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房产律师——出资借他人名义买房购买人未及时还款合同解除主张增值损失案例

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-06-07


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某娟向本院提出诉讼请求:1.判令解除赵某娟与赵某文、孙某良于20173月达成的借名买房协议(购买河北省一号房屋,以下简称涉案房屋);2.判令解除赵某文、孙某良与第三人S公司于2017314日订立的涉案房屋买卖合同;3.判令赵某文、孙某良、S公司共同向赵某娟返还已付款项327504.85元;4.判令赵某文、孙某良、S公司共同向赵某娟赔偿房屋增值利益566134元;5.判令赵某文、孙某良、S公司共同向赵某娟支付利息损失;6.诉讼费、鉴定费,由赵某文、孙某良、S公司承担。

事实和理由:20173,赵某娟与赵某文、孙某良达成口头协议,约定赵某娟借用赵某文、孙某良的名义向S公司购买位于河北省一号房屋;房屋的首付款及贷款全部由赵某娟担负;房产处置权和收益权归赵某娟,赵某文、孙某良无条件配合赵某娟处理与房屋有关的一切事宜。口头协议达成后,赵某文、孙某良于2017314日与S公司订立了《商品房买卖合同》约定赵某文、孙某良购买S公司开发的位于河北省一号,建筑面积115.61平方米的房屋;

赵某文、孙某良给付S公司总房款988466,其中首付款198460元、银行贷款79万元;S公司于2017530日前交付赵某文、孙某良上述115.61平方米的房屋;S公司逾期90日不能交付房屋时,赵某文、孙某良有权解除合同。上述合同订立后,赵某娟从本人的账户内转给了S公司指定的首付款账户,即唐山市远锦商贸有限公司账户内235671元首付款、地下室款、定金等。此后,为了归还房屋的贷款,赵某娟又往赵某文账户内转入91833.85元。赵某娟支出首付款等及贷款共计327504.85元后,S公司违反了合同的规定,至今不能向赵某文、孙某良交付房屋。赵某文、孙某良明知S公司未能交付房屋,却拒不按照合同规定向S公司主张权利,导致赵某娟借赵某文、孙某良名义买房的目的落空。

 

被告辩称

被告赵某文辩称,不同意赵某娟的诉讼请求。赵某文与赵某娟之间并未达成口头协议。双方确实沟通过买房事宜,但不能以偏概全。2017年赵某娟在北京房山区买房,装修时让赵某文帮忙看着。此期间,赵某娟表示还想买房进行投资,最后和赵某文说在河北买,用赵某文的身份证,一切手续都由赵某娟负责,赵某娟每月以工资形式给赵某文9000元。买房手续都是赵某娟办理的,赵某文歇工跟赵某娟去唐山买的房,但说好的9000元一分没给。

赵某娟拿走了赵某文的银行卡不予返还,孙某良也不同意赵某娟使用其身份证、户口本办理手续。此后赵某娟中止偿还房贷,S公司找赵某文要钱,赵某文被迫更改了还款的银行卡,并偿还了此后7个多月的贷款,每月4100多元,迟延还款的滞纳金亦为赵某文支付。

被告孙某良未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩。

第三人S公司述称,不同意赵某娟的诉讼请求。S公司从未与赵某娟签订过买房合同,与赵某娟之间并不存在法律关系。赵某娟与赵某文、孙某良之间的借名买房事宜,S公司并不知情。因赵某文、孙某良不履行还款义务,S公司已经在唐山起诉二人要求解除商品房买卖合同。S公司对赵某娟不具有返还或赔偿任何款项的义务。

 

法院查明

赵某文与赵某娟系兄妹关系。赵某文与孙某良系夫妻关系。2017年,赵某娟与赵某文、孙某良达成口头约定,赵某文同意赵某娟使用其名义购买河北省一号房屋,房屋款项支付和手续全部由赵某娟负责办理。

201737日,赵某娟代支付购房定金2万元。

2017310日,赵某文、孙某良(买受人)与S公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》(以下简称买卖合同),约定买受人购买河北省一号房屋,单价8550元每平方米,总价988466元,买受人于合同签订之日支付首付款198466元,剩余79万元由买受人向贷款银行申请贷款,出卖人应当在2017530日前将验收合格的商品房交付买受人使用。买卖合同尾部有赵某文、孙某良签字并按有手印。

2017310日,赵某娟支付购房款215671元。S公司为赵某文、孙某良出具金额为198466元的首付款发票、36645元的地下室收款收据以及560元的收费收据。

20175月,S公司通知赵某文交房。截止本案诉讼时,赵某文、孙某良未办理房屋交接手续。

2019224日,赵某娟与赵某文的通话中,赵某娟与赵某文沟通配合收房事宜,赵某文表示孙某良不同意提供身份证明文件,赵某文尝试做孙某良的工作未果,无法配合提供手续。

赵某娟偿还涉案房屋贷款至20192月,此期间共计支付贷款费用91833.85元。此后,赵某娟停止偿还涉案房屋贷款。

20197月,赵某娟与赵某文的微信沟通中,双方仍未能就涉案房屋的手续办理以及贷款偿还达成一致意见。

涉案房屋评估总价为155.46万元。

赵某娟在本案中陈述涉案房屋的贷款为商业贷款,等额本息还款,每月还款金额为4175.37元,贷款年限在25年以上,大概为27年。

 

裁判结果

一、确认原告赵某娟与被告赵某文、孙某良于2017年口头达成的借名买房协议于20201016日解除;

二、被告赵某文、孙某良于本判决生效之日起十日内向原告赵某娟返还已支付的购房款项共计327504.85元;

三、被告赵某文、孙某良于本判决生效之日起十日内向原告赵某娟支付利息损失;

四、驳回原告赵某娟的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

赵某娟与赵某文、孙某良之间虽未签订书面的借名买房协议,但从涉案房屋的购买过程、相应房款支付、2019年赵某娟与赵某文的电话微信沟通以及之前案件中各方陈述等情况来看,赵某娟与赵某文、孙某良之间达成口头约定,赵某文、孙某良同意赵某娟使用两人名义购买涉案房屋的事实客观存在,赵某文主张未与赵某娟存在上述约定,与本案查明的事实不符。赵某娟与赵某文、孙某良之间的借名买房约定,属各方真实意思表示,内容并未违反法律法规禁止性规定,应属合法有效。

买卖合同系赵某文、孙某良以自己名义与S公司签署,未有证据显示S公司对赵某娟、赵某文、孙某良之间的协议事先知情或被告知房屋实际购买人为赵某娟,本案中S公司亦不认可买卖合同相对方为赵某娟,则赵某娟与S公司之间就涉案房屋并不直接成立合同关系,其要求S公司承担合同责任或解除S公司与赵某文、孙某良之间的买卖合同,缺乏法律依据,对其有关诉请应全部予以驳回。本案仅解决赵某娟与赵某文、孙某良之间的合同争议,相应案由亦调整为合同纠纷。

依法成立的合同对各方均具有约束力,当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。2017年,S公司已书面告知交付房屋,赵某文、孙某良未配合赵某娟与S公司接收房屋已属违约。2019年赵某娟再次催告赵某文、孙某良配合收房,两人仍予以拒绝,则赵某娟有权解除双方之间的借名买房合同。该合同自起诉书送达赵某文、孙某良之日即20201016日解除。

合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。赵某娟要求赵某文、孙某良返还已支付的购房费用327504.85元,应予以支持。

当事人要求违约方承担赔偿损失责任,损失范围包括可得利益损失。可得利益系当事人通过合同履行可获得的财产增值利益,而在违约发生或合同解除时并未能实际享有。赵某娟主张因赵某文、孙某良的违约行为致使无法收房并获得房屋现值,要求两人赔偿房屋增值的可得利益损失。赵某娟主张的可得利益损失应为损害行为发生时其财产状况与合同得到适当履行后其所应获得的财产状况之间的差额,即借名买房得到完全履行时购房的全部成本价格与房屋现值之前的差额。根据赵某娟提交的房屋现值证据和贷款情况陈述,经法院核算,目前尚不能认定可得利益的存在。赵某娟主张的可得利益损失,因证据不足,法院不予支持。

赵某娟主张的利息损失,法院综合考虑借名的无偿性、双方过错和履行时间等因素,对其合理部分,予以支持。



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