没有办理产权分割登记的公房到底是谁的？
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
建筑公司名下有三套房产，1992年，其以优惠价格将其中之一的房屋出售给本单位职工徐绍峰，但房屋产权还是建筑公司名下的大产权证书，没有办理分割到徐绍峰名下。2004年3月，徐绍峰与何小凡签订售房协议，协议约定：将涉案房屋出售给何小凡，因产权原因，若建筑公司将涉案房屋收回，何小凡按每月900元租房费付给徐绍峰。后双方依约履行了合同。同年5月，何小凡将涉案房屋赠与其侄子，现涉案房屋实际由何小凡的之子占有使用。后，徐绍峰表示单位发现其与何小凡之间的房屋买卖并提出了异议，要求其清退现住户，但何小凡及其侄子拒绝腾退房屋。
二、法院查明
法院审理查明：徐绍峰向房屋产权单位出资购买住房，但房屋仍然登记在建筑公司名下，故涉案房屋的所有权人实际上是建筑公司，徐绍峰非涉诉房屋的产权人，徐绍峰将房屋出卖给何小凡的行无权处分，此时需要征得实际产权人的同意，或经实际产权人追认。何小凡等虽然对徐绍峰提交的关于建筑公司要求收回涉案房屋的通知有异议，但是二人并未提交有关产权单位同意出售或者追认其与徐绍峰之间协议有效的证据，因此，徐绍峰与何小凡之间签订的协议无效，何小凡的赠与行为无效，按照无效合同的处理原则，何小凡等应将房屋腾退给徐绍峰。法院履行了释明权，何小凡依然坚持认为合同有效而没有要求赔偿，依照不告不理原则，法院不予处理。
三、法院判决
1.徐绍峰和何小凡签订的《售房协议》无效；
2.何小凡在判决生效之日起90日内将诉争房屋腾退给徐绍峰。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
1.无权处分
本案中，诉争房屋是建筑公司出售给徐绍峰的，但是最终却被法院认定为无权处分人。这是因为公房具有特殊性，虽然是以出售的名义与职工签订了合同，但只是将房屋的使用权给予职工，处分权尚保留在原售房单位，不像改革后期的房改房一样，会办理产权过户手续，使买受人完全享有房屋的所有权。所谓无权处分，《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，合同有效。”是指，无权处分的人以自己的名义对他人权利标的所实施的处分行为。“处分他人财产”，指的是对他人的财产进行法律上的处分，主要是赠与、转让、抵押等。处分财产只能由享有处分权的人行使。即使是对公共财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应由的份额，而无权擅自处分共有财产。某个共有人未经其他共有的同意，擅自处分共有财产也构成无权处分。
2.无权处分的后果
本案是典型的无权处分案件。徐绍峰和何小凡签订的合同是效力待定的合同。因为真正的产权单位不同意该处分，对该处分行为不予追认，因此，该合同无效。那么无效的合同是否不发生任何法律效果呢？《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当这家补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”也即有返还财产和赔偿损失两种法律后果。
“因该合同取得财产”，是指合同成立后，一方当事人在准备履行合同和实际履行合同过程中从对方实际得到的财产，应当返还。若是只有一方交付，则对方返还，若是双方都交付，则双方都应当返还。所谓恢复原状即回复到当事人订立合同前的状态。如果财产不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。合同被确认无效或者被撤销后，将产生损害赔偿的责任。这种损害赔偿责任必须符合四个条件：第一，必须有损失，且必须是实际发生的损失，包括合同订立过程中和合同履行过程中遭受的损失；第二，赔偿义务人存在过错。第三，接受损失的一方必须无故意违法而使合同无效的情况；第四，损失与过错之间有因果关系。
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