法院如何认定房屋登记人与占有人是否存在借名买房

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某霖向本院提出诉讼请求：要求确认原告与被告就北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）形成的借名买房合同关系有效。事实与理由：原告于2004年房屋拆迁时使用被告的名字购买了涉案房屋，自房屋交付起，一直是由原告装修、占有使用至今。因兄弟姐妹几人之间进行的遗产继承纠纷案件中出现了有利于被告的不妥陈述，被告产生了将涉案房屋占为己有的意思，对原告提起了腾退房屋的诉讼，原告认为双方之间是借名买房的合同关系，故起诉。

被告辩称

涉案房屋与原告没有关系。被告是根据政府拆迁政策作为被拆迁人的，拆迁协议上补偿的对象是被告，拆迁时如果没有被告就不可能签订该拆迁协议，涉案房屋的安置面积是考虑原告的户口确定的，购房款是从安置补偿款中直接扣除的。涉案房屋不存在借名买房的情形，原告与被告不存在任何的书面协议和口头协议，不存在借名买房的约定。即使存在合同关系，该借名买房的合同关系也是无效的，因为拆迁协议属于行政协议，涉案房屋是保障性住房，借名买房协议是无效的。

法院查明

北京市朝阳区D号院（以下简称D号院）宅基地使用权人为原告。2004年，该院落被拆迁腾退，登记的在册人口有：原告、原告之妻王某、原告之女周某、被告、被告之女夏某、原告与被告之母吴某兰。后吴某兰、原告与被告分别作为被拆迁人、被腾退人与北京市朝阳区常营回族乡人民政府签订了拆迁腾退安置协议，分别被安置了回迁房屋。……。三、安置补偿方法：1．作价（1）所有权补偿（原房作价款）及附属物补偿款158399．59元；（2）使用权补偿（区位价补偿款）150000元。作价款合计308399．59元。……同日，在扣除购买涉案房屋的款项后，原告代被告领取了拆迁补偿款、补助费共计142174．59元。

另查，吴某兰死亡后，原告、被告及周某聪、周某亮、杨某、朱某辉、朱某苏曾作为共同原告因法定继承纠纷一案将周某鹏诉至本院，要求分割吴某兰因D号院拆迁所取得拆迁安置房屋，判决书对吴某兰取得的安置房屋进行了分割，该判决生效后，原告因不服判决书向北京市第三中级人民法院申请再审，北京市第三中级人民法院经过审理认为涉案房屋属于吴某兰遗产以外的财产而非待分配遗产，原审法院在法定继承案件中对涉案房屋进行审理并作出上述认定，确有不妥。

庭审中，原告称D号院的宅基地使用权人为原告，宅基地上房屋亦为原告所建。拆迁前，被告为了解决其女儿上学问题，将其户口迁至D号院。后被告在别处获得拆迁安置利益，但其户口未从D号院迁走。D号院拆迁时共有3个户，一个是原告家庭，一个是原、被告之母吴某兰，一个是被告及其女儿。根据拆迁政策，一个户只能获得两套安置房，而原告家庭及吴某兰算一个户，所以只能获得两套安置房。原告出于多购买一套安置楼房的目的，就想借用被告名义签订拆迁安置协议。

2005年，D号院被拆迁之前，被告到原告家里，原告向被告提出此事，被告表示同意。双方未说过需要支付报酬。后原告声称被告在D号院有两间房，使被告作为名义上的被安置人签订了《房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》。由于被告的户口在别处拆迁安置时已经使用，故在签订上述《房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》时，被告作为有房无户对待。被告称其在D号院有自己的房屋，其所获的拆迁利益均系对其自己的补偿。D号院系家里的老宅，其父亲于1988年去世后，将该老宅留给了吴某兰，1988年原告将D号院内房屋进行翻建，后由原告一家及吴某兰居住，但被告的份额还在。

关于拆迁安置手续办理及材料持有情况，原告称本次拆迁安置事宜，除了拆迁安置协议是由被告签署外，其他所有手续均为原告办理，相关材料也均由原告持有，由于被告说要起诉原告，原告将这些材料交付被告。被告称拆迁安置的所有手续都是被告签署，房屋入住手续也为被告办理，相关材料也都由被告持有。2008年，被告让吴某兰将涉案房屋管理、出租，费用用于吴某兰生活，吴某兰去世后，被告再主张该房屋。

关于涉案房屋交付情况，原告称涉案房屋系拆迁单位直接交付原告，此后由原告出租至今。被告称房屋钥匙交付被告，2008年被告将房屋钥匙交给吴某兰，让原告一直对外出租。

关于拆迁补偿款领取情况，D号院拆迁补偿款由原告签字领取。被告称其当时觉得原告不容易，将所有补偿款都给了原告，所以让原告签字领取。

庭审中，原告就上述事实提交了《农村宅基地发证审批表》、周某亮、周某聪等人的证言等证据佐证其与被告形成借名买房的合同关系，被告不认可证据的证明目的，原告亦未就此提交其他证据佐证。

另查，原告曾以所有权确认纠纷为由将被告诉至本院，本院裁定书，认定原告以其与被告之间形成借名买房的合同关系为由，要求确认所有权缺乏权利依据，驳回了原告的起诉。

裁判结果

驳回原告周某霖的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其与被告之间形成了借名买房的合同关系，但其并未提交书面的借名合同。原告所提交的证据也不足以从涉案房屋购房款支付及涉案房屋的交付、使用等方面判定双方形成借名买房的合同关系。故，在现有证据下，法院难以认定原、被告之间就涉案房屋形成借名买房合同关系，对于原告之诉请，法院不予支持。