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遗产继承律师 ——继承人出售继承未过户的房屋,合同有效吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-09-22


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
张某川向本院提出诉讼请求:依法解除张某川与李某民、王某梅签订的《房屋买卖定金协议》。
事实与理由:我与李某民、王某梅于2017年11月9日签订《房屋买卖定金协议》,约定李某民、王某梅作为委托代理人将其继承的位于北京市海淀区1号房屋出售给我,房屋所有权人为李父,双方确认房屋总价款为1430万元。
协议签订当日,我向王某梅支付购房定金5万元,王某梅出具了收条。协议约定,李某民、王某梅确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易条件,同时双方应于协议签署后15个工作日内积极主动前往A公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。后我多次找到王某梅,要求其配合完成《房屋买卖定金协议》约定的合同义务,王某梅不予配合,经过调查了解,李某民、王某梅出售给我的房屋继承手续未办理完成,权属有一定瑕疵,并且存在法律纠纷,不符合上市交易条件。现为维护我的合法权益,特诉至法院。
 
被告辩称
王某梅辩称,张某川所述与事实不符。2017年11月9日,我与李某民到铁路总公司取得了《不动产权证书》后,当晚与张某川签订了《房屋买卖定金协议》,当时我将所有房屋资料原件,包括产权证和继承公证书等都给了张某川和中介。次日,便开始办理房屋买卖的所有手续,但始料未及的是,房屋系央产房,而且我们家有九个继承人需要分割房屋,办理手续非常复杂。后于2017年11月16日办理了《在京央产单位已购住房产权变更登记通知单》和《关于铁路总公司海淀区1号院旧房改造回迁住房上市交易税务处理问题的说明》。不仅如此,为达到快捷交易方便过户,我特意起诉继承以便房屋过户至一人名下。
上述情况,我于2018年1月14日、2月27日、3月15日和4月4日分别当面和通过中介与张某川沟通过。张某川对办理房屋转让手续的困难是明知的。现在的争议焦点在于,我的收条在张某川处,要我退还定金,我当然需要收回收条。我与张某川在订立定金协议时,都未预见到房屋出售需要办理复杂的手续,属于双方意志之外的原因导致买卖合同无法订立,现我同意解除定金协议,退还定金,不同意双倍返还及支付利息。
 
本院查明
2012年9月26日,北京市F公证处出具《公证书》,证明被继承人李父于2012年3月19日去世。李父与李母系夫妻关系,李父共有子女八人,即李某国、李某新、李某芳、李某丽、李某民、李某志、李某红、李某辉,其中李某志于1989年7月23日死亡,李某辉有一女李某梦。因位于北京市海淀区1号房屋(以下简称涉案房屋)未取得房屋所有权证,故确认李父在《1号院新建住房回迁入住协议书》中享有的权利义务由李母、李某国、李某新、李某芳、李某丽、李某民、李某志、李某红、李某梦共同继承。后李母委托王某梅,李某新、李某红委托李某民代为依据上述《协议书》签署所需的《房屋买卖合同》并代为领取《房屋买卖合同》。
2017年8月29日,涉案房屋的不动产权证书下发,登记在李父名下。2017年11月9日,张某川与李某民、王某梅在A公司的居间下就购买北京市海淀区1号房屋签订《房屋买卖定金协议》,出售方记载为房屋所有权人李父,李某民、王某梅在代理人处签字。协议约定出售方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件。双方约定于协议签署后15个工作日内积极主动签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。协议签订当日,张某川向王某梅支付购房定金5万元,王某梅出具收条。2017年11月16日,涉案房屋取得央产房上市交易登记。定金协议签订后,双方至今未签订《北京市存量房屋买卖合同》。
 
裁判结果
一、解除张某川与王某梅、李某民于2017年11月9日签订的《房屋买卖定金协议》;
二、驳回张某川的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
张某川与王某梅、李某民签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应遵守履行,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案涉案房屋登记的所有权人为李父,在李父去世后房屋继承分割前,涉案房屋应为李父的法定继承人共有。王某梅主张其与李某民在签订定金协议时接受了其他继承人的委托,但未提交相应证据,不予采信,故上述定金协议下的权利义务应由王某梅、李某民行使和承担。
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。根据定金协议约定,双方应于签署定金协议后15个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》,但至今仍未签订,且涉案房屋仍有诉讼尚未审结,事实上亦无法签订房屋买卖合同。故张某川要求解除定金协议,并由王某梅、李某民双倍返还定金的诉讼请求,予以支持。张某川主张的利息损失,于法无据,不予支持。



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