行贷款,贷款人名义上是赵某利,实际上由二原告作为实际还款人每月还贷。二原告收房时交纳了新增房屋面积补差款、公共维修基金及物业管理费等,从物业公司处领取钥匙后对房屋进行了精装修,购买了家具家电及生活用品,交纳水、电、燃气、物业费等。原告购房的相关合同、票据及房屋产权证原件均在原告手中。
2017年10月2日,被告王某安以赵某利办理退休手续需要准备退休资料为由将房屋产权证原件从原告手中要走至今未归还。2018年8月,赵某利将原告持有的用于还贷的存折挂失,导致原告不能按时还贷,被挂失的存折中还有原告预存的用于还贷的1万多元。此后赵某利还起诉要求原告腾退房屋。赵某利单方面否认原告借名买房事实,侵犯了原告合法利益,故原告诉至法院。
 
被告辩称
被告赵某利、王某安辩称:不同意原告诉讼请求。第一,一号房屋为被告赵某利所有,原告主张无任何事实及法律依据。被告赵某利原工作单位于1990年分配给其一间位于本市东城区的直管公房。2002年5月,该房屋所在地区拆迁,赵某利及其子赵某华为被安置人,当时的安置方案有两种,一种是外迁货币补偿,按原租赁面积每平方米一万多元给予货币补偿,并推荐了朝阳区芍药居小区,给的房子面积较大,房价每平米3千多元,另一种是回迁购买一号房屋,原租赁面积按成本价1970元平方米计算,超出部分按经济适用房价格6千元平方米计算。被告本欲选择外迁货币补偿,但被告王某安之妹王某君提出,其在一号房屋附近的工作,孩子幼小,由她先垫资购买一号房屋,暂时借给她居住使用,待被告孩子长大需用房时再将一号房屋还给被告,到那时被告一并偿还原告垫付的房款。被告基于亲情,同意了原告的请求。
2002年5月,赵某利与房管中心签署了《安置住房预售合同》,购买了一号房屋,办理了产权登记手续,将一号房屋登记在赵某利名下。原告所述没有事实根据。如果被告同意换房,不可能在1992年3月、1997年10月还分别将赵某利与赵某华的户口迁至一号房屋。且赵某利当时开出租车,为方便工作,在一号房屋休息,原告却称被告未在此居住过。
此外,虽然原告王某君户口在丰台区二号房屋内,但该公房承租人一直是被告王某安。1989年广安门地区拆迁时,上述房屋安置了三被告及原告王某君共四人,王某君只享有四分之一的使用权而非原告所述的一半使用权。
第二,本案不存在借名买房的事实和约定,原告在2002年具有购买经济适用房的资格,不需要借用他人名义购房,借名购房前提不存在。被告一家三口至今仍住在丰台区42平米的公租房内,具有强烈的购房需求和意愿,不可能将一号房屋购买权送给原告。原告虽然实际垫付了部分房款,但该房款系享受了被安置人赵某利、赵某华的拆迁安置房补贴优惠政策和搬家奖励费之后的房款,并且是以赵某利交出一间13.17平方米的公房承租权为对价的。赵某利不可能将如此巨大的补偿权益无偿给予原告。如果真有借名买房一事,双方一定会就此事协商一个补偿的数额和办法,而二原告从未与被告进行过任何协商,也没有给过被告一分钱。所有拆迁安置和购房手续等重要文件,均为赵某利亲笔签字捺印,一号房屋产权证一直保存在被告赵某利手中,从未给过原告。一号房屋系回迁安置房,赵某利与赵某华是被安置人,具有人身专属性,不可变更或转让。自被告赵某利取得产权证16年来,原告从未向被告主张过过户,只是在今年8月,被告向法院起诉原告腾房后,原告才起诉要求确认权利。原告偿还贷款、交纳物业费不能证明双方存在借名买房的事实或约定。如果被告不把房屋借给原告居住,而是出租,收获租金早超百万。原告关于借名买房的主张没有任何充分证据。其第二项、第三项诉讼请求亦没有依据,被告不予认可。
被告赵某华辩称:本市东城区三号房屋拆迁时,赵某华年满17岁,也是被安置人之一,其居住权应受到法律保护。赵某华始终不知晓原告所谓借名买房一事,原告从未向赵某华提起过借名买房一事,也没有征求过赵某华的意见。赵某华对原告的诉讼请求不认可,要求驳回其诉讼请求。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下:原告李某晓与王某君系夫妻关系,被告赵某利与王某安系夫妻关系,被告赵某华系赵某利与王某安之子。王某安与王某君系姐妹关系。
1995年6月7日,被告王某安承租丰台区二号房屋,总使用面积42.73平方米,租期自1995年5月1日至1998年4月30日止。
2000年4月1日,被告赵某利与东华门房管所签订公有住宅租赁合同,由赵某利承租东城区三号房屋,该房屋为砖木结构,总使用面积9.9平方米,租期自2000年4月1日至2002年12月31日止,月租金17.72元。
2002年5月26日,赵某利与房管中心(甲方)签订《安置住房预售合同》,约定乙方在拆迁范围内有正式住房1间,使用面积9.9平方米,建筑面积13.17平方米,现有正式户口2人,安置人口2人,分别是赵某利、赵某华。乙方选择就地安置方式,放弃其他安置方式。乙方自愿购买甲方在南池子地区建设的就地安置住房,产权按经济适用住房管理。乙方购买的安置住房一号房屋,该安置住房的用途为普通住宅。双方同意安置住房房价款合计人民币371365元,一次性付清购房价款乙方可享受2%的优惠,金额为7427元。乙方应在交纳首付款后的15日内办理完成贷款手续。甲方交付乙方安置住房的日期为2003年6月15日。
2002年5月25日,赵某利在《北京市城市房屋拆迁补偿款、补助费领款凭证》上签名。其中,《安置住房增加自然间申请书》内容为,赵某利本人现住三号房屋应安置一套一居室住房,因孩子成年需要分室的原因,特申请安置住房增加一个自然间,以解决实际困难。增加自然间后,安置住房由此增加的面积,同意按经济适用房价每建筑平方米6千元的价格购买,同意安置房按照经济适用房产权管理。
2002年7月10日,赵某利、王某安(甲方、借款人、丙方、担保人)与银行(乙方、贷款人)、签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》约定合同担保方式为抵押担保,抵押人为赵某利。贷款金额为20万,贷款利率3.375‰。合同生效日为2002年7月10日,贷款期限为26年,自2002年7月10日至2028年7月9日。等额还款月还本息1037.68元。
2002年7月16日,房管中心出具收据,内容为今收到赵某利交来购房款20万元整。
2003年9月4日,赵某利(乙方)与房管中心(甲方)签订《安置住房补充协议书》约定,双方安置房地址与应当缴纳数额。
2002年6月15日,房管中心出具收据,内容为今收到赵某利交来金额共计158239.6元。2003年9月4日,房管中心出具收据,内容为今收到赵某利交来共计43012元。上述两笔款项均通过某银行的银行卡支付,持卡人签字处为李某晓签名。
2004年8月24日,被告赵某利取得一号房屋不动产权证书。
另查,被告赵某利户口于1992年3月5日自丰台二号房屋迁至东城区三号房屋。被告赵某华户口于1997年10月8日自丰台区二号房屋迁至东城区三号房屋。
原告另出示了房管中心开具的房款收据原件,用以证明一号房屋首付款由原告支付。原告还出示了户名为赵某利的中国建设银行北京朝内大街支行个人活期存折原件、中国建设银行存款凭条原件用以证明自2002年7月至2018年8月的贷款均由二原告偿还。此外,《安置住房补充协议书》原件,《修缮改建安置居民购房折抵清单》原件,《房屋拆迁补偿款、补助费领款凭证》原件,危改购房个人贷款预审表原件,《回迁入住须知》原件,《房屋交接书》原件,《前期物业管理服务协议》原件,《业主手册》原件,一号房屋历年物业费、水费、电话费、购电凭证、燃气发票,歌华有线受理登记表,中国网通业务受理单等原件,均由原告持有。
关于上述证据,被告认可其真实性,但不认可关联性。被告认为,因为原告借住在一号房屋,留原告的联系电话和通讯地址是为了方便联系;亦因其借住在一号房屋,故由原告支付水、电、燃气、物业等费用理所当然;关于首付款及贷款的相关证据,仅能证明原告垫付了部分房款,无法证明原告与被告之间存在借名买房关系。原、被告均认可,一号房屋的银行贷款由二原告偿还至2018年7月。自2018年8月起,一号房屋的银行贷款由二被告偿还。现二原告具备在京购房资格。
 
裁判结果
一、确认原告李某晓、王某安借被告赵某利之名购买北京市东城区一号房屋的合同有效;
二、原告李某晓、王某君于本判决生效后七日内代被告赵某利、王某安向第三人中国建设银行股份有限公司北京东四支行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等;
三、被告赵某利、王某安,第三人中国建设银行股份有限公司北京东四支行、北京住房公积金管理中心于原告李某晓、王某安代被告赵某利、王某安偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内,协助原告李某晓、王某安办理注销北京市东城区一号房屋抵押登记的相关手续;
四、被告赵某利于注销抵押登记后十日内将北京市东城区一号房屋过户至原告李某晓、王某君名下。
 
律师点评
依法成立的合同受法律保护。本案中,虽然原、被告未就借名购房之事签订书面合同,但根据现已查明的事实,一号房屋的预售合同、补充协议、银行借款合同等文件虽由被告赵某利签名,但一号房屋的首付款及截止至2018年7月前长达十数年的贷款均由二原告支付,相关购房付款凭证及偿还贷款的银行存折、凭条原件均由二原告持有。一号房屋自交付后,一直由二原告居住使用至今,办理入住相关手续的原件亦由二原告持有。一号房屋的相关水、电、燃气、物业等费用均由二原告交纳,相关交费凭证原件均由二原告持有。以上事实足以认定二原告与被告赵某利、王某安之间存在借名买房合同关系。
被告赵某利、王某安所持原告系暂时借住房屋、垫付部分房款的答辩意见,法院不予采纳。
一号房屋现设定有抵押,经询,第三人北京住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司北京东四支行同意按生效判决及法律规定办理相关事宜。原告要求确认二原告借被告赵某利之名购买一号房屋的合同有效,并由二原告偿还一号房屋的银行贷款,将一号房屋过户至二原告名下的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。关于被告赵某华所持其亦系被安置人,不知晓二原告原告所谓借名买房一事的答辩意见,不影响二原告与被告赵某利之间借名买房合同关系的成立及效力。赵某华的答辩意见,法院不予采纳。



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