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一起与亲属共同生活借其名义买房后产生的房屋归属权纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2021-12-23


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某明、齐某财上诉请求:1.请求法院撤销一审判决,改判确认陈某力与赵某龙之间的赠与行为无效;2.诉讼费由陈某力、赵某龙承担。
事实和理由:一、孙某明、齐某财具备借名买房构成的四项要件,可以认定存在借名买房的事实。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》及相关司法实践,认定借名买房应具备五项构成要件,包括借名买房的合理解释、出资情况、产权证与相关票据的持有情况、实际占有房屋情况以及借名购房的合意。孙某明、齐某财在一审中已经充分举证证明了其有借名的合理解释,一审法院也认定了孙某明、齐某财的出资情况,认为“认定孙某明、齐某财在出资中占绝大部分的贡献”。购房合同及相关票据都由孙某明、齐某财持有,自交房后孙某明、齐某财一直居住在涉案房屋内。以上四项要件均满足,足以认定孙某明、齐某财与陈某力之间存在借名买房的事实。
一审法院罔顾事实,认定孙某明、齐某财“不能证明借名买房关系成立”违背法律规定也与司法实践相悖。
二、孙某明、齐某财与陈某力之间虽然缺乏“借名买房合意”的相应证据,但结合亲属关系及早年间共同生活的情况,一审中孙某明、齐某财已经对此作出了合理解释。孙某明、齐某财与陈某力、赵某龙均是民事主体,结合双方的身份关系及亲属交往的正常逻辑,用亲属名义买房碍于情面没有要求签订书面协议符合国人的人情伦理。司法实践中对于“借名合意”的证据要求并非那么苛刻也是考虑到实际情况,故在其他四项要件具备的情况下可以综合判断存在借名买房的事实。一审判决未综合考虑全案事实,事实认定错误。
三、孙某明、齐某财有自己的子女,陈某力也有自己的父母,即便是亲属关系,孙某明、齐某财也没有理由为陈某力购置房屋。涉案房屋购置于2000年,房款共计70余万元,在当时对于普通家庭而言是一笔巨款。孙某明、齐某财有自己的子女、外孙女,外孙女也由孙某明、齐某财抚养。孙某明、齐某财二人有固定工资,但生活条件远达不到可以斥70余万巨资为妹妹的儿子购置房屋的水平。陈某力没有履行约定,将房子过户回孙某明、齐某财名下,伤害了与孙某明、齐某财之间的亲情。一审判决查明事实不清、适用法律错误,更损害了孙某明、齐某财的合法财产权益
 
被告辩称
陈某力、赵某龙辩称,同意一审判决,不同意孙某明、齐某财的上诉请求。陈某力与孙某明、齐某财之间不存在借名买房的合意,不成立借名买房的合同关系。孙某明、齐某财借名买房的理由为出国和迁出户口不符合生活常理。2004年起涉案房屋登记在陈某力名下,十几年间孙某明、齐某财从未要求变更房屋登记;家庭矛盾升级是因为换房居住,陈某力和赵某龙居住在设计院老房子中,陈某力从小和孙某明、齐某财居住在一起,和亲生父母一样,2019年起诉前,从未主张过借名买房。
孙某明、齐某财向一审法院起诉请求:1.依法确认2016年6月陈某力、赵某龙之间签订的赠与合同无效;2.依法判令陈某力、赵某龙将其名下位于北京市朝阳区某房屋过户至孙某明、齐某财名下。
一审法院认定事实:孙某明、齐某财系夫妻。齐某财与陈某力系姑侄关系,陈某力自8岁起就来京与孙某明、齐某财共同生活。
2001年6月4日,陈某力作为买方与卖方北京S房产公司签订《北京市内销商品房预售契约》,购买位于朝阳区某房屋一套,房屋建筑面积138.23平方米,价款合计750450元。2003年8月11日,双方签订结算单,确定实测房屋面积136.96平方米,实际总价743556元,应退房款6894元。该房屋于2004年1月9日登记在陈某力名下,登记地址为朝阳区某地。
2016年6月21日,涉案房屋登记为陈某力与赵某龙共同所有。
孙某明、齐某财提交如下证据证明其借陈某力名义购房:1.房款结算单、印花税、房地产专用发票、契税完税凭证、公共维修基金收据等,证明上述费用由孙某明、齐某财支付,相关票据由孙某明、齐某财持有;2.房屋验收确认单,证明孙某明、齐某财于2004年4月24日由孙某明、齐某财完成装修,陈某力处签名由齐某财签署。3.有线电视用户回执、费用结清证明、物业费缴费票据、供暖费发票等,证明涉案房屋相关生活费用一直由孙某明、齐某财实际缴纳。4.常住人口信息查询打印表,证明陈某力户籍原在北京市平谷区峪口镇,为将陈某力户口迁到涉案房屋,孙某明、齐某财才以陈某力名义购买房屋;5.2020年5月18日开庭笔录,称:“当时被告父母想的是房产证办下来后再把钱给原告”,以证明在实际购房时陈某力的父母并未支付购房款,购房款系由陈某力、赵某龙交纳;
6.1998年8月4日孙某明之女孙某霞汇款单两张,证明上述两笔汇款单上标注汇款用途为购买房屋。陈某力、赵某龙认为证据1反而能证明是陈某力买房,持有凭证的行为不能证明孙某明、齐某财对房屋享有所有权,也不能证明谁支付房款;证据2无法证明谁装修;证据3的相关费用并非孙某明、齐某财交纳,涉案房屋在2013年前的物业费都是陈某力交纳,陈某力还曾因为未交费被起诉;证据4证明目的不认可;证据5真实性认可,但陈某力父母的出资是后来补给的,办理好房产证后把钱款打过去;证据6真实性和关联性均不认可。
陈某力提交如下证据,证明涉案房屋并非孙某明、齐某财借其名义买房,而是陈某力父母与孙某明、齐某财共同出资为陈某力结婚购买:1.陈某力父母银行借记卡明细单,证明2003年12月1日其父母取款239000元用于给陈某力购买涉案房屋;2.陈某力父母及陈某力姑姑书面证词及录像,证明陈某力父母为购买涉案房屋出资30余万元;3.民事判决书及陈某力银行卡流水,证明物业公司于2007年起诉陈某力要求支付物业费的诉讼中,陈某力曾委托齐某财以家人的身份代领传票,后陈某力于2012年11月27日取款9500元用于缴纳物业费;4.陈某力的护照,证明陈某力在2002年即拥有因私护照;5.微信聊天记录,从未提过存在借名买房协议。孙某明、齐某财对证据1关联性不认可,称房款是在2000年到2001年全部付清的,孙某明、齐某财之后没有收到陈某力父母的钱;证据2不认可,陈某力父母的证词反而能证明房款是孙某明、齐某财付的,对陈某力姑姑证言的真实性和关联性均不认可;证据3是因为孙某明、齐某财在国外期间让陈某力代缴了,回国后把钱给了陈某力;证据4关联性不认可;证据5真实性不认可。
经一审法院询问,购买涉案房屋时,孙某明、齐某财与陈某力共同居住在北京市西城区某房屋,该房屋登记在齐某财名下,当时陈某力的户籍所在地为北京市平谷区。
陈某力称其工作后工资和奖金均交给孙某明、齐某财,故对购买涉案房屋亦有出资。齐某财称陈某力的工资奖金都是陈某力自己花,有一年的时间每个月给齐某财500元,陈某力与赵某龙恋爱后就不再给齐某财钱。
2004年,陈某力的户口迁到涉案房屋。
孙某明、齐某财称涉案房屋于2001年交房,于2005年装修完入住。陈某力称涉案房屋于2002年交房后就装修了,后一直空置,2004年陈某力与赵某龙结婚后孙某明、齐某财搬到涉案房屋居住,陈某力夫妇居住在齐某财的房屋内。
一审法院认为,当事人对自己的诉讼主张负有举证责任,举证不充分应承担相应不利的诉讼后果。本案中,孙某明、齐某财主张其与陈某力之间系借名买房合同关系,其应就此举证。因各方并未就涉案房屋购买事宜签订书面协议,亦无其他直接证据可证明上述关系存在。故就双方是否存在借名买房合同关系,应结合在案间接证据并结合生活常理综合判断。
首先,从各方购房时的意思表示来看,陈某力称其父母与孙某明、齐某财共同出资为其购买房屋,并提交其父母账户取款记录证明,结合孙某明、齐某财在该问题上的陈述,可以认定孙某明、齐某财与陈某力父母在购买涉案房屋时曾就如何出资有过协商,从该协商的事实难以看出孙某明、齐某财有借陈某力名义买房的意思。
其次,从实际购房出资来看,陈某力主张其父母将购房款交给孙某明、齐某财,但并无充分证据证明,一审法院难以采纳。根据查明的事实,购房款由孙某明、齐某财账户支出,但由于孙某明、齐某财与陈某力长期共同生活,各方在一定程度上形成财产混合符合常理,故难以当然完全排除陈某力在购房中的贡献。根据实际购房出资情况虽可认定孙某明、齐某财在出资中占绝大部分的贡献,但在没有充分证据证明借名买房事实的情况下,此种购房出资并不能依法排除陈某力作为房屋登记所有人的物权。
再次,从孙某明、齐某财与陈某力的关系来看,陈某力自幼与孙某明、齐某财长期共同生活,孙某明、齐某财事实上对陈某力进行扶养,视如己出,超出一般的姑侄关系,孙某明、齐某财为陈某力购房出资不违常理,事实上孙某明、齐某财长期扶养陈某力的行为本身也表明其愿意为陈某力进行经济付出。
最后,从孙某明、齐某财主张的借名买房原因来看,孙某明、齐某财称之所以以陈某力名义买房是为了帮陈某力迁户,该主张并无有力证据支持,按照常理推断,如仅仅基于上述目的买房,在陈某力完成迁户后,双方完全可以办理房屋权属转移登记进行更名,但从双方争议发生情况来看,一审法院难以认定迁户系以陈某力名义购房的原因,故对孙某明、齐某财的上述主张一审法院不予采纳。
综上,孙某明、齐某财不能证明借名买房关系成立,陈某力作为涉案房屋登记的物权人有权对该房屋进行处分,一审法院对孙某明、齐某财主张陈某力、赵某龙之间赠与合同无效的诉讼请求不予支持,孙某明、齐某财另要求陈某力、赵某龙将房屋过户至其名下,缺乏事实及法律依据,一审法院亦不予支持。
一审法院另指出,孙某明、齐某财与陈某力长期共同生活,感情堪比亲生父母子女,双方矛盾主要因家庭关系处理上意见不一导致,一审法院希望各方能有效沟通,互相谅解,尽早化解争议,恢复和谐局面。
本院二审期间,孙某明、齐某财撤回依法判令陈某力、赵某龙将其名下位于北京市朝阳区某房屋过户至孙某明、齐某财名下的诉讼请求。
孙某明、齐某财提交《北京市房屋登记表》(北京市西城区某房屋)一份,证明除涉诉房屋外,孙某明、齐某财名下仅有57平米的房屋,如果按照一审判决的逻辑,一家三代仅拥有57平米房屋,而为陈某力购买大房子,不合常理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈某力、赵某龙对该证据的真实性认可,证明目的不认可。
 
 
裁判结果
一审判决
驳回孙某明、齐某财的全部诉讼请求。
 
二审判决
一、撤销北京市朝阳区人民法院民事判决;
二、确认陈某力、赵某龙于2016年6月21日的赠与行为无效。
 
法院认为
本案二审争议焦点为孙某明、齐某财是否系涉案房屋实际权利人即孙某明、齐某财与陈某力是否存在借名买房的事实。对此,法院从以下几点加以分析:
第一、房款支付情况。双方均主张出资购买涉案房屋。从双方举证及庭审陈述来看,孙某明、齐某财对于己方出资购房提交房款结算单、房地产专用发票、契税完税凭证等。陈某力虽主张与孙某明、齐某财共同生活期间工资等收入上交孙某明、齐某财,故涉案房屋存在其出资。对此,法院认为,首先陈某力未能对此提交证据。其次,购买涉案房屋时,陈某力参加工作时间较短,相应个人收入亦有限,故即使其所述属实,其收入在家庭共同财产中的比例亦非常有限。再次,对于陈某力父母是否有出资的事实。据2020年5月18日庭审笔录记载,陈某力一方称“当时被告父母想的是房产证办下来后再把钱给原告”,该陈述显然与本案陈某力所述其父母对涉案房屋存在出资存在矛盾。最后,即使涉案房屋的出资系以当时的家庭共同财产支出,但家庭共同财产与购房款不能完全等同,购房是否存在出资应以是否存在购房意图为前提,如在不存在购房意图的前提下,不能简单以是否存在购房出资认定物权的取得。
本案中,无论从赠与的角度抑或是借名买房的角度,都难以得出陈某力存在相应购房意思表示的前提。综上,对于涉案房屋宜认定为孙某明、齐某财出资购买。第二、涉案房屋实际居住情况。涉案房屋自交付起,主要为孙某明、齐某财居住使用。孙某明、齐某财长期占有、使用涉案房屋系客观事实,而占有、使用是所有权的重要权能,亦是所有权对外“公示”的重要表现形式。第三、产权证明及其它材料的持有。涉案房屋相关材料,包括房款结算单、房地产专用发票、契税完税凭证、房屋验收确认单等票据均由孙某明、齐某财持有至今。涉案房屋物业费、供暖费等亦由孙某明、齐某财实际缴纳。第四,从双方所述购买涉案房屋的真实意图来看。孙某明、齐某财主张系为陈某力迁移户籍。而据已查明事实,陈某力户籍确已迁入涉案房屋,户籍现仍登记在涉案房屋。而陈某力主张其父母与孙某明、齐某财共同出资购房,但现有证据尚不能达到其该项证明目的,本案已查明相关事实亦难以推断出陈某力主张的真实性。综上,从举证责任、庭审陈述的一致性、社会认知等角度,法院认为孙某明、齐某财对涉案房屋出资认定为借名买房更符合客观实际,亦更符合一般社会认知。一审法院认定事实错误,法院予以纠正。
陈某力将涉案房屋赠与赵某龙的效力问题。依据本案已查明事实及前述分析,双方系亲属关系,陈某力在孙某明、齐某财出资购买且长期居住在涉案房屋,在未通知孙某明、齐某财的情况下,将涉案房屋赠与赵某龙,存在主观过错,侵犯了孙某明、齐某财的合法权益。而赵某龙长期与陈某力共同居住,且据双方所述,双方在陈某力结婚前后因若干家庭事宜产生矛盾,赵某龙作为陈某力之妻应知晓涉案房屋的相关事宜,故对于陈某力的赠与行为,难言赵某龙为善意。
综上所述,孙某明、齐某财的上诉请求成立,法院予以支持。



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