弟弟居住姐姐房屋主张存在口头换房协议法院如何判

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令位于北京市西城区一号房屋归原告所有；2．诉讼费由被告承担。

事实及理由：原、被告系姐弟关系，原告家有两处房屋都在西城区，两处房屋都在动迁范围内，其中一处房屋动迁是原告的，另一处房屋动迁是被告的。但是被告的房屋是先下的动迁通知。在这种情况下，原告由于要结婚，所以原被告的母亲说由原告先用诉争房屋先结婚，所以当时姐弟俩就把房屋拆迁指标更换。所以当时原告就用了被告的拆迁指标，选择了就地安置，安置房即为本案诉争房屋。

被告周某霞就选择了原告的拆迁指标进行外迁，所以在这种情况下姐弟两个实际上换了房屋指标。位于北京市西城区一号系原告于1993年5月出资购买，购买后登记在被告名下。房屋允许入住后，原告及其家人也一直在该房内居住，原告使用及管理该房屋至今。现原告与被告协商，欲将房屋过户到原告名下，但被告违背当时的承诺，不同意配合原告办理房屋的过户手续。

被告辩称

被告辩称，首先，我方不同意原告的诉讼请求。本案诉争房屋系拆迁安置房，被拆迁房屋是由被告周某霞承租的。北京市西城区一号院在1992年被列入拆迁范围。在1992年11月3日，被告作为被拆迁人与拆迁办签订了拆迁协议并且安置了本案诉争的房屋。就在同一天，被告签署了购买房屋的同意书，也接到了拆迁公司发的购买这套房屋应该缴纳的相应的房款。在1992年11月20日，被告将上述房屋的款项交给了拆迁单位。1996年1月10日，因为这个房子原来不是标准价房屋，在1996年1月10日的时候，对于房屋回迁要进行结算补差补交。

同时，拆迁公司给被告发了通知，被告依约将应当补交的所有的费用补齐。当时在1996年11月12日签署了成本价购房申请。并且又补交了房屋差价4307元。在2005年5月15日涉案房屋登记在被告名下，现在产权证由被告持有。但是这个房子确实就像原告所说，当时被告在拆迁回来之后，原告结婚，在原被告母亲的建议下，借给了原告居住。之后，因为被告特别是在近期被告的孩子要结婚，跟原告进行协商，协商不成，所以才有了本案的诉讼。所以我方不同意原告的诉讼请求。

法院查明

原告周某君系被告周某霞之弟。现原被告户籍均在案涉北京市西城区一号处，户主为周某霞。

1992年11月3日，甲方拆迁人拆迁办与乙方被拆迁人周某霞签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，约定：……二、乙方住址一号，在拆迁范围内有正式住房贰间，居住面积15．3平方米。有正式户口贰人。应安置人口叁人，分别是户主之夫、之子。三、安置：……2．临时过渡。……

1992年11回迁购房申请载明：被拆迁人周某霞原住一号，原住房两间，居住面积15．3平方米。回迁购贰居室壹套，建筑面积约53平方米。申请人：周某霞。专用发票显示：付款单位周某霞，金额30051元。

周某霞补交相关房款。

房产证登记周某霞名下。

庭审中，周某君出示案涉房屋物业收款收据两张。

另查，北京市房屋产权登记申请书显示：北京市丰台区一号，建筑面积76．11㎡，现产权人周某君。

庭审中，被告方认可案涉一号自安置以来由原告居住使用。

裁判结果

驳回原告周某君的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。

本案当中，周某霞取得案涉房屋的所有权，显然是其基于与拆迁人签订安置补助协议以及申请购房，由卖方协助办理了相关过户手续及产权登记。且庭审中被告亦表示拆迁指标是硬性的，属于政策性的，不是说买的时候谁的名字就是谁的，而是拆迁分给谁就是谁的。故而案涉房屋登记为周某霞所有并不存在错误。

在登记没有错误的情况下，原告是否依据法律的例外规定取得了产权。例外规定，一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力等。

本案中，原告方主张原被告私下协商互换了拆迁安置房指标，对此，原告并未直接予以证明，仅证明案涉房屋一直由其居住；对此原告进一步主张，案涉房屋购买入住相关手续由其配偶签字办理，且原告名下的位于一号安置房由被告办理购买手续且持续使用。对此，被告不予认可，且原告亦未予以证明。对于原告主张其支付了案涉房屋购房款的情况，原告就此举证仅为其岳母的证人证言，其岳母表示当年去交购房款是其老伴出借的2万，剩余为女儿的款项，购房款具体金额是多少并不清楚。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据。而且无论原告是否支付购房款，因实践中，付款有垫付、代付、借名等诸多可能情形，但均为债的层面的法律关系，并不导致直接设立物权。与此同时，根据前述查明，案涉房屋的购买还存在被告方工龄抵扣房款的情况。需要特别予以说明的是，取得不动产的所有权有多种多样的原因行为，但原因行为并不直接设立所有权。

以买卖为例，买卖是取得不动产所有权最为常见的基础行为，但是买卖并不导致所有权的直接设立，而是订立买卖契约，约定出卖方有义务在一定条件成就时，卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人，完成过户登记进行设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时，买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务，而无权要求确认其对所购房屋享有所有权。在物权法领域采取物权法定原则，一方面是因为物权的重要性，另一方面是为了以公示公信维护良好的市场交易秩序等。但是在合同法等领域，允许当事人之间在不违反法律规定的框架内，通过合意设定彼此的权利义务。

综上所述，原告诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。