农村宅基地出售外村人后买受人再次出卖原来土地使用人主张无效纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告高先生向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告于2003年1月2日的协议、2007年8月4日的协议和房屋转让协议书无效；2.诉讼费由被告负担。

事实与理由：原告在顺义区A号有房屋一处，北正房五间，东厢房四间，该房屋无人居住。于2003年1月2日卖给了被告孙先生，双方经当时的村干部签订了一份名为房屋租赁的协议，实际是房屋买卖协议。被告孙先生付给原告房屋款一万元。原告将集体土地使用证和房屋一并交给了被告孙先生。后被告孙先生又将该房屋转卖给了被告刘先生。现原告认为二被告均非本村集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的主体资格，双方的买卖行为应属无效。经协商未果，请法院保护原告的合法权益予以判决。

被告辩称

被告刘先生辩称：刘先生作为被告的主体资格不适格，刘先生与原告从未签订任何合同，不属于合同的相对人，原告基于合同起诉刘先生没有任何法律依据，故请求法院驳回原告的起诉。被告一与被告二签订的合同是有效的，是双方的真实意思表示，应属有效，合同已履行数年，且村委会对此事是知晓的也未进行反对，一户一宅的原则是农村村民只能申请一处宅基地，如将自己的宅基地出卖后不能再次申请宅基地，该原则只是规定出卖住宅后不能再次申请宅基地，可以出卖。

刘先生是2007年购买了涉诉房屋，后对房屋进行了装修扩建，已持续居住17年之久，如果法院判令本合同无效，且收回房屋，那么刘先生将无处居住，请求法院查明原告的身份，现在是否符合农村拥有宅基地使用权的条件。同时宅基地的取得，应属于村集体经济组织成员，如原告是村集体经济组织成员，那么原告是否违反了农村一户一宅的原则，请法庭进行核查。原告之前也起诉过，我方认为原告违反诚实信用原则，在上一案件中原告的目的未达到，故再次起诉，我方认为原告存在虚假诉讼的情况。

被告孙先生辩称：涉诉房屋的所有权我也要主张。原告与刘先生之间的事情与我无关。原告与我之间的合同是有效的。我与刘先生之间的合同也是有效的。

法院查明

刘先生、孙先生二人的户籍地均不在北京市顺义区D村。

涉诉宅院位于北京市顺义区D村，登记土地使用者为高先生。

涉诉宅院内原有北正房五间、东厢房四间（南数第一间为门道），高先生将涉诉宅院出卖给孙先生后，孙先生未进行建设，孙先生将涉诉宅院出卖给刘先生后，刘先生在涉诉宅院内进行了部分翻修和建设。

2003年1月2日，高先生与孙先生签订《协议》，内容为：现甲方高先生有一处五间老房宅，经与乙方孙先生双方共同协商，同意将此房宅长期归乙方孙先生使用，使用面积按房宅土地使用证为准。恐口无凭，立字为据。此协议一式贰份，双方各持一份。

对于2003年1月2日《协议》，双方均认可真实性，孙先生称该《协议》在其将涉诉宅院出卖给刘先生后已经交给刘先生，刘先生表示认可并当庭出示该《协议》。双方认可该《协议》已经履行完毕，高先生将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》交付给孙先生。

2007年8月4日，刘先生以其父刘某峰名义与孙先生签订《协议》，内容为立字人孙先生经协商愿将自己所买瓦房五间及院落围墙等建筑卖给刘某峰使用，使用面积以土地使用证为准，以上所述财产总造价贰万元整，即时笔下交清，此协议恐后无凭，特立字为证。此据一式两份，双方各执一份。

同时，双方签订《房屋转让协议书》一份，内容为：孙先生将D村房产一处（户名高先生），正房五间，厢房四间，转让给刘某峰，此宅基地永久转卖给刘某峰使用，若干年后无论国家个人占用，均与孙先生、高先生无关，任何人不得干涉，永不返悔。此书一式两份，各执一份。

对于2007年8月4日《协议》和《房屋转让协议书》，双方均认可真实性，认可刘先生只是借用刘某峰名义，实际购买人为刘先生，出资亦是刘先生。双方认可该《协议》和《房屋转让协议书》已经履行完毕，孙先生将涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》交付给刘先生。

高先生与赵女士原为夫妻关系，于1988年2月1日登记结婚，于2015年3月17日协议离婚，后经本院（审理并达成调解协议，将涉诉宅院之外位于北京市顺义区M村的另一处宅院分归赵女士所有。

刘先生主张高先生与赵女士并非真实离婚，并提交录像佐证。高先生认可录像真实性，但表示录像不完整，录像内容就是与刘先生协商要回房屋事宜。刘先生表示录像是2019年一户一宅确权，为了宅基地确权高先生想进入涉诉宅院进行拍照，其没有同意，高先生离婚也是为了宅基地确权时继续享有宅基地。

另查明，刘某峰与崔女士系刘先生父母，二人均表示认可2007年8月4日《协议》和《房屋转让协议书》真实性，涉诉宅院的实际购买人是刘先生，出资是刘先生，其二人实际上未参与此事，涉诉宅院中没有其二人权益，不参加本案诉讼。

裁判结果

一、原告高先生与被告孙先生签订的《协议》无效；

二、被告孙先生与被告刘先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》无效。

房产律师靳双权点评

本案系围绕涉诉宅院发生的农村房屋连环买卖合同纠纷。高先生系第一手出卖人，孙先生系第一手买受人，刘先生系第二手买受人。根据农村房屋连环买卖的一般处理原则，连环买卖中的各手买受人均应作为案件当事人。孙先生将购买自高先生的涉诉宅院又出卖给刘先生，高先生作为涉诉宅院的原所有权人以及涉诉宅院处宅基地登记的土地使用者，孙先生与刘先生之间农村房屋买卖合同的效力与高先生有利害关系，故虽然高先生与刘先生之间并未成立合同关系，但不影响高先生依法起诉要求确认孙先生与刘先生之间农村房屋买卖合同的效力。

刘先生主张其与高先生之间没有合同关系，依据合同相对性不应作为本案被告的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。

本案涉诉宅院位于北京市顺义区D村，属于农村宅基地上宅院。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中第一手买受人孙先生和第二手买受人刘先生的户籍均不在北京市顺义区D村，并非该村集体经济组织成员，不具备购买涉诉宅院的条件，因此高先生与孙先生签订的《协议》、孙先生与刘先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》无效，法院对高先生的诉讼请求依法予以支持。刘先生、孙先生主张合同有效的辩解意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。

刘先生另主张高先生不具备该村集体经济组织成员身份，且违反一户一宅原则等问题，对此应当指出，高先生是否具备该村集体经济组织成员身份，以及是否违反一户一宅原则，并不影响高先生与孙先生签订的《协议》、孙先生与刘先生签订的《协议》和《房屋转让协议书》的效力应属无效的结果，故此法院在此不再赘述。