知名房产律师靳双权办过的一件公房转让案件
（为了保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
周海洋系周大强与王亚楠之子。1993年，周大强与王亚楠所在工作单位将北京市房山区某号房屋分给二人居住，但因为两人同在一个单位，不能同时支付双份供暖费，故将房主姓名写为其子周海洋。1995年，周海洋正式取得涉案房屋的公房承租权。1997年，周海洋与刘洋洋结婚。1999年11月25日，周海洋以其个人名义支付预购涉案房屋的预交购房款25000元。1999年8月12日，北京市房山区土地管理局（甲方）与周海洋（乙方）签订合同，约定将涉案房屋按照1999年成本价出售给周海洋，实际成交价50000元。该合同载明：第三条甲方协助乙方到房地产交易所办理立契过户手续，其各项费用由乙方按规定缴纳。该该条后盖有“享受教师优惠”的印章，并手写“5%”，这其实是利用了刘洋洋的教师身份享受的优惠。2001那年8月8日，周海洋与黄美玲签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给黄美玲，房屋交易价18万，后黄美玲取得涉案房屋的所有权证书。2011年11月16日，周海洋、刘洋洋填写《北京市机关、事业单位职工住房补贴申请审核表》及续表，载明被告周海洋工作单位，房屋地址及建筑面积，此房系父亲承租。上述两份申请表表示周海洋、刘洋洋二人及二人单位均认可二人从未享受过单位的房屋福利。刘洋洋表示为了获得住房补贴，向单位做了虚假陈述。
二、案件焦点
1、刘洋洋是否是涉案房屋的共同所有权人；
2、周海洋与黄美玲之间签订的房屋买卖合同是否有效。
三、法院裁判要旨
法院审理认为：1、涉案房屋为由公租房房改房购买所得，现属于福利分房的性质，而根据周海洋、刘洋洋单位审核情况，可以看出两人均未享受过单位的房屋福利。上述事实与刘洋洋主张该房为周海洋福利分房的情况显然不符。结合周大强工作单位及上述证明、以及周大强等人持有支付涉案房屋租金、购房款票据的情况，法院有理由相信涉案房屋的实际所有人并非刘洋洋、周海洋。2、虽然周大强、王亚楠二人在购买涉案公房时利用了刘洋洋的教师身份，但并不能因此改变涉案房屋的权属性质。该5%的优惠刘洋洋可以另行主张。
四、法院判决
驳回刘洋洋的诉讼请求。
五、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：刘洋洋主张周海洋、黄美玲之间签订的房屋买卖合同因恶意串通损害其利益而无效。依照《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，刘洋洋的诉讼请求能否得到法院支持，主要看周海洋与黄美玲之间签订房屋买卖合同转让涉案房屋是否构成损害刘洋洋的恶意串通行为；其中，刘洋洋是否是涉案房屋的共同所有权人，乃是能够认定合同无效的前提和基础，若刘洋洋并非涉案房屋的共同所有权人，则周海洋与黄美玲是否构成恶意串通均不会影响刘洋洋的利益，亦不会因此影响房屋买卖合同的效力。
首先，本案涉及城镇共有住房的出租、出售及转让问题。城镇公有住房，简称公房，该类房屋的所有权归属于政府、企事业单位所有，在法律允许的范围内，隶属于该单位体制下的个人可以对房屋享有占有、使用乃至于一定程度上的收益权和处分权。随着市场经济的逐步建立，我国各级政府逐步推进公房体制改革，也即所谓房改。国家以优惠的价格将公房的产权部分或者全部出售给职工所有，属于职工享受的一种福利待遇，而购买价格则远低于房屋的市场价值，其每个家庭只能享受一次。本案中，涉案房屋实际上是周大强与王亚楠单位分给其居住使用的公房，而在房改的过程中，也是本案周大强、王亚楠支付购房款项，仅因两人在同一单位不能同时支付双份供暖费，因此才将房主姓名改写为其子周海洋；同时，刘洋洋与周海洋在婚姻关系存续期间均未享受过各自单位的福利分房优惠政策。因此，涉案房屋的实际所有人系本案周大强、王亚楠，周海洋仅为名义上的所有权人，因此周海洋并未在其与刘洋洋的婚姻关系存续期间实际取得涉案房屋的所有权，涉案房屋不能因此成为周海洋与刘洋洋的夫妻共同财产。
其次，周大强、王亚楠在购买涉案房屋时，确因刘洋洋所具有的教师资格而享受了5%的教师优惠，刘洋洋可否以此为由主张其为涉案房屋的共同所有权人呢？从性质上讲，教师优惠作为国家给予老师的政策性福利待遇，具有极强的人身依附性，不能作为单纯的财产性权利进行转让、赠与、出租或者借用，因此，亦不能直接转化为共同购买房屋的出资。因此，本案中，5%的教师优惠不能视为刘洋洋与周大强、王亚楠共同购买涉案房屋的而出资，故刘洋洋亦不能以此为由主张对涉案房屋享有共同所有权。至于刘洋洋可否向周大强、王亚楠要求补偿，则与本案无关，其可另行起诉。
因此，刘洋洋并非涉案房屋的共同所有权人，亦与涉案房屋的处分不存在利害关系，故其主张周海洋与黄美玲恶意串通损害其利益为由要求确认其所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，无法得到法院的支持。
中国太远房地产律师网
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