房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起 央产房超标导致的合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
坐落于北京市东城区206号房屋一套系刘云舒名下的私房。2011年11月23日，刘云舒（甲方、卖方）与孙寒（乙方，买方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由孙寒购买刘云舒所有的涉案房屋，房屋成交价格为265万元。同日，双方签订了《补充协议》，双方约定乙方于当日向甲方支付定金人民币8万元；乙方于2012年2月15日前，将首付款200万元以资金托管的方式支付甲方；甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的属于甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向乙方支付违约金,丙方（即居间方久居公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；甲方应于2012年2月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，否则应承担相关责任。甲方自行办理央产超标上市手续。上述合同签订后，买方依约向卖方支付定金8万元，并于2012年2月14日支付首付款192万元。因刘云舒未按合同期限履行合同义务，北京久居房地产经纪有限公司于2012年3月14日向被告刘云舒发出《催告函》，要求其于2012年3月23日前办理并完成该房屋的央产上市手续。因被告未履行办理房屋过户手续的义务，被告于2012年3月25日将购房款和定金共计200万元以及产生的利息850元一并退还原告。
另查，原告为购买诉争房屋，支付了房屋评估费和贷款中介费共计110000元。此外，原告提交其与他人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，欲证明在不能购买被告的房屋的情况下，购买了同地区的房屋，为此多花用15万元。对此，被告不予认可。
二、法院查明：
被告提交了其于2012年2月28日结清物业费和供暖费的凭证，欲证明其积极履行合同义务。对此原告予以认可。被告提供其所在单位出具证明欲证明，因时间久远，所以没有依据为刘云舒同志开具相关证明，对外公告，因刘云舒未能提供住房面积证明标准证明，无法做出超标处理。依据国家规定，未经超标处理的房屋不能上市交易。欲证明因单位单位找不到原始分房方案而无法开具证明，导致双方无法履行合同。针对上述两份证明，原告认为，被告没有对涉案房屋是否能够出售进行审查，恰恰证明被告的违约行为导致无法办理过户手续。
三、法院判决
1、解除原告孙寒与被告刘云舒于二〇一一年十一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
2、本判决生效后七日内，被告刘云舒支付原告孙寒违约金33万元。
3、驳回原告孙寒其他诉讼请求。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依据第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，原、被告于2011年11月23日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了定金和首付款，被告以单位不能出具手续为由，未能办理产权过户手续并将收取的款项退还原告。现原告要求解除双方于2012年11月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，本院应予支持。
关于违约。在被告欲出售涉案房屋之前，即应将相关手续办理完毕，而被告在双方签订买卖合同后又以单位无法查到分房方案、未经超标处理的房改住房不得上市交易为由，不能履行合同义务，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。被告的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，被告应承担相应的违约责任。依据补充协议约定，被告应按照房屋价款即265万元的百分之二十向原告支付违约金。
根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告主张的损失远低于约定的违约金，换言之，被告支付的违约金足以弥补原告所受的损失，故其要求被告赔偿各项损失一节，依据不充分，法院对此不予支持。
被告所述，其积极履行合同义务，导致不能履行合同的原因是单位未出具相关手续，缺乏事实和法律依据，法院对此不予采信。
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