北京房产律师：擅自出售被继承人遗产被诉至法院

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告赵先生起诉称：1992年，武女士与我儿子赵某甲结婚，于1993年5月1日生小赵。1997年11月，武女士与赵某甲共同购买了钱女士夫妇位于甲市A镇XX村A地99号的房屋。2005年10月29日，赵某甲意外死亡，赵某甲去世后，对属于赵某甲所有包括本案诉争房屋在内的遗产，我与武女士、小赵一直未分割，我也未表示过放弃继承，故本案诉争房屋应属各继承人共同共有。2013年1月20日，武女士、小赵在我不知情的情况下，擅自将本案诉争房屋出卖给韩先生。武女士、小赵的行为侵害了我的继承权。所以请求法院判令：1、确认武女士、小赵与韩先生于2013年1月20日签订的房屋买卖合同无效;2、韩先生返还坐落于甲市A镇XX村委A地99号的房屋;3、本案诉讼费由武女士、小赵、韩先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告武女士、小赵答辩称：确实未告知赵先生卖掉了房屋，请求法院依法判决。

　　被告韩先生答辩称：武女士、小赵故意隐瞒该房屋的真实情况，该房屋没有产权证，所以不清楚房屋的情况。根据交易习惯，我是善意取得，请求法院依法驳回赵先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　武女士与赵某甲系夫妻关系，育有一子即小赵，赵先生系赵某甲父亲。1997年11月，武女士和赵某甲向钱女士、柳先生购买了位于甲市A镇XX村委A地99号的房屋(两间两层半楼房、两间平房)。2005年10月29日，赵某甲因交通事故死亡。2013年1月20日，武女士、小赵与韩先生签订房屋买卖合同，约定武女士、小赵将上述房屋转让给韩先生，总价款153800元等内容，协议签订后，武女士、小赵交付了房屋，韩先生支付了价款。另查，本案诉争房屋无产权登记。在武女士和小赵出卖给韩先生之前，该房屋一直由武女士和小赵占有、使用和受益。韩先生与武女士、小赵系同村村民，另有， A镇XX村委会出具的证明称“双方自愿买卖，与村委无关”。

　　四、法院判决

　　驳回赵先生诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为：武女士、小赵与韩先生于2013年1月20日签订的房屋买卖合同，属农村房屋买卖合同。农村房屋买卖合同涉及到宅基地，而宅基转让需经作为所有权方的当地村委会的许可，否则即为出卖方无权处分了其无偿取得且限于福利性自用的宅基地，属效力待定合同，村委会不予追认即转为无效合同。本案武女士、小赵与韩先生为同一集体经济组织成员，根据村委会出具的证明，可以认定村委会对双方买卖房屋予以默认。由于该房屋从未进行过产权登记，韩先生无法审查其真正的所有人，其与房屋的实际控制人签订房屋买卖合同并无过错，并且已经支付了当时合理的对价;此外，该房屋原系赵某甲和武女士的夫妻共同财产，赵某甲死亡后，其享有的部分属遗产，虽未经分割，但武女士和小赵系房屋的主要权利人享有绝大部分的份额。综上，韩先生应属善意取得，且村委会也已默认，故武女士、小赵与韩先生签订的房屋买卖合同应属有效，赵先生的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故不予支持。若赵先生认为其他共有人处分房产的行为侵害其权利，可向处分者另案主张。