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购买外村宅基地并翻建后卖方主张合同无效法院支持吗

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-11-13


 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

郭某峰向本院提出诉讼请求:1.确认郭某峰与陈某旭就北京市平谷区一号房屋达成的《房屋转让协议书》无效;2.判令陈某旭将上述房屋以及院落腾退给郭某峰。

事实及理由:2005824日,郭某峰与陈某旭签订了《房屋转让协议书》。根据该协议书约定,郭某峰将平谷区一号房屋转让给陈某旭,此后该房屋及院落由陈某旭实际占有使用至今。后来郭某峰了解到,案涉房屋系农村房屋,而陈某旭非A村村民,其不享有使用该村集体组织宅基地的资格,双方之间达成的房屋转让协议应属无效。故,郭某峰提起本次诉讼。

 

被告辩称

陈某旭辩称,不同意郭某峰的诉讼请求。一、郭某峰、陈某旭均系完全民事行为能力人,且自愿签订《房屋转让协议书》。2005824日,郭某峰与陈某旭协商一致后,郭某峰以34000元向陈某旭转让了北京市平谷区一号房屋的所有权,并在见证人见证下签订了《房屋转让协议书》。

二、案涉房屋系陈某旭唯一住宅,陈某旭已将所有积蓄均用于该房屋及宅院。2006年年初陈某旭花费6万元用于加固、装修该房屋。20136月陈某旭加固地基花费6万元,翻盖房屋花费28万元,之后装修又花费247643余元。施工期间,郭某峰对翻建行为表示同意,未表示任何异议,也未提醒陈某旭欲起诉确认《房屋转让协议书》无效。

三、该房屋买卖协议是双方自愿签订的,系双方真实意思表示,不能仅因陈某旭非A村村民而确认无效。四、案涉房屋系陈某旭唯一住宅,若无条件腾退,陈某旭全家将居无定所。现陈某旭年岁已高,孩子还在上学没有经济来源,陈某旭将所有积蓄都投入购买和建设案涉房屋中,再无经济能力购买其他住所。尽管陈某旭非A村村民,但其购买案涉房屋,当时村委会和镇政府均知晓且未提出外地人不可以购买。

陈某旭向本院提出反诉请求:1.若法院确认《房屋转让协议》无效,郭某峰应支付陈某旭房屋补偿款160万元;2.郭某峰向陈某旭付清房屋补偿款后,陈某旭将房屋及院落腾退给郭某峰。

郭某峰对陈某旭的反诉答辩称,不同意陈某旭的反诉请求。郭某峰仅同意给付陈某旭补偿款50万元。

 

法院查明

2005824日,郭某峰与陈某旭签订《房屋转让协议书》,写明:“现有A村民郭某峰,自愿将一号,有偿转让给陈某旭居住。转让价格为捌仟园整。以上为双方自愿的行为。”后,陈某旭依约向郭某峰支付购房款,郭某峰将上述一号房屋交付给陈某旭。2013年陈某旭将该房屋翻建。

另查,经评估宅基地及房屋价值合计金额1264012元,

裁判结果

一、郭某峰、陈某旭于2005824日就北京市平谷区一号房屋所签订的《房屋转让协议书》无效;

二、郭某峰于本判决生效后10日内给付陈某旭房屋、装修、设备及附属物折价款410259元和信赖利益损失596969元;

四、陈某旭于郭某峰履行本判决第三项确定之义务后的30日内将北京市平谷区一号房屋腾退给郭某峰;

五、驳回陈某旭的其他反诉请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规和国家有关政策,行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则,不得损害国家、集体或第三人利益。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。无效合同自始没有法律约束力,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,虽然郭某峰、陈某旭签订的房屋买卖协议系双方真实意思的表示,但因陈某旭非北京市平谷区A村集体经济组织成员,故双方所签订的房屋买卖协议无效,陈某旭应将案涉房屋腾退给郭某峰,郭某峰应按照现有房屋价值给付陈某旭房款。

同时,郭某峰作为出卖人,在出卖时应当明知其所出卖的房屋及宅基地属法律法规禁止流转的范围,出卖后又以违法出售房屋为由主张合同无效,其应对合同无效承担主要责任。因此,郭某峰应当对陈某旭因买卖合同无效所致信赖利益损失进行赔偿。对该信赖利益损失的数额,法院结合案涉房屋宅基地区位补偿价值数额和双方对合同无效各自的过错予以酌定。

此外,因陈某旭已将案涉房屋翻建并装修,且郭某峰出卖时系整体出让,返还时亦由陈某旭整体返还,且房屋及其装修、设备及附属设施或不能移动或移动后其价值大加降低,故郭某峰理应将房屋重置成新价和装修、设备及附属物价值作为房款之一部给付陈某旭折款。



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