房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起借名买房案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1999年8月2日，大德公司与周锡签订了一份《房屋买卖合同》，在合同中约定，大德公司将建筑面积为639平方米的房屋，以25万元人民币的价格卖给周锡，转让费于1999年8月2日前一次缴清。上述房屋的实际交易价格为33万元。该涉诉房屋既有楼房，也有平房。大德公司于1999年8月2日收到33万元的购房款，并出具收据。周锡购买房屋后，将其交给唐林，由唐林及其家人居住。上述协议书及收据均由唐林、张悦持有。
2000年，唐林经审批对该房屋院内平房进行翻建。整个涉诉房屋于2003年取得房屋所有权证，登记在周锡名下。房屋所有权证由唐林及家人持有。张悦、唐林均非北京市户籍，周锡为北京市户籍。
2007年，双方曾协商签订涉案房屋买卖合同事宜，但未最终订立合同。2008年10月17日，周锡与张悦签订《存量房屋买卖合同》，约定：周锡将涉诉房屋的1幢、2幢共709.98平方米房屋出让给张悦，价格25万元；对付款方式、房屋交付时间、违约责任、权属登记转移等均无明确约定。周锡曾委托张悦家人办理过户事宜，但签订上述合同后，双方未办理后续所有权变更登记手续。2009年，周锡将涉诉房屋院内平房通过签订房屋买卖合同分别出让给张悦及其家人，并办理了所有权转移登记手续。
2011年左右，涉诉房屋被列入征收范围，征收过程中，曾由张悦作为被征收人草签协议，张悦将涉诉房屋交由征收部门拆除。2013年8月，周锡作为被征收人正式签订《房屋征收补偿安置协议》。
2012年，张悦将周锡诉至人民法院，要求确认涉诉楼房归其所有，法院认定：即使双方达成借名买房的约定，因双方为规避政策约束的协议亦存在瑕疵。涉诉房屋由周锡签订买卖合同，以其名义缴纳购房款，并办理了房屋所有权登记证书，产生了物的效力。故驳回张悦的诉讼请求。张悦不服，提起上诉。中级人民法院认定：张悦、唐林均非北京市户籍，根据北京市当时的相关政策、法规，非北京市户籍居民不得购买本市的房屋等不动产。张悦主张涉诉房屋系唐林借周锡名义所购买，即便存在张悦所主张的借名买房的事实，因双方规避政策、法规而达成的借名买房协议亦应属无效。现涉诉房屋登记在周锡名下，应认为周锡系该房屋的实际所有权人。应当指出的是，张悦如认为购买涉诉房屋的房款系其与唐林所出，因该房屋已进入政府征收拆迁范围，就该房屋的相关拆迁利益可另行主张权利。故驳回上诉，维持原判。
张悦再次起诉，要求确认1、周锡名下涉诉房屋因征收所获征收补偿款项10650031元归张悦所有；2、判令周锡给付安置房折价款961600元。
二、法院判据
周锡在诉讼中答辩称，张悦曾经以借名购房为由诉至法院要求确认涉案房屋归其所有，法院生效判决判定周锡系涉案房屋的实际所有权人，故本案违反了一事不再理的原则，张悦无权起诉。双方并无借名购房的约定，亦不存在事实上的借名关系。涉案房屋由周锡合法取得房屋所有权证，周锡系房屋的所有权人，双方亦不存在任何共有关系，征收利益应当归周锡所有。2009年，周锡将涉诉房屋所在院落内平房过户至张悦及其家人名下，表明双方已经对各自所有房屋进行分割，双方共有关系已经解除。双方之间的借名关系并不存在，且违反政策、法律相关规定的借名合同也属无效，周锡系征收利益的所有权人。
法院审理后判决：1、周锡作为被征收人就涉诉房屋签订的《房屋征收补偿安置协议》项下的征收补偿款项一千零六十五万零三十一元及黑山地块一套三居室安置房，其中，征收补偿款项由周锡分得一百九十四万九千零三十一元，由张悦分得八百七十万一千元；黑山地块一套三居室安置房的相应权利归周锡享有，周锡给付张悦安置房折价款七十六万九千元；周锡于本判决生效之日起七日内给付张悦上述征收补偿款项及安置房折价款共计九百四十七万元。2、驳回张悦的其他诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案争议焦点在于双方就涉案房屋是否存在借名购房关系以及对涉诉房屋征收利益的分配。因张悦第一次起诉法院的生效判决并未对双方借名关系进行认定，亦未对征收利益进行处理，故张悦起诉符合法律规定。
1、关于借名关系的认定
因双方并无书面借名购房的约定，是否存在借名购房的口头约定应当从房屋的出资、占有使用、票据及产权证书的持有以及借名购房有无合理解释等方面进行认定。
关于房款支付情况，虽然购房款以周锡名义开具收据，但无法认定房款实际由周锡出资支付。涉诉房屋购买后由唐林、张悦及家人居住使用、经营收益，房屋转让协议书、房款收据、房屋所有权证亦由唐林、张悦持有，周锡就上述事实并未提供合理解释及证据。在审理中，张悦提供了周锡与唐林签订的《房屋买卖合同》，虽然周锡对其签名予以否认，但依据鉴定意见，可以认定该合同系周锡所签。除该合同外，张悦与周锡于2008年亦签订过一份房屋买卖合同，两份房屋买卖合同签约相差数年，但约定交易的标的物、价款一致。周锡主张2008年双方签约系存在真实交易关系且口头约定价款300万元，张悦并不认可，周锡亦未提供证据予以证实，据此可以认定双方并无交易涉诉房屋的真实意思表示。
依据查明事实，交易房屋时，北京市对非本市户籍人口购买本市房屋政策上存在限制。此外，大德公司作为涉案房屋的出卖人，对房屋交易情况应当有充分的了解，大德公司出具证明、说明证实房屋交易时的情况，且该公司交易房屋的经手人及相关人员亦出庭证实唐林、周锡借名购房的事实情况。该组证据结合上述购房出资情况的认定、购房手续及房屋所有权证持有的情况、对房屋的居住使用情况、双方多次签约的情况以及视频资料所记载的情况，能够形成完整的证据链，证明诉争房屋虽然由周锡签订房屋买卖合同，但实际由唐林出资购买并享有占有、使用、收益等权利。
2、关于征收利益的分配
公民的合法权益应当受到保护。根据征收政策，征收补偿对象为被征收房屋所有权人。因唐林规避政策借用周锡名义购买涉案房屋，张悦主张涉诉房屋的征收利益归其单独享有，法院不予支持。争议的涉诉房屋虽以周锡的名义取得房屋所有权证并由周锡作为被征收人签订征收补偿协议，但该房屋系由唐林出资借用周锡名义所购买，双方借名购房的共同行为系征收利益取得的基础，故征收利益应当由周锡、唐林共有。现唐林已死亡，除张悦外，唐林的其他法定继承人均放弃继承，故涉案涉诉房屋征收补偿利益应当由周锡、张悦共同所有，具体分割比例及数额由法院依据对征收利益取得的贡献大小，出资、居住、经营管理等实际情况酌情判定。周锡主张双方在2009年已对征收利益进行分割，缺乏事实依据。
在征收补偿利益中，停产停业补助系以张悦出租涉诉房屋的承租人营业执照取得，故停产停业补助应归张悦所有。因涉案房屋由张悦实际使用，且系张悦交由征收部门拆除，故搬家补助费及空调、热水器移机费应对归张悦所有。根据征收政策规定，在规定的搬迁期限届满前签订征收协议、搬家腾空房屋并上交相关权属证明的，按房屋产权证或公有住宅租赁合同给予工程配合奖、提前搬家奖、期房安置周转费，因双方对上述奖励补助的取得均有贡献，考虑到配合征收的实际情况，法院判定期房安置周转费归张悦所有，工程配合奖、提前搬家奖由双方予以分割。被征收房屋重置成新价及附属物补偿价、协议安置面积小于应安置面积的补偿、安置房均按照双方贡献大小及实际情况由法院酌情分割。双方同意本案中一并处理安置房并已协商确定安置房价值。因安置房在周锡名下，故应当判定安置房归周锡，由周锡按照双方协商价值给付张悦相应份额所对应的折价款。
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