借名买房律师——父母借子女名义买房是否需要女婿同意

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张父、张母向本院提出诉讼请求：判令被告于七日内将山东省青岛胶南市一号房屋（以下简称涉诉房屋）所有权过户登记至二原告名下。
事实和理由：原告张父、张母系夫妻，被告系二人之女。被告在北京工作生活，二原告退休后在青岛居住。2013年7月30日，二原告届退休年龄，算在宜居的城市购置一处房产，以便养老。因不符合贷款条件，故与张某文协商，以其名义签订购房协议，购买涉诉房屋由二原告居住。合同签订当日，二原告直接将购房首付款329160元付至出卖方青岛F公司账户上。2014年4月，二原告与被告签订《关于房屋产权的协议》，用于确定该房屋的产权，防止后续与被告及其当时的配偶周某华就该房产发生纠纷。《关干房屋产权的协议》明确约定，房屋产权在二原告任一人在世期间，产权、使用权、处置权均归二原告所有，当二原告需要处置该房产时，被告需要无条件配合。为避免影响被告与第三人的感情，故未告知第三人此事。
2014年6月9日，被告按照约定与中国银行签订《住房贷款合同》，二原告按月将还款金额转账至张某文账上，由被告向中国银行还贷。涉诉房屋虽登记在被告一人名下，但实际权利人为二原告，且二原告系房屋的实际出资购买人及实际使用人。被告应按照《关于房屋产权的协议》的约定为二原告办理房屋过户登记。故此成诉，诉如所请。
 
被告辩称
被告张某文辩称，原告所述事实全部属实，双方确实存在借名买房的关系，《关于房屋产权的协议》合法有效，被告在订立该协议时就计划将涉诉房屋登记在自己名下。涉诉房屋系二原告赠与给被告一人所有，且不动产权利人应以登记为准，故该房屋系被告一人所有，不同意原告的诉讼请求。
第三人周某华述称，原告所述亲属关系属实。涉诉房屋系在被告与第三人婚姻存续期间购买，系二人至夫妻共同财产。第三人没有签署《关于房屋产权的协议》，该协议对第三人不生效力。婚姻存续期间，被告控制夫妻二人的财产。因此，不排除被告以夫妻共同财产，通过原告支付购房款的可能性。即使二原告有出资，也是债权债务关系。二原告长期在北京居住，且居住情况不影响所有权。此外，涉诉房屋位于青岛市限购区域内，二原告不具备购买资格。故不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
被告与第三人于2007年6月20日登记结婚，婚后生有二女。经北京市西城区人民法院调解，双方于2019年9月3日离婚，双方均表示财产问题不在该案中处理。另查，第三人向本院起诉被告离婚后财产纠纷一案，该案正在审理中。
庭审中，二原告提交了以下证据，被告全部认可且未提交任何证据：1、诉争房屋产权证，以证明诉争房屋登记在被告名下。经质证，第三人认可该证据。2、关于房屋产权的协议，内容为，涉诉房屋由二原告购买，房屋产权在二原告任一人在世期间，产权、使用权、处置权均归二原告所有，被告与第三人及其子女不得主张权利；当二原告需要处置该房产时，被告需要无条件配合；二原告离世时，被告可继承该房产，或由被告的二女儿以平等权利代为继承，该协议一式两份，由二原告及被告各执一份，以证明原、被告之间借名买房的约定及其内容。经质证，第三人不认可该证据的真实性和证明目的。

1. 青岛市商品房预售合同及4、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，以证明2013年7月30日，被告与青岛F公司签订该协议，房屋价款为1159160元，首付款329160元。2014年6月9日，被告与银行就诉争房屋订立贷款合同，贷款期限25年，贷款总金额81万元，每期还本金2700元，首期支付4642．31元，此后按月递减。经质证，第三人认可该证据真实性。5、涉诉房屋首付款收据、签购单及张母银行卡流水，证明张母直接支付了涉诉房屋首付款329160元。6、张某文2014年11月6日至2019年11月6日期间偿还房屋贷款的银行流水明细单，证明诉争房屋的贷款一直由张父按月将贷款付至被告账上，由被告偿还。7、诉争房屋税票等，以证明二原告支付了诉争房屋过户所需的税费。经质证，第三人认可证据5、6、7的真实性，但认为被告可能使用了夫妻共同财产支付了款项，且贷款偿还明细欠缺四笔记录。

8、物业出具的房屋居住证明，证明诉争房屋由二原告居住并交纳物业费等费用，被告仅为名义购买人。经质证，第三人不认可该证据真实性，9、《装修合同》、《前期物业服务协议》、《车位使用权转让、出资意向书》、《地下停车位使用权转让合同》，以证明二原告是涉诉房屋的实际使用人、接受物业服务的相对人及车位的出资人及使用人。经质证，第三人认可该证据的真实性，但不认可该证据证明目的。10、转账单，证明二原告通过在青岛的案外人支付了诉争房屋的尾款。经质证，第三人认可该证据的真实性。
 
裁判结果
驳回原告张父、张母的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
根据查明的事实，二原告、被告均明知当事人之间的身份关系，且在未告知第三人的情况下订立的关于房屋产权的协议，针对的是被告与第三人婚姻存续期间以被告名购买并申请贷款的诉争房屋的权属问题，其内容亦明确指向了第三人，系涉及被告及第三人婚姻关系中重大事项的约定。该协议之订立未征得第三人同意，且第三人亦不追认该协议之效力，故原告的诉讼请求，法院难以支持。