房产律师 ：购买二手房引发的房屋买卖合同纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告龚女士起诉称：2017年7月3日，我和被告双方签订甲市二手房买卖及居间服务合同，合同约定，被告将其位于甲市的906号房，房产建筑面积为84.05平方米，作价843000元出售给我，在买方按约定取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件之日起七个工作日内，买卖双方须签署X省房地产买卖合同，缴清税费并办理产权过户递件手续。我按约支付了购房定金130000元，还支付了50000元首期款给被告;2017年9月8日审批通过了520000元贷款。后由于被告的房产被法院查封，导致本案合同无法继续履行。为维护我的合法权益，特请求法院判令：1.判令解除我和被告双方签订的甲市二手房买卖及居间服务合同;2.判令被告退还我定金130000元、首期款50000元;3.判令被告返还我支付的佣金(佣金是支付给居间方的中介费)20000元;4.判令被告支付我违约金168600元;5.判令被告支付律师费18000元;6.判令被告支付我装修款15000元;7.本案诉讼费、诉保费等由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告杜先生、邹女士答辩称： 2017年7月3日，龚女士与我二人及居间人签订了一份合同编号为0111123的甲市二手房买卖及居间服务合同，约定我二人以843000元的价格，将位于甲市906号房转让给龚女士，定金73000元，签约当日支付20000元，余下的53000元在签约后3个工作日内付清;龚女士在取得银行贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)之日起七个工作日内支付首期款(不含定金)220000元;卖方应于收到全部房款后7个工作日内将该房产及钥匙交付买方;如买方逾期超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权而支出的律师费、诉讼费等由买方承担。上述合同签订后，龚女士至今只支付了定金70000元。在2017年9月8日接到银行同意提供按揭贷款的通知后，于9月11日随同我二人去银行办理了还贷解除按揭手续，并支付了110000元首期购房款，帮助我二人还贷解除按揭。后龚女士对是否继续买房一直犹豫不决，甚至提出想退房的要求。应龚女士的要求，在收到9月11日的110000元首期房款后，我二人就在10月11日将房屋提前交付给了龚女士，自己租住低价的破旧房屋。可见，龚女士未按合同约定支付220000元首期购房款，而是只支付了一半。显然，龚女士一开始就没按约定支付73000元定金，且在支付首期房款问题上严重违约，理应按照合同的约定承担相应的违约责任。龚女士还制造假合同。龚女士在本案诉讼中提交的甲市二手房买卖及居间服务合同(编号：0111119)是假合同，真实合同是我二人在本案中提交的编号0111123号合同。龚女士为了掩盖事实、推卸责任、欺负我方没有文化，制造假合同让我二人签字，但是签约日期是同一天(即2017年7月3日同一天签了2份合同)，从假合同的多处篡改中，可以看出是在9月份的一些事实发生后才造假的，假合同的内容也自身前后矛盾，具体造假日期为2017年11月20日。综上所述，龚女士存在明显故意违约行为，应承担相应的民事责任。所以我方请求法院判令：1.请求解我方杜先生、邹女士与原告龚女士于2017年7月3日签订的甲市二手房买卖及居间服务合同(编号：0111123)，原告龚女士已经支付的定金70000元归我方所有;2.判令原告龚女士立即搬出本案争议房屋，将该房屋恢复原状，返还给我方;3.判令原告龚女士按每月2000元的租金标准赔偿我方租金损失，损失金额自2017年10月11日(原告龚女士入住之日)起计算至搬出房屋之日止(截至反诉之日按5个月计算，租金损失为10000元);4.判令原告龚女士支付违约金168600元;5.判令原告龚女士承担本案的诉讼费用。

　　三、法院查明

　　2017年7月3日，龚女士(买方)与杜先生、邹女士(卖方)及甲市Z房地产公司(居间方，以下简称Z公司)签订合同编号为0111123的甲市二手房买卖及居间服务合同，约定买卖双方交易的房地产位于甲市906号房，建筑面积为80.05平方米，该房产转让总价款为843000元，该房产交易定金共计73000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元，本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金53000元;买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，付款方式为首付+按揭。买方须于取得银行贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)之日起七个工作日内支付首期款220000元至买卖双方约定的银行监管账户。在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)，且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起七个工作日内，买卖双方需签署X省房地产买卖合同，缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约。该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后60个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买方自愿支付合同约定的所有税费。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。卖方应在收到全部房款(除交房保证金外)后7个工作日内将该房产及钥匙交付买方。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付20000元作为佣金。若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。

　　另查：1.卖方杜先生与邹女士为夫妻关系，因邹女士在外地无法到场，特委托杜先生全权签署此合同及代收定金，若卖方签署此合同后，卖方任何一方违约所引起的一切法律责任由杜先生全权负责;2.因卖方赎楼，买方同意自愿提前支付首期款60000元;3.卖方只收到定金70000元。合同还约定了其他事项。合同尾部所附收据载明，兹收到买方龚女士交付购房定金20000元。收款人处有杜先生的签名捺印。

　　2017年9月11日，杜先生与龚女士签订补充协议，约定双方协商一致，杜先生银行赎楼需要龚女士帮忙赎楼垫资50000元，杜先生承诺在2017年10月11日交房予龚女士。在合同履行过程中，龚女士称因涉案房地产被法院查封导致合同无法履行，遂于2017年12月18日诉至法院，主张前述实体权利。2017年11月13日，广发银行甲市分行出具贷款告知书一份，载明借款申请人龚女士购买位于甲市906号房的房地产，贷款金额为520000元，贷款期限为360个月，贷款审批通过日期为2017年9月8日。

　　2017年11月20日,杜先生、邹女士(卖方)、龚女士(买方)与Z公司(居间方)又签订一份甲市二手房买卖及居间服务合同(合同编号为0111119)。该合同对原合同修改部分如下：该房产转让总价款为843000元。该房产交易定金共计70000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金20000元;本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金50000元。买卖双方协商一致约定由买方按揭付款支付房款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。买方意向贷款金额为520000元(具体贷款金额以银行批复为准)，并于2017年9月5日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方须于取得银行贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)之日起七个工作日内支付首期款253000元至买卖双方约定的银行监管账户。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留3000元作为交房保证金由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。合同备注条款约定：双方没有约定银行监管账户，买方只需将款项转账到卖方账户即可;该房产交易定金更改为130000元，于2017年9月13日支付完毕，首期款更改为50000元;过户当日应将余款143000元全部支付给卖方。杜先生、邹女士与龚女士分别于卖方及买方处签名捺印。龚女士提交录音光盘一份，拟证明杜先生及中介公司与龚女士在2017年11月20日双方协商一致后对原合同进行修整，并签订了第二份合同(编号为0111119)。

　　另查：甲市不动产登记资料证明表载明，涉案房地产的权利人为杜先生、邹女士，登记时间为2016年4月8日，法院依另案当事人申请于2017年10月12日查封了涉案房地产。

　　四、法院判决

　　1、解除原告龚女士与被告杜先生、邹女士签订的合同编号为0111119的甲市二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部份;

　　2、被告杜先生、邹女士于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚女士返还定金130000元、首期款50000元，合计180000元;

　　3、被告杜先生、邹女士于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚女士返还佣金5000元;

　　4、被告杜先生、邹女士于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚女士支付违约金168600元;

　　5、被告杜先生、邹女士于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龚女士支付律师费18000元;

　　6、原告龚女士于本判决发生法律效力之日起七日内向被告杜先生、邹女士支付租金9750元;

　　7、驳回原告龚女士的其他诉讼请求;

　　8、驳回被告杜先生、邹女士的其他反诉请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：本案为房屋买卖合同纠纷。龚女士与杜先生、邹女士对解除涉案合同均表示没有异议，故予以支持。本案的争议焦点在于：是可归责于哪一方的原因导致合同无法继续履行，如何承担违约责任。

　　龚女士(买方)与杜先生、邹女士(卖方)及Z公司(居间方)分别于2017年7月3日签订了合同编号为0111123的甲市二手房买卖及居间服务合同、2017年11月20日签订了合同编号为0111119甲市二手房买卖及居间服务合同。对于该两份合同，靳律师认为应当认定合同编号为0111119的合同有效，因为：1、2017年7月3日签订的合同，卖方一栏邹女士的签名系由杜先生代签，而第二次签订的合同卖方一栏由杜先生、邹女士双方签名捺印，相较而言，第二份房地产买卖合同更能体现双方的真实意思表示。2、根据两份甲市二手房买卖及居间服务合同形成时间的先后，应当以形成时间在后的合同为准，且该合同有卖方杜先生、邹女士的签字确认，应视为是对前一份合同内容的变更和补充。3、杜先生、邹女士辩称2017年11月20日签订合同时存在压迫，并非双方协商一致签订的。但杜先生、邹女士并未提供证据证明该合同的签订违反了两被告的意愿，杜先生、邹女士作为具有完全民事行为能力的成年人，应对其行为承担相应的法律后果，不能据此否定编号为0111119的合同效力。根据双方签订的编号为0111119的合同关于“买方须于取得银行贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)之日起七个工作日内支付首期款253000元至买卖双方约定的银行监管账户。在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函(具体形式和名称以各银行的实际为准)，且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起七个工作日内，买卖双方需签署X省房地产买卖合同，缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。”及该合同的备注条款关于“双方没有约定银行监管账户，买方只需将款项转账到卖方账户即可;该房产交易定金更改为130000元，于2017年9月13日支付完毕;首期款更改为50000元;过户当日应当将余款143000全部支付给卖方。”的约定，龚女士于2017年9月8日获得贷款审批通过520000元，其应当在七个工作日内即2017年9月19日前支付首期款50000元至卖方账户。龚女士提交各银行转账凭证显示，其分多次向两个银行账户转账共计180000元。涉案合同尾部所附收据载明，兹收到买方龚女士交付购房定金20000元。收款人处有杜先生的签名捺印。龚女士提交的两份收据，载明龚女士分别于2017年7月4日、2017年9月11日支付购买甲市906号房之定金50000元、60000元，收款人处均有杜先生的签名捺印。庭审中，杜先生、邹女士确认龚女士共向其支付了180000元，但辩称2017年9月11日支付的110000元不是定金，而是首期款。结合涉案合同备注条款约定及前述三份收据，龚女士已依约支付定金130000元及首期款50000元，杜先生、邹女士对其抗辩主张并未提交相关证据予以证明，故不予采纳。龚女士已依约按时足额支付首期款，杜先生、邹女士理应按合同约定办理产权过户递件手续。根据甲市不动产登记资料证明表反映，涉案房地产于2017年10月12日被查封，导致不能办理过户手续，使得合同无法继续履行，杜先生、邹女士未依约办理产权过户递件手续已构成根本违约，应当承担违约责任。龚女士主张杜先生、邹女士退还定金130000元及首期款50000元的诉求，理据充分，予以支持。

　　根据双方签订的编号为0111119的合同，关于“该房产转让总价款为843000元;如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费，诉讼费等由卖方承担。”的约定，结合前述分析，可以认定是可归责于杜先生、邹女士的原因导致合同无法继续履行，其应承担违约责任。龚女士主张杜先生、邹女士向其支付违约金168600元(843000元×20%)的诉求，理据充分，予以支持。关于律师费，龚女士提交的民事案件委托代理合同及广东增值税普通发票显示其已支付律师费18000元，龚女士主张杜先生、邹女士向其支付律师费18000元的诉求，理据充分，予以支持。关于佣金。根据双方签订的编号为0111119的合同，关于“若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。”的约定，结合龚女士提交的Z公司出具的收款收据，该收据载明龚女士于2017年10月30日以转账方式向Z公司支付佣金5000元，还有15000元未收。故龚女士主张杜先生、邹女士返还其支付的佣金20000元，仅在5000元的范围内予以支持。至于装修款，双方签订的甲市二手房买卖及居间合同并未对此进行约定，且龚女士称该装修款15000元是大概的数额，其提交的送货单及发票亦不足以证明其主张的装修款，龚女士主张杜先生、邹女士支付装修款15000元的诉求，理据不充分，不予支持。

　　杜先生、邹女士于2017年10月11日将涉案房地产交付给龚女士且现由龚女士居住使用。诉讼中，经与龚女士、杜先生、邹女士核实，龚女士已于2018年4月27日前将涉案房地产交还给杜先生、邹女士。至于杜先生、邹女士主张龚女士赔偿租金损失的诉求，虽杜先生、邹女士未提交相关证据证明以2000元每月的租金标准计算的依据，但龚女士确系占有使用了杜先生、邹女士的涉案房地产，理应支付相当于租金的占有使用费用。结合相关房产服务平台的类似房源的租房价格，故酌情认定租金为每月1500元，则龚女士应支付其使用期间即2017年10月11日至2018年4月26日的租金9750元[1500×(6+15÷30)]。