何种房改房不能上市
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起已购公房上市限制纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
涉案房屋系宫玉所在印刷厂自管公房。1996年11月，宫玉与该厂签订《房屋买卖合同》，约定以成本价将涉案房屋出售给宫玉。此后，宫玉交纳了购房款，取得了房屋产权。2003年7月，吴楠（买方）、宫玉（卖方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，宫玉将涉案房屋出售给吴楠，并约定首付款40万，尾款60万待过户时给付。由于上述房屋属于央产房，需到央产房办公室登记，暂时无法办理产权过户手续。双方约定，在过户前，吴楠以租代购方式进行合法租住，租金从购房预付款40万中予以扣除。过户后，该以租代购条款自然结束。如因房产档案不登记而无法过户至租期期满前两个月，双方再续租。如因原产权单位主管机关不准出售，合同双方互不承担责任，合同解除。如因宫玉自身原因导致交易失败，要对吴楠进行赔偿。后吴楠交付首付款，宫玉交付房屋。2004年，宫玉自单位离职。
2007年9力，吴楠起诉至法院称：其按合同履行协议，但涉案房屋原产权单位因宫玉拒不按期支付超标款，致使合同无法履行。故要求宫玉限期办理涉案房屋的所有权过户手续。宫玉则辩称，房屋超标问题自己一直与单位协商，但未能达成一致意见，自己客观上无法履行办理涉案房屋的过户手续，但合同约定了解除条款，现约定的解除合同条件已经成就，双方订立的合同应当自动解除。
二、法院审理
法院经审理发现：宫玉有名下有两套房屋，涉案房屋其已通过成本价购得。宫玉从单位离职后，单位经调查发现宫玉住房面积已经超了国家规定的标准，因此无法为涉案房屋办理相关央产房上市手续，双方也就无法自行办理房屋产权过户手续。宫玉认为住房面积并不超标，且对超标款的计算存在异议，故未向印刷厂支付相应款项。而吴楠现已依照合同约定向宫玉交纳了首期购房款，宫玉理应协助吴楠办理房屋过户手续。关于宫玉提出的合同约定的解除条件已成就的答辩意见，因为涉案房屋的过户手续未能办理是由于宫玉的房屋超标问题一直未能解决， 并不是涉案房屋的原产权单位不同意涉案房屋出售。且印刷厂对于宫玉房屋超标一事已有明确的解决方案，在超标款支付后，该厂即可提供涉案房屋上述的相关手续，涉案房屋的过户手续即可完成，故宫玉协助谢永辨办理涉案房屋过户手续的条件已然成就。宫玉以其与厂存在纠纷为由拒绝配合吴楠办理过户手续，该行为无相关依据。
三、法院判决
宫玉于本判决生效后10日内履行办理将涉案房屋过户至吴楠名下
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
1.已购公有住房和经济适用住房的上市出售
首先，职工按房改政策购买公有住房时，一般是根据单位分房情况，先住后买，没有多少可选择的余地。随着居民家庭收入和生活水平的提高,相当一部分已购公房居民希望通过以小换大、以旧换新，实现住房的升级换代。但是依靠家庭积蓄来购买商品房往往又不现实。开放住房二级市场之后，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业性的贷款支持，就可以增强居民的购买力。其次，经过十多年的房改实践，职工家庭住房已成为私有财产。而房改目的是实现住房的商品化、社会化，已购公房和经济适用住房经过只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性。最后，开放二级市场将加快房地产中介服务、 装饰装修、物业管理、房屋租赁等的发展，增加更多的就业岗位。
2.不得上市的几种情况
为了保护二级市场权益人的利益，防止在实物分配体制下形成的住房分配不公现象通过二级市场合法化，建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售、售管理暂行办法》规定了八种不得上市的情形。即：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（2）住房面积超过各省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（3)处于户籍冻结地区并已列人拆迁公告范围的；（4）产有的房屋，其他共有人不同意出售的；(5)已抵押未经抵押权人书面同意转让的；(6)上市出售后形成新的住房困难的；（7）擅自改变房屋使用性质；（8)其它按照法律、法规及县以上人民政府规定不宜出售的。
面租超标的已购公有住房，是不应允许上市的，但法律规范也有例外的规定。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，面积超标的，出售前按规定进行相应处理后，也可上市出售。上市出售时，除个人已支付的房价款归出售人外，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。本案涉案房屋就属于这种情况，如果宫玉所在单位没有进行处理，涉案房屋是不允许上市的，那么宫玉与吴楠之间的合同就是无效合同。
中国太远公房房地产律师网
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