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北京房产律师 点评一起兄弟间以物抵债产生的房产过户纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2021-10-02


 
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1、判令北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)所有权人为原告。2、判令被告办理涉案房屋的所有权转移手续。
事实和理由:涉案房屋的实际出资人是原告,购买房屋的款项及后续的水电暖气费均由原告支付。自购买以来,实际使用人都是原告,只是借用被告的名而已,在此期间,原告多次催促被告配合办理产权变更登记手续,被告以各种理由推辞,故此请求判如所请。
 
被告辩称
不同意原告诉讼请求,被告没有与原告借名购房达成任何协议,双方没有口头和书面的协议,涉案房屋均是被告购买的,从签订购买合同和支付首付款均是被告。涉案房屋产权证书的登记人是被告,依据物权法的规定,涉案房屋的所有权是被告所有,与原告没有关系,按揭和偿还银行贷款都是涉案房屋出租还贷的。
 
本院查明
2000年4月25日,“张某强”作为买方与M公司(以下简称开发商)作为卖方签订《北京市内销商品房预售契约》,约定由“张某强”购买一号房屋,总价款181万元,首付款37万元已在当日付清,尾款办理银行按揭。
2000年6月6日,“张某强”作为借款人与中国建设银行作为贷款人、开发商作为保证人签订《中国建设银行个人住房借款合同》,约定由“张某强”向中国建设银行贷款144万元用于购买一号房屋。原告称上述借款合同尾部的签字系其代被告所签,并申请对此进行鉴定。鉴定意见为《中国建设银行个人住房借款合同》尾部甲方“张某强”的签字系原告所写。
为证明原告系涉案房屋贷款的实际还款人,原告向本院提交交易明细及账户存款回单。上述交易明细及存款回单显示,2010年、2015年至2017年期间,原告多次向该贷款账户中存入现金及转账。庭审中,原告又补充提交了诉讼至今的偿还银行贷款的交易明细。
为证明涉案房屋系借被告名义购买,原告向本院提交如下证据:1、2003年7月11日的《支出凭单》,内容如下:借用张某强名义购买一号房屋,张某军出资即首付房款、装修费、部分银行按揭款130万元整,在该凭单上有被告的人名章。被告不认可该证据的真实性,称被告没有刻过人名章。
  1. 《朝阳区经营用房转让协议》(以下简称《转让协议》)内容如下:“张某强分别在2000年4月25日2000年8月20日所借张某军(见借款书)用以购买一号房屋,现本人经营的酒楼无法营业下去,酒楼严重亏损。本人借款无能力还款,我与张某军协商同意,把酒楼抵押给张某军,包括转让的设备、物品全部交接,双方特制定如下条件:一、一号房屋,抵押给张某军所有,我所借上述两项借款即:房款、装修费总计:壹佰叁拾万人民币和银行按揭房款,张某军本人全部承担。自本协议签字之日起张某强以还清了所欠张某军全部欠款,该项目今后一切债权、债务与张某强无关。二、该项房产双方同意继续使用张某强做为向银行交纳每个月按揭还贷名义,但是张某军承担向银行交纳按揭还贷责任,张某强协助办理今后过户手续,但过户全部费用由张某军承担。双方同意签字为证并具有法律效力。所附:该房产手续。注明:该项房产过户到张某军后此协议自动解除。”被告不认可该份证据的真实性,
为证明原告系涉案房屋的实际使用人,原告向本院提交《承办经营酒楼补充协议》、《承包一号房屋经营合同》、《承包费收据》、装修款收据、物业费、水电燃气费等相关票据,证明原告系房屋所有权人,涉案房屋一直是由原告管理使用并支付相关费用。
就借名买房的原因,原告称原告与前妻杜某的关系一直不好,为了规避财产归属,就借名买房。原告称其与杜某在2013年离婚,离婚的时候跟杜某协商涉案房屋归原告所有。
原告方申请证人张某月到庭作证,张某月称原被告都是他的弟弟,他听原告说涉案房屋是原告借用被告名义购买的,房屋出资也是原告,原被告和我爱人以及女儿在一起开过家庭会议。原告方申请张某月到庭作证,张某月称,她是原被告的姐姐,涉案房屋是原告出资借用被告名义购买的,买房办手续的时候是我跟着一起去的,涉案房屋购买后是在做生意,然后就出租出去了。买房的时候被告没有工作,也没有收入来源。被告对上述证人证言的真实性均不认可。
涉案房屋现登记在被告名下,本院于2017年查封了涉案房屋。
 
裁判结果
一、被告张某强于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区一号房屋过户至原告张某军名下,该房屋剩余银行贷款及过户产生的相关税费均由原告张某军负担。
二、驳回原告张某军的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权律师点评
本案中,双方争议的焦点在于原被告是否就涉案房屋达成借名买房的合意。被告不认可原告提交的2003年7月11日《支出凭单》及2003年8月19日的《转让协议》的真实性,但未向法院提交反证,故法院对上述证据予以采信。2003年7月11日的《支出凭单》载明的内容为确认涉案房屋系原告借用被告名义出资购买。2003年8月19日《转让协议》载明的主要内容为被告将涉案房屋转让给原告,以清偿被告所欠原告全部欠款。被告称上述《转让协议》与原告的陈述相互矛盾,对此法院认为,《支出凭单》与《转让协议》均签署于物权法出台之前,此时一般社会公众对于物权与债权的认知尚不清晰,如以超出常人对法律常识的认知要求本案当事人辨别物权与债权法律关系明显过于苛刻,且原被告系同胞兄弟,双方之间曾存在大量的经济往来。上述两份证据中虽然对原被告之间法律关系的描述存在差异。但对于涉案房屋的归属意思表示一致,不论是《支出凭单》表述的借名买房还是《转让协议》表述的以房抵债,均有涉案房屋归属原告所有的意思表示。
且上述两份证据能够与原告陈述和提交的购房合同、贷款合同、还款记录、装修、水电燃气费等证据相互印证,证明涉案房屋系由原告实际出资并使用,鉴定结论已表明《中国建设银行个人住房借款合同》系原告所签,与原告陈述相符。法院认为原被告之间已就涉案房屋系归原告所有达成了合意并进行了确认。故法院认为原被告之间系合同关系,本案案由应为合同纠纷。原告要求确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求的基础系物权,而本案系债权纠纷,故法院不予支持。
依法成立的合同对当事人具有约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法院认为,原被告之间的合同关系是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据《支出凭单》以及《转让协议》载明的内容,被告应当配合原告将涉案房屋过户至原告名下,相关费用由原告负担,与涉案房屋相关的贷款亦由原告负责偿还。



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