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一起朋友之间共同出资购房登记人与实际使用人不一致引发产权纠纷

来源:未知  作者:未知  时间:2021-12-23


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某湖上诉请求:1.撤销一审判决第一、二项,发回重审或依法改判;2.一、二审诉讼费由周某泰承担。
事实和理由:一审法院判决认定事实错误导致适用法律错误。一、赵某湖与周某泰之间存在借名买房的合同关系。涉案房屋是赵某湖支付的首付款和银行贷款购买的,借周某泰名买房原因是赵某湖不符合银行贷款的审批条件;涉案房屋购房款、装修款、物业费、水电费均由赵某湖实际支付;赵某湖购买后居住至今,进行了装修和办理入住;如是周某泰购买的新房,不可能让生病老人一家居住,赵某湖购买房屋至今居住了15年。二、赵某湖与周某泰借名买房合同符合《中华人民共和国民法典》规定的合同生效要件,应当受到法律保护。
 
被告辩称
周某泰辩称,同意一审判决,不同意赵某湖的上诉请求,涉案房屋系周某泰所有,不存在借名买房的合同关系,请求法院驳回赵某湖的上诉请求。
周某泰向一审法院起诉请求:1.判令赵某湖腾退位于一号房屋并返还给周某泰;2.判令赵某湖向周某泰支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费,按照每月5000元标准计算;3.本案诉讼费由赵某湖承担。
 
法院查明
一审法院认定事实:周某泰、赵某湖系朋友关系,2004年左右相识。2005年6月12日,周某泰(买受人)与案外人北京F公司(出卖人)签订了《北京市商品房预售合同》,约定出卖人将其建设的一号房屋出售给买受人,总金额为512496元,付款方式为贷款方式付款,买受人于2005年6月5日向出卖人支付定金1万元,于2005年6月12日向出卖人支付首付款112496元,买受人银行按揭金额为40万元。同年7月22日,周某泰与银行签订《个人购房担保借款合同》,借款金额为40万元,借款期限为240个月。
北京F公司于7月22日向周某泰出具金额为40万元的发票一张,于7月26日向周某泰出具金额为107278元(首付款)的发票一张。同年11月1日,周某泰又与北京F公司签订《补充协议书》,《北京市商品房预售合同》按套内建筑面积计价该房屋单价每平方米4242.52元,总金额为507278元,应退还5218元,北京市住宅维修基金总房价款的2%,即10146元。
案件审理过程中,周某泰提交了其与赵某湖的短信聊天记录,证明周某泰自2017年起一直要求赵某湖腾退并归还一号房屋,赵某湖对周某泰系一号房屋产权人一直无异议并同意归还一号房屋,但之后几年赵某湖一直以种种理由拖延不归还房屋。赵某湖认为周某泰提交的短信内容存在删减,短信中双方虽沟通搬家事宜,但并未说明具体条件,不能证明周某泰是产权人,且赵某湖之前进行过咨询,就当时的情况赵某湖打官司会输,赵某湖害怕其母亲会被赶出去,所以就采取了不回应的态度。庭审中,一审法院要求赵某湖提交其与周某泰之间完整的短信聊天记录或证明双方之间存在借名买房关系的聊天内容,但赵某湖未能提交。
一审案件审理过程中,赵某湖申请证人丁某出庭作证,一审法院予以准许。丁某向一审法院陈述,装修是由赵某湖及其姐姐进行。周某泰认可丁某陈述的一号房屋是赵某湖姐姐帮忙装修的,周某泰主张在购买一号房屋后,就是因为赵某湖提出他姐姐认识搞建材装修的朋友,所以才让赵某湖姐姐帮忙装修的,丁某陈述的内容不能证明一号房屋是赵某湖购买的。赵某湖认可丁某陈述的内容。
关于购买房屋的用途,周某泰主张2004年下半年其在看房,想要购买房屋用于投资,赵某湖向周某泰介绍了涉案楼盘项目,当时赵某湖母亲身体状况不好,赵某湖想让他母亲居住,赵某湖可以照顾其母亲,也可以腾出时间来找工作,于是周某泰就购买了涉案房屋,并将房屋借给赵某湖使用,因为当时双方关系很好,所以没有约定使用时间和使用费用。
赵某湖主张,2004年赵某湖母亲病重,赵某湖想要买一套房子照顾其母亲,但当时赵某湖没有固定工作,达不到办理贷款的要求,故赵某湖与周某泰达成口头协议,借周某泰的名义购买了涉案房屋。
关于购房款的支付情况,周某泰主张其在购房前把存款取出来,用现金支付的首付款,但购房当天,现场人很多,购房手续繁琐,开发商说人多没时间点钞,周某泰就把钱给了赵某湖的姐姐赵某娟,让她去银行转给开发商,开发商先向周某泰出具了收据,后来又换了正规发票;对于银行贷款,周某泰主张先是到银行柜台用现金还款,之后又通过自动存款机及银行转账的方式还款,偶尔周某泰出差,周某泰将钱转给赵某湖的姐姐,由其替周某泰还款。赵某湖主张首付款是赵某湖和其姐姐去银行给开发商转账支付的,首付款是赵某湖自己的钱,赵某湖又从其姐姐处借了4万元,并主张2015年之前的房贷都是赵某湖和其姐姐去银行柜台还的,但很多存条都找不到了。
关于一号房屋的使用和装修情况,周某泰表示其从未在涉案房屋居住过,房屋交付后,周某泰就把房子借给赵某湖使用,双方未约定使用时间和使用费用,涉案房屋的装修是赵某湖姐姐找人做的,装修费用由周某泰现金支付,大概花费了五六万元。赵某湖主张涉案房屋一直由赵某湖及其母亲居住使用,装修费用及买家具、家电的费用均是赵某湖支付的,一共花费十几万元。赵某湖表示不在本案中主张为一号房屋支付的装饰装修费用。
另查,一号房屋的房产证及购房合同原件均在周某泰处。
一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中,赵某湖主张其与周某泰之间存在借名买房的口头协议,但其提交的证据并不能证明该主张。周某泰提交的与赵某湖的短信聊天记录显示,周某泰自2017年开始多次要求赵某湖将涉案房屋腾退并返还周某泰,赵某湖一直以各种理由推托,但从未表示涉案房屋系由赵某湖购买并拒绝向周某泰交还房屋,一审庭审中,赵某湖亦未对此作出合理说明,故综合本案情况,对于赵某湖提出的其与周某泰之间存在借名买房口头协议的主张,一审法院不予采信。因涉案房屋登记在周某泰名下,周某泰作为一号房屋的所有权人,对一号房屋享有占有、使用、收益、处分的权利,周某泰将一号房屋借给赵某湖使用,双方并未约定使用时间,周某泰可随时要求赵某湖返还房屋,赵某湖亦应按照周某泰的要求返还房屋,故周某泰要求赵某湖腾退并返还一号房屋的诉讼请求,于法有据,一审法院予以支持。
对于周某泰要求赵某湖按照每月5000元的标准向周某泰支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日的占有使用费的诉讼请求,首先周某泰认可将房屋借给赵某湖使用时并未约定使用费用,其次,在双方沟通过程中,周某泰表示可与赵某湖进行协商,并未确定要求赵某湖腾退并返还房屋的具体时间。但因赵某湖占用周某泰的房屋,确给周某泰造成了经济损失,故一审法院根据本案情况,并参考涉案房屋所在区域房屋租赁市场价格,酌定赵某湖自签收起诉状副本之日,即2021年1月6日起,按照每月5000元的标准向周某泰支付房屋占有使用费至将房屋腾退返还周某泰之日止。
 
裁判结果
一审法院判决:一、赵某湖于判决生效之日起十五日内将一号房屋腾空并返还周某泰;二、赵某湖于判决生效之日起七日内按照每月5000元的标准向周某泰给付自2021年1月6日起至将一号房屋腾空并返还周某泰之日止的房屋占有使用费;三、驳回周某泰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院判决
驳回上诉,维持原判。
 
 
房产律师点评
本案二审争议焦点是赵某湖与周某泰是否构成借名买房关系。赵某湖主张双方有借名买房合同,周某泰对此予以否认。根据双方提交的证据及陈述可证明,赵某湖与周某泰之间就借名买房没有书面合同,周某泰持有案涉房屋的房产证、购房合同、购房发票、契税发票,在周某泰提供的双方之间聊天记录中,赵某湖在周某泰要求其腾房时并未提及双方存在借名买房的情况,亦未提及涉案房屋是赵某湖购买并表示拒绝搬出,而只是一直拖延搬出的时间。
虽赵某湖提供了首付款的转账凭据与四次贷款的转账凭据证明其支付了首付款并偿还贷款,但周某泰均予以否认并进行了解释,且其余贷款均由周某泰偿还,故赵某湖提供的现有证据不足以证明双方存在借名买房口头合同关系;另,由于双方就赵某湖房屋使用时间及费用标准未作约定,一审法院根据具体情况,参考涉案房屋所在区域房屋租赁市场价格,酌情确定房屋占有使用费的标准、起止时间并无不当。综上,赵某湖的上诉主张依据不足,法院不予采信。



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