房产律师 浅析一起农村房屋买卖协议效力确认纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘先生起诉称：我作为XX村村民，分得了XX村委会A地32号楼303号134平方米的福利房。1999年3月9日我将该房屋以11万元的价格转让给被告苏先生。涉案房屋属于XX村委会A地村民的福利房，且土地使用权是集体土地，依法不能在村集体组织成员之外流转，被告苏先生非A地村民，法律禁止其购买建造在村集体建造在A地集体土地上的村民福利房，双方签订的房屋买卖合同内容违反了《土地管理法》等法律、法规的强制性规定，损害了村民和村集体的利益，应属无效协议。我多次要求解除与被告苏先生的房屋买卖合同，但被告均予以拒绝。所以请求法院判令：1、判令我和被告双方签订的房屋买卖合同无效;2、判令诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称：

　　我与原告签订房屋转让协议合法有效，无法定无效情形。涉案《协议书》为房屋买卖合同,不涉及土地使用权转让。判定此类房屋买卖合同效力，应综合考量保护交易、促进社会稳定，不违背诚实信用原则。

　　三、法院查明

　　甲市乙区A镇XX村委会A地村民组决定为承建A地，采用六个村民为一组投资10万元，不足部分村委补助的方式承建三层楼房，案涉房屋即是原告刘先生通过上述方式所分得的福利房。1999年3月9日，原告刘先生与被告苏先生签订《协议书》一份，约定今有刘先生将A地的民房转让给苏先生，协商如下：房价11万元，面积大约120平方米;产权交于苏先生;如以后A地对房子再有福利，由苏先生享受;如有村民与苏先生的产权有纠纷，由刘先生出面协商;产权由苏先生支配。2017年6月21日，乙区A地城中村改造项目指挥部(甲方)与被告苏先生(乙方)签订《搬迁补偿安置协议书》一份，载明被告房屋位于XX村委会A地32号楼303号，在项目改造范围内，依据《XX村委会A地民组城中村改造决议》，被告应安置房屋1套，建筑面积为134平方米等。2017年6月21日，被告苏先生将案涉房屋腾空后交于乙区XX村委会A地城中村改造项目指挥部。2017年10月18日，原告以《协议书》无效为由诉至法院，要求确认原告与被告苏先生签订的《协议书》无效。庭审中被告称案涉房屋在《协议书》签订后于1999年3月9日交付给被告。

　　四、法院判决

　　驳回原告刘先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：本案争议的焦点为原、被告双方签订的《协议书》是否有效。原告认为该协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”应属无效协议。靳律师认为该协议实质上并未涉及到农村集体土地所有权、使用权流转的问题。原告作为A地村民，凭借其特殊身份在A地承建的过程中仅投资部分建房款即可享受村民组分配的承建在村集体土地上的福利房的权益，原、被告双方签订的《协议书》中约定的房屋正是上述权益的体现。双方约定将房屋出卖给被告，被告也仅是享有对案涉房屋占有、使用的权利，不能单纯的以“地随房走”而理解为案涉房屋所占据的集体土地的所有权、使用权即归被告所有。实质上案涉房屋所占据的土地的所有权、使用权始终是归村集体所有的，且是用在村集体成员承建房屋，为村民谋求住房等其他权益上。原告作为A地村民且投资建房当然享有上述权益，但在市场经济条件下，为了促进物尽其用，在不违反法律、法规，不违背公序良俗、社会利益的前提下，任何权益都可用于交易。原、被告双方达成一致意思表示，将上述占有、使用房屋的权益以合理价格出让给被告的行为并不违反法律、法规，不违背社会公益，且被告购得房屋后亦未将房屋所占据的集体土地用作它途而对集体经济组织的利益造成任何损害，双方的行为理应受到法律的尊重与保护。故靳律师认为原、被告双方签订的《协议书》合法、有效，对原告要求判令其与被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。