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房产继承纠纷律师 ——父母订立分家协议能否处分登记在子女名下房产

来源:未知  作者:未知  时间:2021-09-10


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某军向本院提出诉讼请求:要求法院判决位于北京市延庆区X村8号院内的北房三间半归我所有。
事实与理由:李父与李母系我、李某国、李某兰、李某慧、李某莲的父亲和母亲,李母于1993年1月去世。1981年春天,父亲李父与我出钱、出力,在老家的后园盖了七间北房。盖房的大部分资金由父亲和我支出,其中包含部分外借资金,且外债大部分由我承担。李某国于1982年结婚,当年春节后提出分家,全家人约定七间北房东侧三间半给我,西侧三间半给李某国。因我在外工作,故属于我的三间半北房由父母居住,此系第一次分家。
1985年,因李某国及其妻子张某珊动手打伤母亲李母,母亲再次提出重新分房,在众人的见证下,当时的左所屯村治保主任张某志、家庭中有威望的表大爷李某鹏撰写分家单:在第一次分家的基础上,兄弟二人从各自的三间半北房中,分别从东、西两头各分出一间半北房归父母所有,即兄弟二人每人两间,父母东、西各一间半。因我一直在外工作,东侧属于我的两间北房及属于父母的一间半北房均由父母占用,而西侧属于父母的一间半北房则由李某国及张某珊占用。村大队丈量过我家房基地,办理林权证、宅基地使用证时,我和我父亲李父均不知晓。而之所以北京市延庆区X村8号院的林权证、宅基地使用证办在李某国名下、9号院办在了我父亲名下,是因为我的户口不在本村。
我对父母已经尽到了赡养义务:自1974年参加工作,我每月将约50%的工资交给父母以供养家中开支;1984年我结婚后逢年过节、休息日我都购买物品看望父母,并给父母钱;父母患病我也尽心尽力治疗供养。而李某国、张某珊虽与父母一墙之隔,但未履行赡养义务,还存在对父母经常打骂的情况;母亲生病多次住院,李某国、张某珊既未出资,亦未陪床。现双方因上述房屋分家析产产生纠纷,故诉至法院。
 
被告辩称
李父辩称,我同意李某军的诉讼请求。
这处房子一共七间,是我盖的,那会儿还没有分家。那时李某国刚上班,我还没退休,李某军参加工作了出钱了,李某国从开始盖到住上房他都帮忙了。盖的时候中间隔出一个院,两个院子每个三间半北房,我留东头一间和西头一间,每个院子留一间,但我都没住,剩下的房子给两个儿子一人一半。我大儿子李某军在北京市区,家里有什么事都是二儿子李某国帮我干。李某国结婚后就单住了。我已经八十多岁了,我希望这七间房子平分给两个儿子,每人三间半。
李某国辩称,不同意李某军的诉讼请求。
这七间房不是李父一人建的,当时都批给我了。这七间房子的料都是我自己出的,其中三间半是我建的。8号院的林权证、宅基地使用证也登记的是我的名字,与本案无关。现在能处理的就是8号院内的三间半房产,这三间半是李父和李母夫妻二人的财产,其中一半是李母的遗产,才能继承。我也是李母和李父的儿子,也是继承人,我也要求继承相应的份额。父母没有分过家。分家单处分了我名下的房产,不具备法律效力。李某军不是本村集体经济组织成员,没有合法拥有本村房屋的权利,只能依法继承李母的遗产份额。
李某兰辩称,同意李某军的诉讼请求。这七间房就是我父母建的房子,建房的时候全家都出力了,钱是父亲李父和大哥李某军出的,李某军和李某国都还钱了。我知道父母分家的事。
李某慧、李某莲辩称,如果是哥俩一人一半,我就放弃继承的权利;如果不是哥俩一人一半,我就不放弃继承权利。这七间房是我父母建的。盖房时是父亲李父出钱盖的,大哥李某军挣钱都贴家里了,我们三个女儿也出力了,还钱是李某军、李某国都帮着还了。我们都知道父母分家的事。
 
本院查明
李父与李母系原配夫妻,二人共生育五个子女,分别为长子李某军、次子李某国、长女李某兰、次女李某慧、三女李某莲。李母于2003年去世。
8、9号院原为一个整体院落,共有北房七间,均为1981年一并建造。后李某国在该院内建起一道院墙,该院分为8、9号两个院落。其中8号院双方均认可为李父与李母共同建造。目前,8号院的集体土地建设用地使用证的土地使用者登记为郭二良,即李某国,并由李某国与张某珊实际占有使用;8号院的集体土地建设用地使用证的土地使用者登记为李父,即李父,并由李父实际占有使用。
 
裁判结果
一、李某军享有位于北京市延庆区X村8号院内2间北房的居住使用权;李某国享有位于北京市延庆区X村9号院内2间北房的居住使用权;李父享有位于北京市延庆区X村8、9号院内各1.5间北房的居住使用权。
二、驳回李某军其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案的主要争议焦点有:一是位于北京市延庆区X村8、9号院内七间北房是何人建盖;二是分家单是否有效;三是李某军为居民身份,在本案中是否具备取得农村房屋实体权利的资格。
关于争议焦点一,即8、9号院内七间北房是何人建盖。李某国认可8、9号院内北房七间均系1981年建盖。一方面,其本人系1979年毕业并开始工作,当时其尚未结婚,亦未与老人分家。李某国未能提供证据证明8号院内房屋系其本人独立建盖。另一方面,建房时李父、李母尚有劳动能力,且有经济收入,李某军已工作几年而尚未与老人分家,李某兰等也具备了一定的劳动能力。分家前,全体家庭成员的劳动收入都是家庭的财产,即所谓“同居共财”。因此,综合各项证据及建房之时的各人的收入、劳动能力、家庭结构等情况,应认定8、9号院系李父、李母、李某军、李某国等家庭成员共同建造。
关于争议焦点二,即分家单是否有效。分家系在父母的主持下,将家产的大部或全部在儿子间分配的一种制度。父母主持分家既是一种权力,也是服从习惯,分家的程序、家产的析分比例等技术问题自有上千年累积变迁而来的习惯作为依据,无须当事人一一商谈。虽然该分家单上名字未必为本人所签,但通过见证人可知,当事人对该分家内容均认可,意思表示真实,且该分家单未违反法律、行政法规的强制性规定,不违反公序良俗,故该分家协议有效。
关于争议焦点三,即李某军为居民身份,在本案中是否具备取得农村房屋实体权利的资格。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第二部分第(十)方面“加强村镇建设用地的管理”中规定:“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。即1991年以前未有规定禁止城镇居民取得农村房屋;自1991年开始,城镇居民原则上不能购买农村房屋,除非其户口已迁入该村,并享受村民待遇,可以认定有效。
本案中,李父、李母于1985年即已主持将8号院内2间北房分配给李某军,李某军当时虽已为城镇居民,但未违反当时法律法规禁止性规定,具备取得农村房屋实体权利的资格。
综上所述,1985年由李父主持订立的分家单合法有效,李某军享有东侧的8号院内2间北房的居住使用权;李某国享有西侧的8号院内2间北房的居住使用权;李父享有8、9号院内各1.5间北房的居住使用权。



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