一房二卖如何解决

一房二卖如何解决

    房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房一房二卖的案件，现在其把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

    2005年10月23日，吴秀华（甲方）与谢国庆（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方涉案房屋，乙方付给甲方定金5万元，剩余房款在办理完公证手续同时打入甲方指定账户内。如因甲方原因不卖上述房屋，曱方向乙方双倍返还购房定金。上述房屋为央产房，上市手续费用由甲方负责办理，甲乙双方协商定于2005年11月25日前办理公证手续。协议签订后，谢国庆向吴秀华支付了定金 5万元。吴秀华到相关部门办理了《中央在京单位已购公房上市出售登记表》

    2007年3月，谢国庆诉至法院要求吴秀华继续履行买卖合同，由其向吴秀华支付房款，吴秀华配合其去办理房屋过户手续。吴秀华辩称：其与谢国庆之间的合同并非买卖合同，而是委托合同，是其委托谢国庆出售房屋，并不是将房屋卖给谢国庆。另外，其现在已经将房屋卖给他人，无法再与谢国庆继续履行买卖合同。在得知吴秀华将涉案房屋转卖他人后，谢国庆当庭变更诉讼请求，不再要求吴秀华继续履行房屋的过户手续，而是要求吴秀华双倍返还定金10万元。

 

二、法院审理

    法院审理：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定了此行各自的权利和义务。谢国庆与吴秀华所签订的房屋买卖合同，符合买卖合同应当具备的要件，合同权利义务明确，约定了房屋的出售人、买受人、价款、付款方式、办理过户的相关手续，并非吴秀华主张的委托合同。吴秀华现已经将房屋出售给他人，并已经过户，无法与谢国庆继续履行合同，但吴秀华应当承担合同约定的违约责任。现谢国庆要求吴秀华按照合同约定双倍返还定金，本院予以支持。

 

三、法院判决

     吴秀华于本判决生效后10日内双倍返还谢国庆定金10万元。

 

四、律师点评

     知名房产律师靳双权点评

     知名房产律师靳双权点评：

    1、诉讼请求的变更

    本案中，吴秀华与谢国庆签订买卖合同后已经办理了央产房上市交易的各项手续，具备继续履行房屋过户的条件。但是其又将房屋转卖他人，作为守约方的当事人谢国庆应该怎么办呢？其在诉讼中才知道转卖他人的事实，是不是要重新起诉呢？其实是不用的，谢国庆可以变更诉讼请求。谢国庆原始的诉讼请求是要求吴秀华履行合同，协助办理涉案房屋的过户手续。但是在诉讼过程中，既然吴秀华提供了其已经将房屋转卖案外人的事实，所以谢国庆提出了变更诉讼请求的申请，转而要求吴秀华双倍返还已经支付的定金。

    所谓诉讼请求的变更有广义和狭义之分，广义的变更视为诉讼请求的变化，也就是说诉讼请求的增加包括在诉讼请求变更之内。狭义的变更则仅仅是指已经提出的诉讼请求的变动。其国民事诉讼规范明确将诉讼请求的变更和追加予以区别。诉讼请求的变更并不是原告撤诉后，新诉讼请求的提出。而是在同一诉讼程序中以新的诉讼请求替代原诉讼请求。原告撤诉后，新诉讼请求的提出和诉讼的变更有着不同的法律效果，原告撤诉要减半承担案件受理费，提出新的诉讼请求法院还要重新立案，原告还要重新预交案件受理费。诉讼请求的变更则免去了这些程序。诉讼请求的变更包括两种情形，第一是诉讼请求在量上的变更，也就是数额上的变更。另外一种情形是诉讼请求在质上的变更，即诉讼请求性质的变更，如将合同之诉变更为侵权之诉。

    诉讼请求在量上的变更一般都被人们所认同，质的变更则不同，在民事诉讼中受到严格的限制。但在某些情形下，司法解释对当事人在质上变更诉讼请求是被许可的、甚至是被鼓励的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定:“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院 应当重新指定举证期限。”司法解释之所以认可当事人诉讼请求的变更，是考虑了纠纷解决的效率和成本问题。因为如果法院直接驳回原告,其后果将有可能是原告在败诉以后，又重新起诉，提出新的诉讼请求。这种情形，一方面会造成司法资源过多的消耗，另一方面也会导致当事人诉讼成本的增加。对于原告来说，因为败诉而承担案件受理费和其他诉讼费用，对于被告，则要承担实际支出的诉讼费用，如律师费。

    但如果允许原告变更诉讼请求，这种做法更多的是有利于原告和法院，对被告则是不利的。因为如果允许原告变更诉讼请求，就意味 着原告不会因为自己的认识错误而承担相应的不利后果，有可能带来诉讼请求的任意性，并因为诉讼的变更，给被告带来更多的负担。因 此，如果在司法政策上更倾向于对原告权利的维护，则上述做法自然符合这一政策要求。但民事诉讼是一种“等腰三角形”结构,原则上当事人是平等的，因此，对于诉讼请求的变更，法律要认真权衡诉讼效率、成本与公正性的关系，顾及各方的利益。这种权衡和顾及也就要求诉讼请求的变更是有条件的、相对的。这种条件包括：变更得到被告的认可；基于同一事实，只是原告对诉讼请求所依据的法律关系性质的认识有所不同，诉讼请求的变更实质上不过是法律理由的变更，如果诉讼请求所依据的事实完全不同，就不应允许诉讼请求的变更，此种场合应当考虑、维护被告的防御利益。诉讼请求变更的时间限制问题，《民事诉讼法》没有明确规定，理论上至少应当在法庭辩论终结之前提出，因为法庭辩论终结后，法院将不再接纳当事人的主张，法院裁判的依据是以辩论终结前当事人提出的事实和主张为依据的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”

    2、双倍返还定金

    《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”所谓定金是合同当事人一方预先支付给对方的款项，其目的在于担保合同债权的实现。定金依照目的和作用的不同，其性质也不同，一般认为定金有五种：证约定金，即为了证明合同成立所交付的定金；成约定金，即作为合同成立要件的定金；违约定金，即以定金作为不履行合同的违约金；解约定金，即为了保留合同解除权而交付的定金，定金交付人可以拋弃定金、定金接受人可以双倍返还定金而解除合同；立约定金，即为了保证合同正式订立而在合同签订之前交付的定金。当事人可以在合同中约定定金的性质。

    定金是债权担保的一种形式，定金是一种从债务，因此，合同当事人对定金的约定是一种从属于被担保债权所依附的合同的从合同。定金合同有以下三个特征：从属性，定金是债的担保方式，定金合同的有效性以主合同的有效为前提，主合同无效，定金合同必然无效；实践性，定金合同是以定金的交付为该合同的成立要件的；要式性，定金合同以书面为形式。“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回”，是指债务人按照合同的约定完全并且适当地履行了合同规定的义务，定金既可以抵作价款，也可以返还给定金的支付人。定金抵作价款是定金的预付功能决定的。“不履行合同债务”，是由于收受定金一方当事人的原因而引起的履行不能，或者收受定金的一方当事人故意拒绝履行债务。一般来说，履行迟延和不完全履行并不包括在“不履行约定的债务”中，当然，当事人可以约定不履行的样态，如果有约定，约定优先。

    本案中，谢国庆已经支付了定金5万元，吴秀华将涉案房屋一房二卖，转卖他人，所以无法履行合同约定的交付房屋的义务，因此人民法院最终判决吴秀华双倍返还10万元。法院的判决是完全正确的。

 

中国太远公房房地产律师网

 

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