不能上市的央产房纠纷案件

                 不能上市的央产房纠纷案件

     房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起不能上市的央产房，最终被法院判决买卖合同有效的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

          （为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

 一、基本案情

1999年3月12日程辙与所在单位签订《房屋租赁契约》，约定由程辙承租位于东城区201号房屋。当时，201号房屋产权系程辙所在单位。2002年1月2日，双方签订《换房协议》一份，约定程辙将201号房屋与索强换房居住。后因索强无法提供合适房屋换给程辙居住，故双方签订了《房屋买卖协议》，约定程辙将房屋出卖给索强，索强一次性支付15万元给程辙。卖方不得反悔。之后此房的一切事宜都与程辙无关（拆迁、安置、补偿等）。程辙协助索强办理过户手续。后程辙收到全部房款。程辙将201号房屋交付索强使用至今。2014年10月23日，程辙向索强出具声明称其将房屋出卖给索强，因单位原因一直没有过户，现因单位卖产权，索强用程辙的名字申请购买产权。购买所需所有钱都是索强出的。201室产权归索强所有。与程辙无关。2014年11月7日，程辙与所在单位签署房屋买卖契约，约定由程辙购买201号房屋，房价款为30万元，由索强支付。2014年12月9日，房屋产权证下发，登记于程辙名下，产别为私有产。随后，程辙将产权证原件交付索强持有至今。审理中，法院至程辙所在单位调查，该单位表示201号房屋产权性质为央产房，后经房改由个人购买，该房屋不能上市交易。

二、审理过程

      一审法院认为：从本案查明事实来看，程辙向所在单位购买诉争房屋，取得房屋所有权，然该房屋系中央在京单位已购公有住房，上市交易条件尚不成就，程辙对该房屋的处分权受限，其对房屋权属性质应是明知的，却将其出售。索强作为购房人亦未尽到审慎的注意义务，导致双方签订的合同无效，现程辙要求确认双方签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院支持。

     二审法认为：索强与程辙于2002年1月签订《房屋买卖协议》时，程辙尚未自所在单位购买201号房屋，该房屋的所有权属于所在单位，程辙对于201号房屋仅享有承租权，故双方签订的《房屋买卖协议》的实质是对公房使用权的转让。因所在单位系201号房屋的所有权人并对该房屋享有管理、控制的权利，程辙作为承租人无权擅自转让使用权，且程辙与索强之间私自交易使用权的行为侵害了所在单位的合法权利，故该《房屋买卖协议》应为无效。索强关于央产房能够上市交易的上诉主张与本案争议的法律关系无关，本院对此不予采纳。

      再审法院认为：协议有效，原审判决对此认定有误，本院再审予以纠正。

三、法院判决

      一审判决：

      确认程辙与索强于二○○三年十月签订的《房屋买卖协议》无效。

      二审判决：

      驳回上诉，维持原判。

      再审判决：

      一、撤销本一审判决及二审判决；

      二、驳回程辙的诉讼请求。

四、律师点评

      知名房产律师靳双权点评

      知名房产律师靳双权点评：

      本案的争议焦点在于不能上市的央产房如果出卖，合同是否有效。行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定，不损害社会公共利益，合同成立有效。本案中，索强因换房不成而购买诉争房屋，虽然程辙在与索强签订《房屋买卖协议》时尚未取得诉争房屋产权证，但其不但将房屋交付与索强，且本人明确表示在取得该房屋产权证后即协助索强办理房屋过户手续。此后，程辙亦通过声明以及将产权证交给索强持有等方式，确认自愿将该房屋出售给索强。由此，程辙与索强于2003年10月签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，且不存在恶意串通、损害他人利益的情形。程辙诉请确认《房屋买卖协议》无效之理由是“出售房屋系央产房，违反了国家关于央产房不得上市的强制性规定”，但经再审审查，双方签订的《房屋买卖协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不应确认为无效协议。

      规定：“第八条 凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。”凡是不属于上述几种情形的央产房都可以上市交易。

                         中国太远公房房地产律师网

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