房产律师 ：主张《住房及宅基买卖协议》无效没有充分证据被驳回

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告黄先生、邓女士起诉称：2011年，因为我欠下高利贷，我实在没有办法，只好与被告签订了“住房及宅基买卖协议”。我在无处存身的情况下，离家出走。现我无家可归，向被告提出互返财产遭拒绝。请求法院判令：1、判令我和被告双方于2011年4月10日签订的“住房及宅基买卖协议”为无效协议;2、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告刘某甲、孙某乙答辩称：原告诉称不是事实，双方签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，应为有效合同。且原告起诉超过法律诉讼时效，应当予以驳回。

　　三、法院查明

　　2011年4月初：原告经沈先生介绍，将其名下房屋作价30万元卖给被告刘某甲、孙某乙。2011年4月10日，双方签订《住房及宅基买卖协议》一份，该协议载明：“卖方(甲方)：黄先生、邓女士，买方(乙方)：刘某甲、孙某乙，甲、乙双方在平等、自愿的前提条件下，自愿协商，达成如下房屋及宅基买卖协议：1、甲方夫妻自愿将坐落于XX县XX镇A村的住房及宅基一所，面积为186.32平方米出售给乙方。2、该房屋售价300000元人民币(大写：叁拾万元人民币)，房款一次性付清。3、甲方收到房款向乙方交付房屋钥匙，由乙方当时验收房屋设施，乙方如无异议，房屋交接完毕。4、甲方应保证该房屋不存在抵押、查封和任何人对房屋有产权纠纷，如有纠纷，甲方应承担全部经济损失的责任。5、七日内甲方提供所有房产过户手续，积极配合乙方办理房产过户手续，房产过户手续费用由乙方承担。6、违约责任：房屋买卖协议签订后，甲乙双方均不得违约，如任何一方违约，应向他方支付违约金壹佰万元人民币。7、本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，中间人各执一份。双方签字生效，并具有法律效力，永不反悔。双方签字：甲方夫妻：黄先生、邓女士(签名并按指印)乙方：刘某甲、孙某乙(签名并按指印)证明人：沈先生(签名并按指印)2011年4月10日”。后双方按照协议各自履行了自己的义务，二被告向原告支付房款30万元，二原告将该房屋所有权证原件及房屋钥匙交给了二被告。因原告没有按照协议约定，配合被告在7日内办理房屋过户手续，2011年4月20日，原告黄先生向被告出具补充协议一份;“房屋及宅基所有权证号为XXX号，出售给乙方，将来以后如果县城统一规划后，不管宅基规划到任何位置，以黄先生名义宅基补偿，依然归孙某乙所有。如果拆迁开始，必须黄先生、孙某乙、沈先生、刘某甲等四人第一时间到现场分新宅基。宅基水电、路、污水等一切全通。黄先生保证按以上协议做到，如有违约，愿负一切法律责任。黄先生(签名、按了指印)2011年4月20日”。双方将房屋相互交接后，被告将该房屋进行了修缮，屋内进行了粉刷，为了防热、防漏，三间主房及六间厦房上面加盖了水泥瓦，被告孙某乙的妹妹孙女士一家四口一直居住至今。原告黄先生收到30万房款后，全家到外地居住生活。2017年3月，XX县县城统一规划，该房屋属拆迁范围，附属物登记造册时，双方发生纠纷引起民事诉讼。

　　四、法院判决

　　驳回原告黄先生、邓女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为：1、根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定：房屋属于公民的个人财产，公民享有对个人财产占有、使用、收益和处分的权利，因此，法律并无禁止农民出卖房屋。农村房屋买卖合同不因宅基地使用权流转限制无效，未办理产权变更登记，不影响合同的效力。从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，从登记的法律性质来看，登记是不动产物权变动的生效要件，而不是房屋买卖合同的有效要件。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村农民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从文义解释，其一，允许农村房屋买卖;其二，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地，提倡农村可向城市发展，实现城乡一体化，根据我国现有土地改革，限制审批宅基地。2、房屋作为农民的合法的私有财产，可以按照自己的意愿自由处分，买受人已交付了房款，并实际使用和管理房屋，又没有其他违法行为。为维护社会交易安全，有利于社会诚信构建，较好的实现法律效果和社会效果，本着尊重现状、维护稳定、平衡利益的原则，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系产生的占有，按照合同约定处理。在农村房屋买卖合同中，买受人基于有效成立的合同及出卖人的交付而占有房屋，基于占有房屋而必须占有宅基地的当然性，属于有权占有，农村房屋买卖合同是有权占有的充分条件。为此，原告仅以相关手续不完备主张合同无效，不予支持。3、二原告起诉是否超过法定的诉讼时效。二原告自2011年4月20日将房屋转让给二被告后，直至2017年8月9日，以侵害其权益为由向人民法院主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。二原告自2011年到外地工作一直未回，向法院起诉时已超过法定的两年诉讼时效。原告诉称该《住房及宅基买卖协议》是在被迫无奈的情况下签订的，没有事实证据及法律依据，不予采信。综上，原、被告自愿签订的《住房及宅基买卖协议》及原告承诺的《补充协议》是当事人的真实意思表示，房屋买卖未违反法律强制性规定，原告请求双方签的《住房及宅基买卖协议》为无效协议，没有向法庭提供有效证据予以证明，该请求应予驳回。