房产纠纷律师——借名买房案件中，借名人能否向善意第三人主张返还房屋？

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
严某洋向本院提出诉讼请求：请求法院判令孔某华将位于北京市延庆区房产变更登记到严某洋名下。
事实与理由：我是孔某华的孙女。诉争位于延庆区房屋是以我父亲严父的名字买的家属楼。单位开始集资时我父亲交了1万元，我父亲于1997年去世后，单位给了5万元抚恤金，我和孔某华一人一半，1998年单位说出1．5万元可以将诉争房屋产权办到个人名下，我就出了这1．5万元，从我拿到的抚恤金里直接扣的。因为当时我未满18周岁，奶奶孔某华说房子是给我的，当时承诺在我18周岁后将房屋产权变更到我名下，我和奶奶感情好，所以借用孔某华的名字办理了房产证。但在我成年后多次请求孔某华变更房屋产权人，均被孔某华以各种理由搪塞，故诉至法院。
 
被告辩称
孔某华辩称,我不同意严某洋的诉讼请求。
当时单位集资建房的时候要求交1万元，我大儿子严父找到我，答应给我养老、留住，我才给他拿了这1万元的；97年6月份单位家属楼买断，严父已去世，我交给曹某梅1．5万元现金用于支付买断延庆县三居室一套的房款，后来曹某梅把房产证给了我，上面写的是我的名字。
严某洋他们四个人曾经逼我到房管所过户，在房管所登记完严某洋他们要房本我就给严某洋了。后来我以为房本丢了，所以补办了房本。
另外由于我身体不好，2019年8月10日，我已经将诉争房屋出售了，出售后用于养老，住养老院和就医。现在房子已经不具备过户到严某洋名下的条件。不同意严某洋的诉讼请求，严某洋可以变更诉讼请求寻求其他方式解决。
 
本院查明
严父系孔某华之子；严父与曹某梅系初婚，二人生育一个女儿即严某洋。
1991年延庆县单位集资建家属楼，有意愿购房的职工需交纳房款1万元。严父当时系延庆县单位在职职工，其交纳了1万元房款购买该单位家属楼1套，即本案诉争的延庆县房屋。
1991年6月10日，严父与曹某梅在永宁镇政府办理协议离婚，关于夫妻共同财产约定：家庭财产除一架照相机、一块海达女表及女方随身衣物归女方所有外，其它一切财产归男方所有。1993年诉争楼房办理入住。1997年6月9日严父因车祸去世，单位给付严父家属5万元，孔某华与严某洋一人一半。同年8月根据国家相关政策，延庆县单位职工缴纳1．5万元即可办理产权证，产权归个人所有。1997年8月8日延庆县单位与孔某华签订家属住宅楼售房协议。
1998年1月8日诉争房屋登记至孔某华名下。孔某华与严某洋曾共同前往房管所办理变更登记，孔某华将产权证交给严某洋，后未完成办理变更登记手续。2018年8月8日，严某洋诉至本院，要求孔某华将由严某洋购买、登记在孔某华名下的位于北京市延庆区房产归还给严某洋。2018年12月28日，本院作出判决：孔某华将位于北京市延庆区房产于本判决生效之日起七日内返还给严某洋。孔某华因不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。后本案发回北京市延庆区人民法院重审。
另查，2019年8月10日，孔某华与施占华、某房地产经纪有限公司延庆分公司签订《房屋买卖居间合同》，孔某华将诉争房屋以710000元的价格出售给施占华，并办理了房屋产权变更手续，且施占华已装修入住该房屋。
对有争议的证据，本院认定如下：1．严某洋提交原延庆县单位书记兼站长华某明、原延庆县单位总务处处长金某叹、原延庆县单位财务处处长魏某强的书面证人证言，证明诉争房屋系严父以职工身份交纳1万元购买；上述证人未能出庭作证，但系诉争房屋产权取得、变化的直接经手人，故本院直接向上述证人进行调查了解。经核实，严某洋所出示的上述证人证言均系本人作出。
其中延庆县单位办理产权证的直接经手人，即原总务处处长金某叹在本院调查过程中陈述，在办理产权证相关手续时，孔某华曾明确表示“写我的名也是严某洋的房”，因此才在无法登记在未满18周岁的严某洋名下的情况下，将诉争房屋登记在孔某华名下。上述证人均与双方当事人、第三人无利害关系，且直接参与了诉争房屋的集资、筹建、产权证办理等事项，故对上述证人证言的真实性、合法性、关联性本院予以确认，对其证明内容本院予以采信。

1. 严某洋提交其于2012年中秋节后、国庆节前下午6时许至晚上10时许在孔某华家的录音资料。在录音资料中，孔某华认可严某洋用2．5万元购买了房屋的产权；因当时严某洋未满18周岁，所以当时将房屋登记在孔某华名下；在录音中，孔某华表示不与严某洋争诉争楼房，诉争楼房确实是严某洋的，并写下证明一份。孔某华对录音资料不认可，称录音中的话是其在严某洋的逼迫下所说的，但未能提供证据证明。
2. 严某洋提交录音当天形成的落款为孔某华的证明一份，内容如下：“我证明我名下××房是孙女严某洋所购买，由于当时孙女不够18周岁，不能办理房产证，所以才用我名字办理。特此证明。”孔某华称该证明不是其本人签名的，但不申请做笔迹鉴定。依照证据规则，谁主张谁举证，现孔某华拒绝对签名的真实性进行鉴定，应由其承担举证不能的不利后果，且该证明内容与录音现场情况一致，与录音中谈话内容相互印证，故本院对证明的真实性予以确认，而对于其证明目的，本院将综合认定。综合以上证据，应视为孔某华已放弃购房的意思表示，严某洋与孔某华之间存在借名买房的法律关系本院予以认定。

 
裁判结果
驳回严某洋的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。
本案的诉争房屋系单位1991年出售给在职职工的福利房，当时严父系该单位在职职工，其出资1万元购得诉争房屋部分产权；1997年严父去世后，其遗留的财产发生继承。因严父已于1991年离异，因此依照法定继承，已由严父购买的诉争房屋部分产权，由严父的母亲孔某华和女儿严某洋继承。单位发给严某洋的抚恤金，属于严某洋的个人合法财产，严某洋用抚恤金中的1．5万元购得诉争房屋的原个人以外的产权，使诉争产权全部归个人所有，应认定严某洋基于投资对诉争房屋享有部分产权。
继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效。1997年单位统一办理产权登记，严某洋交纳了购买个人以外产权的1．5万，根据当事人陈述及证人证言，当时因严某洋未满18周岁不能办理产权证，孔某华表示“写我的名也是严某洋的”，2012年录音中孔某华称“奶奶不跟你争”，以及两次将诉争房屋的产权证交给严某洋，并曾与严某洋一起至房管局办理过户。孔某华一系列的表示和行为均指向其对严父遗留的诉争房产放弃继承。
虽经多方调查，法院对曹某梅与严父离婚、严父出资购买诉争楼房时间先后无法查清，但因曹某梅在离婚协议中放弃了包括一台照相机、一块海达女表及其随身衣物外，放弃其他一切家庭财产。因此不论严父是在与曹某梅婚姻存续期间购得诉争房屋，还是在离婚后购得诉争房屋，诉争房屋均无曹某梅的份额。因此，诉争房产的唯一权利人为严某洋。
综上，严某洋通过继承和出资行为等享有了诉争房屋的权益。因此严某洋与孔某华之间存在借名买房合同关系，且该合同关系合法、有效，双方均应依约履行。但该诉争房产已被孔某华出售给第三人，且严某洋亦表示无法确认孔某华与第三人之间存在恶意串通等行为。故严某洋关于要求孔某华将位于北京市延庆区房产变更登记到严某洋名下的目的已无法实现，故对于严某洋的诉讼请求，法院没有支持。但严某洋仍可通过其他途径解决该诉争房产的损失。