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北京律师——继父出资购房登记继子女名下属于借名买房吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-06


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某华向本院提出诉讼请求:判令李某洪将北京市朝阳区一号房屋转移登记至张某华名下。
事实和理由:张某华与冯某于1998年6月19日登记结婚,李某洪系冯某与其前夫的女儿。2002年11月18日,张某华出资80245.62元,借用李某洪的名义购买了张某华承租的北京市东城区一号房屋。当时,李某洪在国外读书,没有收入,所有花费都是张某华与冯某提供。
《购房协议》上的“李某洪”均为张某华借名所签。几十年来,张某华一直居住在一号房屋,李某洪从未在此居住。2015年,冯某病重之际,李某洪自私地窃走了张某华与冯某房产证、多处房产交易单据、户口本、结婚证、以及李某洪向张某华借款150万元的《借条》,以借名买房纠纷诉至法院,愿判如所请。
 
被告辩称
李某洪辩称,第一,涉案房屋是李某洪母亲冯某单位分配的房屋,自购房之初便登记在李某洪名下,该房屋与张某华无关。第二,2017年,张某华就涉案房屋提起撤销赠与之诉,后被法院认定不构成赠与,也不符合赠与撤销权的构成要件,并驳回张某华的诉讼请求。第三,从李某洪提交的比对样本来看,张某华提交的《约定》并非李某洪本人所签,虽李某洪申请的笔迹鉴定不能,但李某洪已竭尽所能调取比对样本。第四,张某华的请求权已经超过了诉讼时效。综上,请求法院驳回张某华全部诉讼请求。
 
本院查明
2002年11月18日,北京H公司作为卖方与李某洪作为买方签订《北京H公司优惠出售自管公有住宅楼房(成本价)协议书》,约定:李某洪购买北京市东城区一号房屋(以下简称涉案房屋),购房款80254.62元。2003年3月11日,涉案房屋取得产权证并登记在李某洪名下。
庭审中,张某华主张其借用李某洪名义购买涉案房屋,其与李某洪间形成借名买房的合同关系;李某洪对此不予认可。经询,张某华称,2001年房改时,李某洪在国外留学,冯某与张某华协商,涉案房屋登记在李某洪名下,这样李某洪回来就可以住的近一些。
张某华为证明其主张提交《约定》一份,主要内容为:“由张某华出资、借李某洪之名购买的一号房产,所有权是张某华,与李某洪无关,今后李某洪不得主张该房产所有权。双方签字盖章为准。”《约定》右下角有“张某华”、“李某洪”字样及该二人名章。李某洪对《约定》的真实性提出异议,并申请进行笔迹鉴定。造成部分特征无法比对,无法对“李某洪”签名或单字“张”进行鉴定。张某华、李某洪对《退案函》的真实性均认可。
经询,张某华称,购买涉案房屋时,其与李某洪并未达成借名买房的合意,后达成《约定》,张某华给李某洪再购一套房屋,涉案房屋归张某华所有,《约定》是对借名协议的确认。
另查,2016年,就涉案房屋,张某华以赠与合同纠纷起诉李某洪,要求撤销张某华对李某洪关于涉案房屋50%的赠与份额。在该案中,张某华诉称,张某华考虑其与李某洪母亲冯某是夫妻关系,同意赠与李某洪该房产,后要求撤销自己赠与李某洪的房产。李某洪在该案中辩称,由其购买涉案房屋,不存在赠与的事实。北京市朝阳区人民法院判决以张某华未举证证明其赠与李某洪涉案房屋为由驳回了张某华的诉讼请求。后张某华提出上诉,北京市第三中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。后张某华申请再审,北京市高级人民法驳回张某华的再审申请。
 
裁判结果
驳回原告张某华的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案争议焦点有三,一是张某华的诉求是否超过诉讼时效;二是张某华与李某洪间就涉案房屋是否存在借名买房的法律关系;三是张某华能否依据《约定》主张其系涉案房屋的产权人。
对争议焦点之一,即张某华的诉求有无超过诉讼时效的问题。法院认为,权利人向义务人提出履行请求或权利人提起诉讼的,诉讼时效期间重新起算。本案中,张某华于2016年就涉案房屋通过诉讼主张权利,李某洪在该案件中并未提出诉讼时效的抗辩,且该案直至2018年2月26日方才出具二审判决,此后申请再审,张某华于2019年4月16日向法院提交本案诉讼材料,故法院对李某洪在本案中提出的诉讼时效抗辩意见不予采纳,张某华的诉求并未超过法律规定的3年的诉讼时效。
对争议焦点之二,即双方是否存在借名买房的法律关系。法院认为,一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。本案中,张某华在曾主张双方就涉案房屋存在赠与合同法律关系,现又主张系借名买房法律关系,两个法律关系截然不同,张某华仅以《约定》是新发现的证据为由解释此事,难以让法院采信。且根据张某华庭审陈述,购买涉案房屋时,双方并未达成借名买房的合意。故法院对张某华主张双方就涉案房屋存在借名买房法律关系的主张不予采纳。
对争议焦点之三,即张某华能否依据《约定》主张其系涉案房屋的产权人。法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案中,张某华负有证明《约定》为真的举证责任。《约定》的真伪因样本不足而鉴定无法进行,考虑到《约定》署名时间距今较为久远,李某洪已尽力提供样本,样本不足的原因不能归结于李某洪,故法院综合本案案情,对《约定》的真实性不予认可。
关于李某洪主张的本案诉讼构成重复起诉的意见,于法无据,法院不予采纳。综上,张某华主张其系涉案房屋实际产权人,要求李某洪配合将涉案房屋转移登记至其名下的诉求,缺乏事实和法律依据,法院对此不予支持。



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