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房产律师——借亲属名字买房未确定房屋归属前登记人能否要求居住人腾退

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-02-25


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某伟、李某旭向本院提出诉讼请求:1、孙某、李某将位于北京市大兴区一号房屋腾退给李某伟、李某旭;2、本案诉讼费由孙某、李某承担。

事实与理由:李某伟与李某旭系北京市大兴区一号房屋的所有权人,房屋的共有情况为李某伟50%、李某旭50%。李某伟、李某旭系夫妻关系,孙某、李某系母女关系。李某旭与李某涛(现已去世)系姐弟关系,李某涛与孙某原系夫妻关系。李某伟、李某旭取得涉案房屋后,将房屋出借给李某涛及孙某、李某居住使用。现李某伟、李某旭因需房屋居住,要求孙某、李某将房屋返还,但遭到孙某、李某拒绝,为维护李某伟、李某旭的合法权益,故诉至法院,望判如诉请。

 

被告辩称

孙某、李某辩称:不同意李某伟、李某旭的诉讼请求。李某伟、李某旭起诉所陈述的事实与实际不符,其主张的法律关系错误:涉案房屋的实际权利人为孙某与其爱人李某涛所有,不是李某伟、李某旭所有而出借给孙某、李某居住,而是孙某与李某涛借用名义购买的涉案房屋,涉案房屋的首付及月供、所有的费用均是孙某和李某涛支付,房子的装修、使用、居住、管理等也均是孙某和李某涛,本案的法律关系应该属于借名买房而不属于返还原物。

由于本案涉案房屋为借名买房,实际的房屋权利人应该为孙某、李某涛所有,李某伟、李某旭违反借名买房的合同义务、违反诚信信用原则,要求李某伟、李某旭遵守诚实信用的民事行为准则,协助办理房屋过户变更手续或给予同地段同等面积的房屋作为赔偿后,我方同意将涉案房屋给李某伟、李某旭。

 

法院查明

李某伟与李某旭系夫妻关系,案外人李某涛(已去世)系李某旭之弟。李某涛与孙某原系夫妻关系,婚后育有一女李某。20131211日,李某伟、李某旭作为买受人与北京A公司(以下简称:A公司)签署了《北京市商品房预售合同(限价商品住房)》,约定由李某伟、李某旭购买位于大兴区一号房屋。该房屋性质为限价商品住房,预测建筑面积共88.55平方米,其中套内建筑面积72.87平方米。房屋单价为每平方米9000元,总价为796950元。购房首付款166950元应于签订该合同时交付,付款方式为通过孙某账户直接向A公司转账。剩余房款即房屋总价款的79%,计人民币(大写)陆拾叁万元整(630000)向北京住房公积金管理中心申请贷款支付,付款方式为通过孙某的银行账户向李某伟转账,再由李某伟向A公司转账,A公司开具了金额为166950元和630000元的发票各一张。

2014113日,李某伟、李某旭(甲方、借款人)与银行(乙方、贷款人)、北京市住房贷款担保中心(丙方、保证人)签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》。李某伟、李某旭应在本合同约定的借款期限内还清全部借款。债务履行期间,月最低还款额的调整按公积金管理中心有关文件执行。

2017825日,涉案房屋取得不动产权证书载明:权利人:李某伟、李某旭;共有情况:李某伟:50%,李某旭50%。权利性质:出让/限价商品住房。

2018910日,李某伟向北京住房公积金管理中心大兴管理部提交提前全部还清贷款申请书。同日,孙某通过银行转账方式向李某伟转账563082.16元。

另查,诉争房屋的首付款、月供、一次性还贷、物业费、电费均由孙某、李某支付。庭审中,孙某称该房屋其还进行了装修,其装修后在该房内居住使用至今。

2020127日,社区居委会出具居住证明,证明兹有我社区居民孙某,居住在北京市大兴区一号房屋,特此证明!

 

裁判结果

驳回李某伟、李某旭的诉讼请求。

 

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人诉讼主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中李某伟、李某旭以返还原物纠纷诉至法院要求返还诉争房屋,其诉求能否成立,关键在于其是否有充分证据证实孙某、李某对涉案房屋系无权或非法占有。

孙某、李某主张双方存在借名买房的口头约定,李某伟、李某旭对此不予认可,称其为借款买房。本案综合房屋的出资、房屋的实际使用、购房合同和票据的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素来进行判断。根据庭审中的陈述,诉争房屋李某伟、李某旭具有购买资格,在购房时购房款直接由孙某通过银行转账的方式转账给李某伟,诉争房屋交付后也实际由孙某进行了装修,结合在案证据及双方当事人的陈述,足以使法院确信双方之间存在借名买房关系具有高度可能性,故法院认定双方之间存在借名买房关系。孙某、李某占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房关系,并非无权或非法占有。鉴于以上情况,双方之间应先解决借名买房的问题,在该问题解决之前,李某伟、李某旭要求孙某、李某腾退涉案房屋的诉讼请求,法院不予支持。

 

 



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