北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告李某军向本院提出诉讼请求：判决被告协助原告办理坐落于乐昌市1号屋（以下简称涉案房屋）的所有权转移登记手续。
事实与理由：原告本系被告的的女婿。2017年初，原告欲向第三人购买坐落于乐昌市1号屋，后因个人征信问题无法办理按揭贷款，遂与被告商定以被告的名义向第三人办理购房手续，被告表示同意。2017年*月，原告借被告名义与第三人签订《商品房买卖合同》并通过自己的父母亲向第三人支付了购房首付款125122元及房屋维修基金等在内的各项费用合计13万元；同时原告以被告的名义与中国工商银行签订房屋按揭贷款合同，贷款金额为290000元，月还款额约为1800元。
2018年1月，原告及父母子女正式入住案涉房屋，原告每月向被告账户内存入一定金额供银行扣划案涉房屋贷款。2019年3月，原告因和被告女儿感情破裂正式分手之后与被告交涉将涉案房屋转移登记至原告名下遭拒，且被告多次擅自将案涉房屋的用电报停，严重影响原告及家人的正常生活，现原告为维护自身合法权利，诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告张母辩称，一、涉案房屋原本是原告对张某瑶的赠与，现房屋所有权人是被告。2016年9月29日，原告与被告女儿张某瑶办理离婚登记，因双方约定子女均由张某瑶抚养，而张某瑶无个人住处，故原告提出购房赠送给张某瑶。2017年3月2日，原告与张某瑶共同到本案第三人公司开发的宏福家园小区售楼部，向第三人按揭购买乐昌市1号房屋赠与张某瑶并由张某瑶直接与第三人签订商品房买卖合同。
合同签订后，因张某瑶个人征信问题无法获得银行贷款，故原告与张某瑶一致同意把原告赠与张某瑶的涉案房屋登记在被告名下并向第三人出具《承诺书》，书面确认把涉案房屋变更登记至被告名下。随后被告与第三人另行签订《商品房买卖合同(预售)》并办理了产权登记手续。依据原告及张某瑶向第三人出具的《承诺书》，涉案房屋的购房者原本是张某瑶，其因征信问题而需把房屋变更登记至被告名下，原告在该承诺书中也表示已知悉所有情况并自行承担法律后果。
因此，原告购房赠与张某瑶且经过原、被告及张某瑶三方一致同意把房屋登记在被告名下，而被告与第三人签订买卖合同后，已支付剩余全部房款，办理了产权登记，已取得该房屋的所有权。
二、原告与被告之间根本没有借名买房的合意，原告主张其借用被告名义购房没有事实依据，也不符合常理。原告起诉称其因个人征信问题无法办理按揭贷款而借用被告名义买房，但从张某瑶与第三人签订的商品房买卖合同以及原告和张某瑶出具的《承诺书》内容来看，购房一方一直都只是张某瑶，因征信问题需要向被告提出借名买房的也是张某瑶而不是原告。
三、涉案房屋交付后实际由张某瑶使用，按揭房贷也实际由张某瑶偿还，原告对涉案房屋进行小范围装修以及转账给被告和张某瑶的行为不能证实原告是涉案房屋的实际所有人。
四、退一万步而言，即使原告否认涉案房产是对张某瑶的赠与，基于原、被告双方完全没有“借名买房”的合意以及原告也没有实际偿还房贷的事实，原告父亲支付的部分购房款也应当认定为其与张某瑶或被告之间的其他法律关系。原告父亲转账支付部分购房款时并未明确用于原告购买涉案房屋，也没有证据表明其与被告之间有“借名买房”给原告的意思表示，因此该部分款项的性质属于赠送、借贷、不当得利或其他款项均有可能。而无论该款项属于前述何种性质，实际转账人均不是原告，因此原告并非主张该款项或权利的适格主体。与此同理，原告或其父母对房屋投入的部分装修款也应当另案主张。
五、本案原告与张某瑶、被告之间的关系特殊，审查原告是否属于房屋的实际所有人时应与一般借名买房的行为有所区分，不仅要查明购房的出资情况、还贷情况、使用情况，还应着重查明原、被告之间有无借名购房的合意、原告与第三人之间有无实际履行房屋买卖合同以及原、被告和张某瑶之间的资金往来等事实。
综上，涉案房屋产权登记于被告名下，依据我国相关法律规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，涉案房屋的产权登记于被告名下合法有效。原告没有证据显示其是涉案房屋的实际所有人，其要求被告把涉案房屋过户至被告名下缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告所有诉讼请求，依法维护被告的合法权益。
第三人H公司述称，张某瑶因征信问题无法购买房屋，后以被告的名义在我公司购买房屋，并且在我公司留有承诺书，原告在承诺书中也有签名，表明他们双方产生任何纠纷都与第三人无关。
本院查明
原告李某军与张某瑶原为夫妻关系，后由于感情不和，双方于2016年9月29日办理离婚登记。被告张母系张某瑶的母亲。
2017年4月17日，原告李某军及张某瑶向第三人H公司出具出面承诺书，内容为：“本人张某瑶于2017年3月2日向H公司购买了乐昌市H小区1号房，并且在乐昌市中国建设银行办理了贷款手续，但是由于本人征信有太多不良预期还款记录，导致贷款不了。因此本人需要把该套房屋1号房的房地产证名字修改为我母亲的名字：张母。本人李某军知悉以上所有情况，张某瑶、李某军两人共同承诺如果因上述情况而导致双方家庭产生财产或者任何其他经济纠纷一切后果与贵公司无关，由我们承担。”
2017年4月28日，被告张母与第三人H公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了涉案房屋，并取得了该房屋的不动产登记证。现原告认为涉案房屋系其借用被告的名义所购买，要求被告协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续。
裁判结果
驳回原告李某军的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
原告李某军与被告张母之间并未就涉案房屋签订书面的买卖合同或达成了买卖的协议，结合原告提出的要求被告张母协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续的诉请，本案案由应为所有权确认纠纷，立案时将案由定为房屋买卖合同纠纷不当，应予以纠正。
对于原告龙淦春提出的上述诉请能否得到支持的问题。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。
本案中，从原告龙淦春与张某瑶向第三人出具的《承诺书》及第三人的陈述，可以确定系张某瑶借用其母亲张母的名义购买了涉案房屋，并非原告所述的原告借用被告的名义买房，同时，原告也未提交其他证据证实系其借用被告的名义购买了涉案房屋。因此对原告的诉请不予支持。至于原告龙淦春与张某瑶之间的法律关系及原告所述的其为涉案房屋所支付的费用问题，不属于本案审理的范畴，不予审查。
